Cơ sở pháp lý
Mẫu hợp đồng tư vấn giám sát thi công xây dựng áp dụng cho năm 2026 được ban hành tại Phụ lục IV kèm theo Quyết định số 1040/QĐ-BXD. Văn bản này đặt ra khung nội dung cần có để các bên xác lập và thực hiện hợp đồng tư vấn giám sát thi công xây dựng đúng quy định pháp luật hiện hành. Đồng thời, mẫu hợp đồng được xây dựng trên tinh thần bám sát Điều 81 Luật Xây dựng năm 2025 – điều khoản xác định hợp đồng xây dựng chỉ phát sinh hiệu lực khi thỏa mãn đầy đủ các điều kiện mà pháp luật dân sự và Luật Xây dựng năm 2025 đã quy định. Nói cách khác, việc soạn thảo, ký kết hợp đồng theo mẫu tại Quyết định 1040/QĐ-BXD không tách rời khỏi các nguyên tắc chung của giao dịch dân sự, mà còn phải tuân thủ những yêu cầu đặc thù của lĩnh vực xây dựng.
Việc có một mẫu hợp đồng thống nhất giúp các bên – bên giao thầu (chủ đầu tư hoặc đại diện hợp pháp của chủ đầu tư) và bên nhận thầu (đơn vị tư vấn giám sát) – dễ dàng tham chiếu, hạn chế tranh chấp phát sinh do thiếu sót điều khoản hoặc diễn giải không thống nhất trong quá trình thực hiện hợp đồng.
Minh họa: Hợp đồng & dân sự — Ảnh: DIAMOND BOULEVARD · CC BY-SA 4.0
Kết cấu tổng thể của mẫu hợp đồng
Mẫu hợp đồng tư vấn giám sát thi công xây dựng theo Phụ lục IV, Quyết định 1040/QĐ-BXD được tổ chức thành bốn phần lớn, mở đầu bằng danh mục các chữ viết tắt sử dụng xuyên suốt văn bản:
- Phần 1 ghi nhận thông tin giao dịch giữa các bên;
- Phần 2 nêu các căn cứ pháp lý và thực tiễn để giao kết hợp đồng;
- Phần 3 quy định các điều kiện chung, áp dụng thống nhất cho loại hợp đồng này;
- Phần 4 quy định các điều kiện cụ thể, cho phép các bên điều chỉnh một số nội dung để phù hợp với đặc điểm riêng của từng dự án.
Phần điều kiện chung là phần chi tiết nhất, với các điều khoản được đánh số từ Điều 1 đến Điều 20, trải dài từ việc giải thích thuật ngữ chuyên môn cho đến các nội dung mang tính nguyên tắc như: hồ sơ hợp đồng và thứ tự ưu tiên áp dụng khi có mâu thuẫn giữa các tài liệu; quyền sử dụng tài liệu, thông tin và vấn đề bản quyền liên quan; cách thức trao đổi thông tin giữa hai bên; luật áp dụng và ngôn ngữ sử dụng trong hợp đồng; phạm vi công việc, khối lượng và sản phẩm phải bàn giao; yêu cầu về chất lượng, số lượng sản phẩm tư vấn; thời gian, tiến độ thực hiện; giá hợp đồng cùng cơ chế tạm ứng, thanh toán; thủ tục nghiệm thu sản phẩm; quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của từng bên; cơ chế giải quyết tranh chấp, khiếu nại phát sinh; quy định về nhà thầu phụ trong trường hợp có sử dụng; nhân lực của bên nhận thầu; thủ tục sửa đổi hợp đồng; các trường hợp tạm dừng và chấm dứt hợp đồng; quyết toán, thanh lý hợp đồng; cùng các điều khoản chung khác có liên quan.
