Cơ sở pháp lý áp dụng
Từ ngày 31/01/2026, hai văn bản dưới luật quan trọng trong lĩnh vực đất đai chính thức có hiệu lực thi hành, nhằm cụ thể hóa và hướng dẫn triển khai Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội về các cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong quá trình tổ chức thi hành Luật Đất đai. Đó là:
- Nghị định số 49/2026/NĐ-CP ngày 31/01/2026, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị quyết 254/2025/QH15 liên quan đến việc tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai;
- Nghị định số 50/2026/NĐ-CP, quy định chi tiết một số điều của Nghị quyết 254/2025/QH15 về tiền sử dụng đất và tiền thuê đất.
Hai Nghị định này bổ sung cho hệ thống văn bản hướng dẫn Luật Đất đai hiện hành, tập trung xử lý những vướng mắc phát sinh trong thực tiễn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.
Minh họa: Đất đai & nhà ở — Ảnh: Khả Vân Đại Hãn · CC BY-SA 4.0
Xác định lại thời hạn sử dụng đất nông nghiệp khi đăng ký biến động
Một trong những nội dung đáng chú ý tại Điều 20 Nghị định 49/2026/NĐ-CP là quy định về việc chuyển tiếp trong đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, đối với các Giấy chứng nhận đã được cấp cho hộ gia đình, cá nhân trước ngày 01/8/2024 mà trên Giấy ghi thời hạn sử dụng đất nông nghiệp là "lâu dài" hoặc không thể hiện thời hạn sử dụng, thì khi người sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký biến động, cơ quan có thẩm quyền sẽ xác định lại thời hạn sử dụng đất là 50 năm. Thời điểm bắt đầu tính thời hạn 50 năm này là ngày cơ quan có thẩm quyền xác nhận thay đổi ngay trên Giấy chứng nhận đã cấp, hoặc ngày cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Quy định này nhằm thống nhất cách xác định thời hạn sử dụng đất nông nghiệp giữa các Giấy chứng nhận được cấp ở những thời kỳ khác nhau, tránh tình trạng mỗi địa phương áp dụng một cách hiểu khác nhau đối với các trường hợp Giấy chứng nhận cũ ghi thời hạn không rõ ràng.
Xác định diện tích đất ở đối với Giấy chứng nhận cấp trước ngày 01/7/2004
Đối với các Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp trước ngày 01/7/2004, nếu không thuộc các trường hợp quy định tại khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai và chưa xác định cụ thể diện tích đất ở, thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm căn cứ vào quy định pháp luật đất đai áp dụng qua từng thời kỳ, kết hợp với điều kiện thực tế tại địa phương, để ban hành quy định về việc xác định diện tích đất ở đối với các trường hợp này.
Nghị định cũng phân biệt rõ hai tình huống tiếp theo liên quan đến việc chuyển quyền sử dụng đất sau ngày 01/7/2004:
- Nếu Giấy chứng nhận đã được xác nhận thay đổi, hoặc người nhận chuyển quyền sử dụng toàn bộ thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận mới kể từ ngày 01/7/2004 trở về sau, nhưng diện tích đất ở vẫn chưa được xác định cụ thể, thì việc xác định diện tích đất ở sẽ thực hiện theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 20 Nghị định 49/2026/NĐ-CP.
- Ngược lại, nếu người nhận chuyển quyền đã được cấp Giấy chứng nhận mới và trên đó đã ghi rõ diện tích đất ở, thì không cần phải thực hiện lại việc xác định diện tích đất ở theo khoản 2 Điều 20 Nghị định 49/2026/NĐ-CP.
Cách tiếp cận này giúp tránh việc yêu cầu xác định lại diện tích đất ở đối với những trường hợp đã có thông tin rõ ràng, đồng thời bảo đảm quyền lợi cho người sử dụng đất trong những trường hợp còn thiếu dữ liệu.
Trách nhiệm của cơ quan nhà nước trong việc xác định diện tích đất ở
Nghị định 49/2026/NĐ-CP quy định rõ trách nhiệm phối hợp giữa thủ tục đăng ký biến động đất đai và thủ tục xác định diện tích đất ở. Cụ thể, khi người sử dụng đất thực hiện đăng ký biến động, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải đồng thời thực hiện luôn việc xác định diện tích đất ở, không yêu cầu người dân phải làm hai thủ tục riêng biệt trong trường hợp thông thường.
Tuy nhiên, nếu người sử dụng đất có nhu cầu tách riêng thủ tục xác định diện tích đất ở, không gắn với thủ tục đăng ký biến động, thì thủ tục này sẽ được thực hiện theo trình tự do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể. Như vậy, quyền lựa chọn gộp chung hay tách riêng thủ tục thuộc về người sử dụng đất, còn trình tự cụ thể cho phương án tách riêng sẽ do từng địa phương ban hành.
Trình tự thực hiện thủ tục đăng ký biến động và xác định diện tích đất ở
Người sử dụng đất thuộc các trường hợp nêu trên có thể thực hiện thủ tục theo các bước cơ bản sau:
- Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ đăng ký biến động đất đai theo quy định pháp luật hiện hành, bao gồm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp và các giấy tờ liên quan.
- Nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận và giải quyết thủ tục đăng ký đất đai tại địa phương.
- Cơ quan có thẩm quyền tiến hành kiểm tra hồ sơ; trường hợp cần xác định diện tích đất ở hoặc xác định lại thời hạn sử dụng đất nông nghiệp, cơ quan sẽ thực hiện đồng thời trong quá trình giải quyết hồ sơ.
- Người sử dụng đất nhận kết quả là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được xác nhận thay đổi hoặc cấp mới, trong đó thể hiện thời hạn sử dụng đất và diện tích đất ở đã được xác định theo quy định.
Việc nắm rõ các quy định chuyển tiếp nêu trên giúp người sử dụng đất chủ động chuẩn bị hồ sơ, tránh phát sinh vướng mắc khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong giai đoạn hai Nghị định 49/2026/NĐ-CP và 50/2026/NĐ-CP mới có hiệu lực.
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
