Căn cứ pháp lý
Ngày 26/8/2026, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 339/2026/NĐ-CP, quy định về việc xử phạt vi phạm hành chính trong các lĩnh vực xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý và phát triển nhà ở, cũng như hoạt động kinh doanh bất động sản. Văn bản này chính thức có hiệu lực thi hành kể từ ngày ký ban hành, tức ngày 26/8/2026, đồng thời là căn cứ trực tiếp để xác định các mức chế tài áp dụng đối với hành vi vi phạm liên quan đến hợp đồng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Minh họa: Hợp đồng & dân sự — Ảnh: Cabinet Secretariat · CC BY 4.0
Các mức phạt tiền cụ thể
Theo quy định tại Điều 71 Nghị định 339/2026/NĐ-CP, tùy theo tính chất và mức độ của hành vi vi phạm, chủ thể vi phạm có thể bị áp dụng một trong các khung phạt tiền sau đây:
Khung phạt từ 180.000.000 đồng đến 260.000.000 đồng, áp dụng đối với các nhóm hành vi:
- Chủ đầu tư dự án hoặc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không áp dụng mẫu hợp đồng theo quy định, hoặc có sử dụng nhưng nội dung hợp đồng còn thiếu so với yêu cầu bắt buộc.
- Giao kết hợp đồng bán, cho thuê mua căn hộ chung cư hoặc công trình xây dựng mà không quy định rõ ràng, đầy đủ các nội dung theo yêu cầu pháp luật.
- Không thực hiện việc xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng theo đúng trình tự quy định, hoặc thực hiện xác nhận sai quy định; đồng thời thu tiền của khách hàng khi tiến hành xác nhận này.
- Thỏa thuận đặt cọc không nêu rõ giá bán hoặc giá cho thuê mua đối với nhà ở, công trình xây dựng.
Khung phạt từ 260.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng, áp dụng khi doanh nghiệp giao kết hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng mà không gắn liền với quyền sử dụng đất theo đúng quy định pháp luật.
Khung phạt từ 300.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng, áp dụng đối với hành vi không chấp hành quy định về giá bán, giá chuyển nhượng, giá cho thuê hoặc giá cho thuê mua bất động sản, trong các trường hợp Nhà nước đã có quy định cụ thể về giá.
Khung phạt từ 800.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng — mức chế tài nghiêm khắc nhất trong nhóm hành vi này — áp dụng đối với việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở hoặc công trình xây dựng mà không đáp ứng đầy đủ các điều kiện luật định.
Cần lưu ý, các mức phạt tiền nêu trên là mức áp dụng đối với tổ chức vi phạm. Trường hợp cá nhân thực hiện hành vi vi phạm tương ứng, mức phạt tiền được xác định bằng một nửa mức phạt áp dụng cho tổ chức.
Biện pháp khắc phục hậu quả kèm theo
Song song với việc xử phạt tiền, tùy theo từng hành vi vi phạm cụ thể, cơ quan có thẩm quyền còn buộc chủ thể vi phạm thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả tương ứng, bao gồm:
- Buộc soạn lập lại hợp đồng đúng theo mẫu quy định; hoặc sửa đổi, bổ sung các nội dung còn thiếu trong hợp đồng cho phù hợp với quy định pháp luật.
- Buộc thực hiện việc xác nhận vào hợp đồng theo đúng quy định, đối với những hợp đồng đang trong quá trình thực hiện.
- Buộc hoàn trả lại toàn bộ khoản tiền đã thu của khách hàng liên quan đến việc xác nhận vào hợp đồng chuyển nhượng.
- Buộc lập lại thỏa thuận đặt cọc đúng quy định, áp dụng với những hợp đồng đang được thực hiện.
- Buộc tuân thủ đúng quy định về giá bán, giá chuyển nhượng, giá cho thuê đối với các hợp đồng đang trong quá trình thực hiện.
- Buộc hoàn trả toàn bộ số tiền đã thu không đúng quy định, cùng khoản lợi tức phát sinh từ số tiền đó.
Các biện pháp này nhằm khôi phục trật tự pháp lý ban đầu và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của khách hàng, song song với tác dụng răn đe của chế tài phạt tiền.
Trình tự xử lý vi phạm
Việc xác định và xử lý một vi phạm liên quan đến hợp đồng trong kinh doanh bất động sản theo Nghị định 339/2026/NĐ-CP thường được tiến hành theo các bước cơ bản sau:
- Xác định chính xác hành vi vi phạm cụ thể và đối chiếu với khung xử phạt tương ứng được quy định tại Điều 71 Nghị định 339/2026/NĐ-CP.
- Thu thập, chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, tài liệu liên quan đến hợp đồng, cùng các chứng cứ chứng minh hành vi vi phạm đã xảy ra.
- Chấp hành các biện pháp khắc phục hậu quả theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã ra quyết định xử phạt.
- Nộp khoản tiền phạt theo đúng nội dung quyết định xử phạt vi phạm hành chính, trong trường hợp quyết định có áp dụng hình thức phạt tiền.
Một số lưu ý khi áp dụng quy định
Trong quá trình soạn thảo, giao kết và thực hiện hợp đồng liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư, doanh nghiệp môi giới cũng như khách hàng nên chủ động rà soát để bảo đảm hợp đồng đáp ứng đầy đủ nội dung bắt buộc theo mẫu quy định, đặc biệt là các điều khoản liên quan đến giá bán, giá thuê mua, cũng như thủ tục xác nhận hợp đồng chuyển nhượng. Việc chủ động tuân thủ ngay từ giai đoạn giao kết hợp đồng sẽ giúp hạn chế rủi ro bị xử phạt hành chính, đồng thời giảm thiểu tranh chấp phát sinh sau này giữa các bên liên quan.
Bên cạnh đó, do quy định pháp luật trong lĩnh vực xây dựng và kinh doanh bất động sản có thể được sửa đổi, bổ sung theo thời gian, các tổ chức và cá nhân có liên quan cần thường xuyên cập nhật văn bản pháp luật mới nhất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhằm áp dụng chính xác các quy định hiện hành vào từng trường hợp cụ thể của mình.
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
