Điều khoản áp dụng cho chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê
Ngày 20/01/2026, Cục Quản lý đất đai phát hành Công văn 140/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ nhằm hướng dẫn triển khai Luật Đất đai năm 2024. Văn bản này cung cấp những quy định cơ bản liên quan đến việc chuyển nhượng tài sản được gắn với đất, phản ánh sự thay đổi giữa quy định của Luật Đất đai năm 2013 và Luật Đất đai năm 2024. Các quy định chính được hệ thống dựa trên:
- Khoản 1 và khoản 3 Điều 46 Luật Đất đai 2024
- Khoản 1 Điều 11 và khoản 3 Điều 13 Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội
Minh họa: Đất đai & nhà ở — Ảnh: USDAgov · Public domain
Những đối tượng được phép chuyển nhượng
Theo hướng dẫn của Cục Quản lý đất đai, những chủ thể sau đây có quyền chuyển nhượng tài sản gắn liền với diện tích đất được Nhà nước cấp quyền sử dụng với phương thức thu tiền thuê hằng năm:
- Doanh nghiệp có tư cách pháp nhân
- Cá nhân là công dân Việt Nam
- Người gốc Việt Nam đang định cư tại nước ngoài
- Doanh nghiệp có phần vốn đầu tư từ nước ngoài
Điều kiện tiên quyết để được phép chuyển nhượng
Để có khả năng chuyển nhượng tài sản gắn với đất cho bên thứ ba, người sử dụng đất phải thỏa mãn toàn bộ những yêu cầu sau đây:
Thứ nhất, tài sản gắn liền với đất phải được xây dựng, cải tạo hoặc phát triển hoàn toàn theo quy định hiện hành của pháp luật và đã được ghi danh trong các sổ đăng ký bất động sản theo đúng thủ tục.
Thứ hai, công trình xây dựng phải được hoàn thành theo đúng nội dung được phê duyệt trong quy hoạch chi tiết xây dựng cũng như dự án đầu tư được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận. Ngoại lệ đối với quy định này là những trường hợp bắt buộc phải tuân theo bản án hoặc quyết định của cơ quan tư pháp đã có hiệu lực, hoặc quyết định cưỡng chế được cơ quan thi hành áp dụng.
Thứ ba, đối với các trường hợp người sử dụng đất đã hoàn thành thủ tục cấp chứng thực về quyền sở hữu đối với tài sản được gắn với đất, và đất đó là đất rừng trồng cho mục đích sản xuất, thì điều kiện để được phép chuyển nhượng là phải đang sử dụng mảnh đất này theo đúng mục tiêu sử dụng được ghi trong giấy chứng nhận.
Hồ sơ và quy trình thực hiện
Để thực hiện chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất, các bước sau đây cần được tuân thủ:
Bước chuẩn bị hồ sơ: Người sử dụng đất phải tập hợp đầy đủ các tài liệu chứng minh, trong đó bao gồm giấy chứng nhận về quyền sử dụng mảnh đất cũng như giấy chứng nhận về quyền sở hữu tài sản gắn với đất.
Bước xác minh điều kiện: Phải chứng minh rằng tài sản gắn liền với đất đã được xây dựng theo đúng luật định, đã hoàn tất theo quy hoạch đã được phê duyệt, và nếu là trường hợp đất rừng sản xuất, phải đang sử dụng đúng mục đích.
Bước nộp đơn đăng ký: Hồ sơ đăng ký chuyển nhượng phải được nộp theo quy định tại khoản 5 phần VI, mục C của phần V trong Phụ lục 1 của Nghị định 151/2025/NĐ-CP.
Bước nhận chứng thực: Sau khi hoàn thành toàn bộ thủ tục, cơ quan đất đai sẽ cấp giấy chứng nhận mới về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn với đất cho bên được chuyển nhượng.
Những rủi ro cần chú ý
Một số rủi ro có thể phát sinh khi không đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định:
- Việc không hoàn thành hồ sơ đầy đủ sẽ khiến yêu cầu chuyển nhượng bị từ chối
- Nếu tài sản gắn liền không được xây dựng theo quy hoạch đã phê duyệt, quyền chuyển nhượng sẽ không được cấp
- Đối với các trường hợp đất rừng trồng, nếu không đang sử dụng đúng mục đích, chuyển nhượng sẽ không được cho phép
- Quá thời hạn thực hiện các thủ tục có thể dẫn tới phạt vi phạm
Chuẩn bị tài liệu cần thiết
Để đảm bảo quá trình chuyển nhượng diễn ra thuận lợi, cần chuẩn bị kỹ lưỡng các tài liệu:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện tại
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
- Các hồ sơ chứng minh tài sản được xây dựng hợp pháp và hoàn thành theo quy hoạch
- Bằng chứng về mục đích sử dụng đất (nếu là đất rừng sản xuất)
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
