Cơ sở pháp lý
Theo khoản 1 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản bao gồm:
- Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở;
- Hợp đồng thuê nhà ở;
- Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú;
- Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú;
- Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp;
- Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp;
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;
- Hợp đồng cho thuê, hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;
- Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản;
- Hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án bất động sản;
- Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.
Nội dung chi tiết
Các hợp đồng kinh doanh bất động sản phải có những nội dung chính như sau:
- Đối với hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng:
- Tên, địa chỉ của các bên;
- Các thông tin về bất động sản;
- Giá bán, cho thuê, cho thuê mua;
- Phương thức và thời hạn thanh toán;
- Bảo lãnh của ngân hàng cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư (đối với bán nhà ở hình thành trong tương lai);
- Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;
- Bảo hành;
- Quyền, nghĩa vụ của các bên;
- Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
- Phạt vi phạm hợp đồng;
- Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý;
- Phương thức giải quyết tranh chấp;
- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
- Đối với hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật:
- Tên, địa chỉ của các bên;
- Các thông tin về loại đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng thửa đất;
- Thời hạn sử dụng đất; giá chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
- Phương thức và thời hạn thanh toán;
- Thời hạn bàn giao đất và hồ sơ kèm theo;
- Quyền, nghĩa vụ của các bên;
- Quyền của bên thứ ba đối với thửa đất (nếu có);
- Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
- Phạt vi phạm hợp đồng;
- Giải quyết hậu quả khi hợp đồng hết hạn;
- Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý;
- Phương thức giải quyết tranh chấp;
- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
- Đối với hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản:
- Tên, địa chỉ của các bên;
- Thông tin cơ bản của dự án đã được phê duyệt;
- Thông tin chi tiết về toàn bộ dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng;
- Giá chuyển nhượng;
- Phương thức và thời hạn thanh toán;
- Thời hạn bàn giao toàn bộ hoặc một phần dự án và hồ sơ kèm theo;
- Quyền, nghĩa vụ của các bên;
- Trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến quyền sử dụng đất;
- Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
- Phạt vi phạm hợp đồng;
- Các trường hợp chấm dứt hợp đồng và biện pháp xử lý.
Quy trình thực hiện
- Bước 1: Xác định loại hợp đồng cần ký kết dựa trên mục đích kinh doanh bất động sản.
- Bước 2: Chuẩn bị các tài liệu cần thiết theo quy định của pháp luật và yêu cầu của các bên.
- Bước 3: Thực hiện ký kết hợp đồng, đảm bảo có sự chứng thực hoặc công chứng nếu cần thiết.
- Bước 4: Thực hiện các nghĩa vụ theo hợp đồng đã ký, bao gồm thanh toán và bàn giao bất động sản.
Lưu ý quan trọng
Các bên tham gia hợp đồng cần lưu ý rằng:
- Hợp đồng kinh doanh bất động sản chỉ có hiệu lực khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
- Cần chuẩn bị đầy đủ tài liệu chứng minh quyền sở hữu và tình trạng pháp lý của bất động sản.
- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm bên sau cùng ký hoặc theo thỏa thuận khác, nếu có.
- Trong trường hợp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực, thời điểm có hiệu lực sẽ theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
Minh họa: Hợp đồng & dân sự — Ảnh: 教育部 · Attribution
Lưu ý quan trọng: Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