Phần điều kiện cụ thể không nhắc lại toàn bộ nội dung của phần điều kiện chung, mà chỉ chọn lọc những điều khoản cần được làm rõ, cụ thể hóa theo từng dự án, xoay quanh các vấn đề như hồ sơ hợp đồng, trao đổi thông tin, khối lượng công việc, chất lượng sản phẩm, tiến độ, giá và thanh toán, nghiệm thu, giải quyết tranh chấp, nhà thầu phụ, nhân lực, sửa đổi hợp đồng, tạm dừng hợp đồng và điều khoản chung. Cách thiết kế hai lớp nội dung – điều kiện chung và điều kiện cụ thể – giúp mẫu hợp đồng vừa bảo đảm tính thống nhất trong áp dụng, vừa có độ linh hoạt cần thiết cho các công trình có quy mô, tính chất khác nhau.
Trình tự xác lập và thực hiện hợp đồng
Để đưa mẫu hợp đồng nêu trên vào thực tế, các bên thường tiến hành tuần tự theo các bước sau đây.
Trước tiên, cần xác định rõ tư cách của từng bên tham gia quan hệ hợp đồng, cụ thể là bên giao thầu và bên nhận thầu, làm cơ sở để điền đầy đủ, chính xác thông tin giao dịch tại Phần 1 của mẫu hợp đồng.
Tiếp theo, hai bên trao đổi, đàm phán để thống nhất nội dung của từng điều khoản, đặc biệt là các nội dung thuộc Phần 4 – điều kiện cụ thể, bởi đây là phần phản ánh trực tiếp đặc điểm riêng của dự án như khối lượng công việc, tiến độ và giá trị hợp đồng.
Sau khi đã thống nhất nội dung, các bên chuẩn bị đầy đủ hồ sơ kèm theo hợp đồng theo quy định, bao gồm các tài liệu chứng minh tư cách pháp lý, năng lực chuyên môn và các phụ lục kỹ thuật có liên quan.
Khi hồ sơ đã hoàn tất, hai bên tiến hành ký kết hợp đồng và lưu trữ văn bản theo đúng quy định về quản lý hồ sơ, làm căn cứ đối chiếu, giải quyết khi có vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện.
Cuối cùng, các bên triển khai thực hiện các quyền và nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng, từ việc giám sát thi công, nghiệm thu sản phẩm cho đến thanh toán, quyết toán khi hợp đồng hoàn thành hoặc chấm dứt theo thỏa thuận.
Một số lưu ý khi áp dụng mẫu hợp đồng
Khi vận dụng mẫu hợp đồng tư vấn giám sát thi công xây dựng theo Quyết định 1040/QĐ-BXD, các bên cần lưu ý rằng đây là khung nội dung mang tính hướng dẫn chung. Tùy theo quy mô, tính chất và mức độ phức tạp của từng công trình, các bên có thể cần bổ sung, làm rõ thêm một số điều khoản tại Phần 4 để bảo đảm phù hợp với thực tế của dự án.
Hợp đồng chỉ được công nhận có hiệu lực khi đáp ứng đồng thời các điều kiện của pháp luật dân sự nói chung và các điều kiện riêng theo Điều 81 Luật Xây dựng năm 2025, do đó việc rà soát tư cách chủ thể, hình thức giao kết và nội dung hợp đồng trước khi ký là bước không thể bỏ qua.
Ngoài ra, các điều khoản về chất lượng, tiến độ, giá hợp đồng, tạm ứng và thanh toán cần được quy định rõ ràng, chi tiết, tránh cách diễn đạt chung chung, bởi đây thường là những nội dung dễ phát sinh tranh chấp nhất trong quá trình thực hiện hợp đồng tư vấn giám sát thi công xây dựng.
Cuối cùng, do hệ thống văn bản pháp luật về xây dựng có thể được sửa đổi, bổ sung theo thời gian, các bên nên chủ động cập nhật các quy định liên quan để bảo đảm nội dung hợp đồng áp dụng luôn phù hợp với quy định pháp luật có hiệu lực tại thời điểm giao kết và thực hiện.
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
