Căn cứ pháp lý về quyền thuê trong hợp đồng thuê đất
Pháp luật đất đai hiện hành xác lập rõ khái niệm "quyền thuê trong hợp đồng thuê đất" tại khoản 37 Điều 3 Luật Đất đai 2024. Theo đó, đây là loại quyền phát sinh đối với người sử dụng đất trong trường hợp được Nhà nước cho thuê đất theo phương thức trả tiền thuê hằng năm, chứ không áp dụng cho hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Chủ thể đang nắm giữ quyền thuê này được phép thực hiện việc chuyển nhượng cho tổ chức, cá nhân khác. Khi giao dịch chuyển nhượng hoàn tất, bên nhận chuyển nhượng sẽ kế thừa toàn bộ quyền và nghĩa vụ pháp lý gắn với quyền thuê, đúng theo các quy định của Luật Đất đai 2024 cũng như các văn bản pháp luật liên quan khác.
Minh họa: Hợp đồng & dân sự — Ảnh: USDAgov · Public domain
Điều kiện chuyển nhượng quyền thuê theo Điều 46 Luật Đất đai 2024
Điều 46 Luật Đất đai 2024 quy định một tập hợp các điều kiện mà việc chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất bắt buộc phải tuân thủ, cụ thể như sau:
Thứ nhất, đối với tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư tại nước ngoài, hoặc tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, để được phép bán tài sản gắn liền với đất thuê, cần đồng thời thỏa mãn hai yêu cầu: tài sản gắn liền với đất phải hình thành một cách hợp pháp và đã hoàn tất việc đăng ký theo quy định; đồng thời công trình xây dựng trên đất phải đã hoàn thiện, phù hợp với quy hoạch và dự án đầu tư đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Ngoại lệ duy nhất là trường hợp việc bán tài sản xuất phát từ yêu cầu thi hành bản án, quyết định của Tòa án, hoặc quyết định cưỡng chế của cơ quan thi hành án dân sự — khi đó điều kiện "đã hoàn thành xây dựng" không bắt buộc phải áp dụng.
Thứ hai, người đang thuê đất muốn bán đồng thời tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất thì ngoài việc đáp ứng các điều kiện nêu trên, còn phải thuộc trường hợp đã tạm ứng trước khoản tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà khoản tiền này chưa được khấu trừ vào số tiền thuê đất phải nộp cho Nhà nước.
Thứ ba, bên nhận mua tài sản gắn liền với đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền thuê được tiếp tục khai thác, sử dụng đất theo đúng mục đích ban đầu, trong phạm vi thời hạn sử dụng đất còn lại, đồng thời có trách nhiệm thực hiện thủ tục đăng ký đất đai theo quy định pháp luật.
Thứ tư, nếu tài sản được bán là công trình xây dựng và công trình này đủ điều kiện để tách thửa, thì có thể tiến hành tách thửa nhằm mục đích được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng cho phần diện tích tương ứng.
Thứ năm, với các dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng, việc bán tài sản gắn liền với đất vẫn được thực hiện nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện mà pháp luật quy định riêng cho loại hình dự án này.
Quyền và nghĩa vụ của cá nhân sử dụng đất thuê trả tiền hằng năm
Bên cạnh các điều kiện chuyển nhượng nêu tại Điều 46, khoản 2 Điều 37 Luật Đất đai 2024 còn xác định rõ phạm vi quyền và nghĩa vụ dành cho cá nhân được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền hằng năm. Theo quy định này, cá nhân sử dụng đất có quyền bán tài sản gắn liền với đất đồng thời với quyền thuê trong hợp đồng thuê đất; có quyền để lại thừa kế, tặng cho tài sản gắn liền với đất và quyền thuê; được phép cho thuê lại quyền thuê; được thế chấp tài sản gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng; và được sử dụng tài sản gắn liền với đất để góp vốn trong hoạt động sản xuất, kinh doanh. Như vậy, quyền chuyển nhượng quyền thuê không phải là quyền duy nhất mà người sử dụng đất được hưởng, mà nằm trong một nhóm quyền tài sản rộng hơn gắn liền với đất thuê trả tiền hằng năm.
Trình tự thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền thuê
Việc chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trên thực tế thường được triển khai theo các bước cơ bản sau.
Bước một, bên chuyển nhượng cần rà soát, xác minh tính hợp pháp của tài sản gắn liền với đất cũng như của chính quyền thuê trong hợp đồng thuê đất, bảo đảm không có tranh chấp hay vướng mắc pháp lý.
Bước hai, cần chắc chắn rằng công trình, tài sản trên đất đã được xây dựng hoàn chỉnh, đúng theo quy hoạch và dự án đầu tư đã được phê duyệt trước đó, vì đây là điều kiện tiên quyết theo Điều 46.
Bước ba, các bên chuẩn bị đầy đủ hồ sơ chuyển nhượng, bao gồm hợp đồng chuyển nhượng, các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản gắn liền với đất, cùng những giấy tờ khác có liên quan theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền.
Bước bốn, tiến hành nộp hồ sơ và thực hiện thủ tục đăng ký biến động, đăng ký chuyển nhượng quyền thuê tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền về đất đai.
Bước năm, sau khi hồ sơ được xử lý và thủ tục hoàn tất, bên nhận chuyển nhượng sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ghi nhận đồng thời quyền thuê đã được chuyển giao.
Một số lưu ý khi thực hiện chuyển nhượng quyền thuê
Các bên tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền thuê trong hợp đồng thuê đất cần tuân thủ nghiêm túc, đầy đủ các quy định pháp luật hiện hành trong suốt quá trình thực hiện. Nếu không tuân thủ đúng trình tự, thủ tục hoặc không đáp ứng đầy đủ các điều kiện đã nêu tại Điều 46 và khoản 2 Điều 37 Luật Đất đai 2024, giao dịch có thể phát sinh rủi ro pháp lý, thậm chí bị coi là không có hiệu lực. Ngoài ra, thời gian giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến đăng ký chuyển nhượng có thể khác nhau tùy theo tính chất, quy mô của từng hồ sơ cụ thể cũng như quy định của từng địa phương. Vì vậy, các bên nên chủ động chuẩn bị hồ sơ, tài liệu đầy đủ, chính xác ngay từ đầu để hạn chế tình trạng chậm trễ, đồng thời nên tham khảo ý kiến chuyên môn khi cần thiết nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp của mình trong quá trình chuyển nhượng.
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
