Cơ sở pháp lý của việc đặt cọc khi mua đất
Đặt cọc là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, được ghi nhận tại Điều 292 Bộ luật Dân sự năm 2015. Xét về bản chất, đây là thỏa thuận theo đó một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị trong một khoảng thời gian nhất định nhằm bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện một hợp đồng dân sự sau đó.
Đối với giao dịch mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, pháp luật hiện hành không bắt buộc các bên phải ký hợp đồng đặt cọc trước khi công chứng, chuyển nhượng chính thức. Tuy nhiên, bước đặt cọc thường được chủ động lựa chọn vì tạo ra ràng buộc trách nhiệm, hạn chế tình trạng một bên đơn phương đổi ý, qua đó giảm rủi ro trong thời gian chờ hoàn tất thủ tục chuyển nhượng. Bên cạnh đó, Điều 38 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP cũng quy định rõ hơn về việc xác lập quyền sở hữu đối với tài sản đặt cọc khi một bên vi phạm nghĩa vụ đã cam kết.
Minh họa: Hợp đồng & dân sự — Ảnh: USDAgov · Public domain
Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng đặt cọc
Một hợp đồng đặt cọc mua đất thường xác lập rõ quyền và nghĩa vụ tương ứng của hai bên tham gia, cụ thể như sau.
Đối với bên đặt cọc, các quyền và nghĩa vụ chính bao gồm:
- Có quyền yêu cầu bên nhận đặt cọc tạm ngừng việc khai thác, sử dụng đối với tài sản đã nhận đặt cọc;
- Được trao đổi hoặc thay thế tài sản đặt cọc nếu có sự chấp thuận của bên nhận đặt cọc;
- Có trách nhiệm thanh toán các khoản chi phí hợp lý phát sinh từ việc bảo quản, gìn giữ tài sản đặt cọc trong thời gian tài sản chưa được hoàn trả hoặc chưa chuyển giao chính thức;
- Thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đặt cọc theo đúng trình tự pháp luật quy định, nếu tài sản đặt cọc thuộc diện phải đăng ký;
- Thực hiện các quyền, nghĩa vụ khác theo nội dung đã thỏa thuận giữa hai bên hoặc theo quy định tương ứng của Bộ luật Dân sự năm 2015.
Đối với bên nhận đặt cọc, các quyền và nghĩa vụ chính bao gồm:
- Có quyền yêu cầu bên đặt cọc chấm dứt các giao dịch khác có liên quan đến tài sản đặt cọc để tránh xung đột quyền lợi;
- Được xác lập quyền sở hữu đối với tài sản đặt cọc trong trường hợp bên đặt cọc không thực hiện đúng cam kết đã thỏa thuận;
- Có trách nhiệm bảo quản, gìn giữ tài sản đặt cọc trong suốt thời gian nhận giữ, không được để tài sản hư hỏng, thất thoát;
- Không được tự ý xác lập bất kỳ giao dịch nào khác liên quan đến tài sản đặt cọc khi chưa nhận được sự đồng ý của bên đặt cọc;
- Thực hiện các quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận của hai bên hoặc theo quy định tương ứng của Bộ luật Dân sự năm 2015.
Các trường hợp hợp đồng đặt cọc bị coi là vô hiệu
Do hợp đồng đặt cọc cũng là một dạng giao dịch dân sự, nên hợp đồng này có thể rơi vào các trường hợp vô hiệu được quy định tại Điều 407 Bộ luật Dân sự năm 2015. Theo đó, hợp đồng đặt cọc bị coi là vô hiệu khi thuộc một trong các trường hợp sau:
- Nội dung hoặc mục đích của hợp đồng vi phạm điều cấm của luật, hoặc trái đạo đức xã hội;
- Hợp đồng được xác lập một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác;
- Hợp đồng do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, hoặc người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi xác lập mà không tuân thủ quy định pháp luật về sự tham gia của người đại diện;
- Hợp đồng được xác lập do một bên bị nhầm lẫn về nội dung giao dịch;
- Hợp đồng được xác lập do bị lừa dối, đe dọa hoặc cưỡng ép;
- Hợp đồng không tuân thủ điều kiện về hình thức mà pháp luật có quy định bắt buộc.
Khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu, hậu quả pháp lý được giải quyết theo quy định chung về giao dịch dân sự vô hiệu: các bên khôi phục tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trình tự thực hiện hợp đồng đặt cọc mua đất
Việc xác lập và thực hiện một hợp đồng đặt cọc mua đất thường trải qua các bước cơ bản sau:
- Hai bên trao đổi, thống nhất về chủ trương đặt cọc, xác định giá trị chuyển nhượng, số tiền đặt cọc cụ thể và các điều khoản chính sẽ đưa vào hợp đồng.
- Soạn thảo văn bản hợp đồng đặt cọc, trong đó thể hiện đầy đủ thông tin nhân thân của bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc, mô tả chi tiết tài sản là quyền sử dụng đất (vị trí, diện tích, số thửa, thông tin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) cùng các điều khoản đã được hai bên thống nhất.
- Các bên tiến hành ký kết hợp đồng đặt cọc; tùy theo nhu cầu, các bên có thể lựa chọn công chứng hoặc chứng thực hợp đồng để tăng cường giá trị pháp lý và hạn chế tranh chấp phát sinh sau này.
- Bên đặt cọc thực hiện việc giao khoản tiền hoặc tài sản đặt cọc cho bên nhận đặt cọc đúng theo nội dung, thời hạn đã cam kết trong hợp đồng.
- Hai bên tiếp tục thực hiện các bước tiếp theo như ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính thức, công chứng hợp đồng chuyển nhượng, kê khai nghĩa vụ tài chính và đăng ký biến động đất đai tại cơ quan có thẩm quyền, theo đúng lộ trình đã thỏa thuận.
Một số điểm cần lưu ý khi soạn thảo và thực hiện hợp đồng
Để hạn chế rủi ro và tranh chấp phát sinh, khi soạn thảo và thực hiện hợp đồng đặt cọc mua đất, các bên nên lưu ý một số nội dung sau:
- Mô tả tài sản đặt cọc phải chính xác, đối chiếu kỹ với thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tránh sai lệch dẫn đến nhầm lẫn về đối tượng của giao dịch.
- Cần quy định rõ ràng thời hạn đặt cọc, thời hạn các bên phải ký kết hợp đồng chuyển nhượng chính thức, cũng như hậu quả pháp lý cụ thể khi một bên vi phạm cam kết (chẳng hạn mất khoản tiền đặt cọc hoặc phải hoàn trả gấp đôi số tiền đã nhận), làm căn cứ để xử lý khi có tranh chấp xảy ra.
- Trước khi ký kết, các bên nên chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp cùng giấy tờ tùy thân, để bảo đảm hợp đồng có đầy đủ căn cứ pháp lý và thuận lợi khi thực hiện các thủ tục về sau.
- Cần cân nhắc kỹ hình thức hợp đồng, vì việc có công chứng hay chỉ lập văn bản thông thường ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị chứng cứ và khả năng bảo vệ quyền lợi các bên khi có tranh chấp.
- Nên dự liệu trước các tình huống bất khả kháng, trở ngại khách quan có thể xảy ra trong thời gian chờ ký hợp đồng chuyển nhượng chính thức, để có phương án xử lý phù hợp.
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
