Cơ sở ban hành và hiệu lực áp dụng
Bộ Xây dựng đã ký ban hành Quyết định số 1040/QĐ-BXD năm 2026, công bố đồng loạt bảy mẫu hợp đồng xây dựng chuẩn, chính thức được áp dụng kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2026. Văn bản này được xây dựng trên cơ sở cụ thể hóa quy định tại Điều 34 Nghị định số 210/2026/NĐ-CP — nghị định hướng dẫn chi tiết thi hành một số điều của Luật Xây dựng năm 2025. Nói cách khác, đây là bước cụ thể hóa cần thiết để các quy định khung của luật đi vào thực tiễn, giúp chủ đầu tư, nhà thầu, đơn vị tư vấn có căn cứ thống nhất khi xác lập quan hệ hợp đồng trong lĩnh vực xây dựng.
Minh họa: Hợp đồng & dân sự — Ảnh: trungydang · CC BY 3.0
Danh mục bảy mẫu hợp đồng được công bố
Bộ mẫu lần này bao trùm hầu hết các loại hình công việc phổ biến trong một dự án xây dựng, từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư cho đến khi công trình hoàn thành đưa vào sử dụng, cụ thể gồm:
- Mẫu hợp đồng tư vấn lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng (kèm theo tại Phụ lục I);
- Mẫu hợp đồng tư vấn thiết kế xây dựng công trình (Phụ lục II);
- Mẫu hợp đồng tư vấn quản lý dự án đầu tư xây dựng (Phụ lục III);
- Mẫu hợp đồng tư vấn giám sát thi công xây dựng công trình (Phụ lục IV);
- Mẫu hợp đồng tư vấn khảo sát xây dựng (Phụ lục V);
- Mẫu hợp đồng thi công xây dựng công trình (Phụ lục VI);
- Mẫu hợp đồng thiết kế - cung cấp thiết bị công nghệ và thi công xây dựng công trình, hay còn gọi là hợp đồng EPC (Phụ lục VII).
Việc công bố đầy đủ cả bảy mẫu cùng một thời điểm, thay vì rải rác theo từng loại hình công việc, thể hiện chủ trương chuẩn hóa toàn diện hệ thống hợp đồng xây dựng, tạo sự đồng bộ giữa các khâu tư vấn, thi công và cung ứng thiết bị trong cùng một dự án.
Mục đích và ý nghĩa của việc ban hành mẫu
Các mẫu hợp đồng nêu trên đóng vai trò là khung tham chiếu để tổ chức, cá nhân tham gia hoạt động xây dựng sử dụng khi xác lập, đàm phán và giao kết hợp đồng. Việc có sẵn mẫu chuẩn mang lại một số lợi ích:
- Thống nhất cách hiểu và cách diễn đạt các điều khoản cơ bản (đối tượng hợp đồng, giá hợp đồng, tiến độ, quyền và nghĩa vụ các bên, xử lý tranh chấp…) giữa các dự án khác nhau;
- Giảm thiểu rủi ro pháp lý phát sinh từ việc soạn thảo hợp đồng thiếu chặt chẽ hoặc bỏ sót nội dung bắt buộc;
- Rút ngắn thời gian đàm phán, thương thảo vì các bên có thể lấy mẫu làm nền, chỉ cần điều chỉnh, bổ sung nội dung đặc thù của từng công trình.
Tuy vậy, cần lưu ý mẫu hợp đồng chỉ mang tính chất khung tham khảo; nội dung cụ thể vẫn cần được các bên rà soát, điều chỉnh cho phù hợp với đặc điểm, quy mô và tính chất pháp lý của từng dự án cụ thể.
Trình tự các bước khi vận dụng mẫu hợp đồng
Khi có nhu cầu xác lập hợp đồng xây dựng, các bên liên quan có thể tham khảo trình tự gồm năm bước sau:
- Xác định chính xác loại hợp đồng cần giao kết, căn cứ vào tính chất công việc (tư vấn khảo sát, thiết kế, giám sát, quản lý dự án, thi công hay EPC) và hình thức giá hợp đồng dự kiến áp dụng.
- Đối chiếu, lựa chọn mẫu tương ứng trong số bảy mẫu được ban hành kèm theo Quyết định 1040/QĐ-BXD 2026.
- Trên nền mẫu đã chọn, tiến hành soạn thảo chi tiết, bổ sung các điều khoản đặc thù của công trình, đồng thời rà soát để bảo đảm toàn bộ nội dung phù hợp với quy định pháp luật hiện hành.
- Tổ chức đàm phán, thống nhất và tiến hành ký kết hợp đồng giữa các bên tham gia.
- Triển khai thực hiện các công việc, nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng, đồng thời theo dõi, giám sát quá trình thực hiện để kịp thời xử lý các vấn đề phát sinh.
Những điểm cần lưu ý khi soạn thảo và thực hiện hợp đồng
Trong quá trình vận dụng mẫu hợp đồng cũng như thực hiện hợp đồng đã ký, các bên nên đặc biệt quan tâm đến một số vấn đề sau:
- Nhận diện sớm các rủi ro có thể phát sinh trong quá trình thực hiện, chẳng hạn chậm tiến độ, biến động giá vật tư, thay đổi thiết kế hoặc sự kiện bất khả kháng, để có phương án dự phòng và quy định rõ trong hợp đồng.
- Xác định rõ thời hạn thực hiện từng hạng mục công việc, mốc nghiệm thu, thời điểm thanh toán, tránh tình trạng mập mờ dẫn đến tranh chấp về sau.
- Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, tài liệu pháp lý làm căn cứ kèm theo hợp đồng, như báo cáo nghiên cứu khả thi, hồ sơ thiết kế kỹ thuật và các văn bản phê duyệt liên quan, để bảo đảm hợp đồng có giá trị pháp lý và có thể thực hiện được trên thực tế.
- Rà soát kỹ các điều khoản về quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm bồi thường, phạt vi phạm hợp đồng trước khi ký kết, tránh áp dụng máy móc nguyên văn mẫu mà không điều chỉnh cho phù hợp với thực tế của dự án.
Trách nhiệm của các bên tham gia hợp đồng
Dù cùng sử dụng một bộ mẫu chung, mỗi bên trong quan hệ hợp đồng xây dựng — bên giao thầu và bên nhận thầu, dù là đơn vị tư vấn, nhà thầu thi công hay nhà thầu EPC — vẫn phải chủ động thực hiện đầy đủ trách nhiệm của mình: cung cấp thông tin, tài liệu cần thiết đúng thời hạn; bố trí đủ nguồn lực, nhân sự, thiết bị để triển khai công việc theo đúng cam kết; đồng thời phối hợp chặt chẽ trong quá trình nghiệm thu, thanh toán và xử lý các phát sinh, nhằm bảo đảm hợp đồng được thực hiện đúng tiến độ, đúng chất lượng và đúng quy định của pháp luật về xây dựng.
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
