Căn cứ pháp lý
Khung pháp lý cho các dự thảo án lệ này bao gồm: Luật Tổ chức Tòa án nhân dân năm 2014 (Điều 22 hướng dẫn về vai trò của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao trong việc lựa chọn và công bố các bản án, quyết định có giá trị pháp lý để làm tiêu chuẩn xét xử thống nhất); Nghị quyết số 04/2019/NQ-HĐTP ngày 18/6/2019 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao qui định trình tự, phương thức lựa chọn, công khai và triển khai áp dụng án lệ; Bộ luật Dân sự năm 2015 (Điều 457 đến Điều 462 về nội dung, thủ tục tặng cho quyền sử dụng tài sản; Điều 500 đến Điều 503 về quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất); Luật Đất đai năm 2024 liên quan đến quyền và trách vụ của người sử dụng đất, các quy tắc pháp lý khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất cũng như công tác quản lý biến động đất đai; Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định cụ thể về thi hành Luật Đất đai, đặc biệt các trình tự đăng ký khi xảy ra thay đổi về quyền sử dụng đất.
Minh họa: Đất đai & nhà ở — Ảnh: 福岡県 · Public domain
Bản chất và vai trò của án lệ
Án lệ là những phán luận, lý lẽ pháp lý và phần quyết định của các bản án hay quyết định có hiệu lực pháp lý của Tòa án, được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao lựa chọn để đưa lên làm tư cách là chuẩn mực giải quyết các tranh chấp tương tự. Việc sử dụng án lệ đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo sự nhất quán của hoạt động xét xử, cho phép các Tòa án xử lý những vụ việc cùng bản chất theo một hướng dẫn pháp lý chung, tạo ra tính dự báo được cho các chủ thể trong giao dịch dân sự, kể cả các hoạt động liên quan đến đất đai, góp phần bảo vệ quyền lợi hợp pháp.
Quy trình phát triển và công bố dự thảo án lệ
Từ lúc khởi tạo đến khi chính thức công bố, các dự thảo án lệ trải qua nhiều bước: Đầu tiên, các cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền đề cử những bản án, quyết định tiêu biểu về tình huống pháp lý cần thiết. Tiếp đó, Tòa án nhân dân tối cao tiến hành khảo sát, thẩm định mức độ áp dụng thực tế và ý kiến của ngành pháp luật. Sau đó, Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao tập hợp để tranh luận, xem xét và thẩm tra. Trước khi chính thức thông qua, các dự thảo thường được công khai rộng rãi để thu thập ý kiến từ các bộ, ngành, chuyên gia, nhà khoa học, tổ chức xã hội và cộng đồng.
Nội dung trọng tâm của các dự thảo án lệ
Bốn dự thảo án lệ này tập trung vào những khía cạnh then chốt: Thứ nhất, xác định thời điểm phát sinh hiệu lực pháp lý của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, đặc biệt là những trường hợp hợp đồng đã được công chứng hoặc chứng thực, so với những hợp đồng chưa qua các thủ tục này. Thứ hai, quy định các tình tiết làm cho giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất mất hiệu lực, bao gồm những hành vi giả tạo giấy tờ nhằm mục đích che dấu giao dịch khác, những giao dịch trái lại với các quy tắc đạo đức xã hội, giao dịch được thực hiện dưới cơ sở lừa dối, đe dọa, cưỡng bức hoặc vi phạm những quy cấm rõ ràng trong luật. Thứ ba, xác định trách nhiệm của người bán, người mua khi giao dịch không được hoàn tất thủ tục đăng ký biến động ở cơ quan quản lý đất đai. Thứ tư, bảo vệ quyền lợi của bên thứ ba trong tình huống người bán không có quyền định đoạt hoặc hợp đồng rơi vào trường hợp vô hiệu.
Ý nghĩa và hiệu lực
Những dự thảo này nhằm định hướng cho các Tòa án cách tiếp cận khi giải quyết những tranh chấp nảy sinh từ các giao dịch tặng cho hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ đó khắc phục hiện tượng xử lý không thống nhất giữa các địa phương đối với cùng một loại tình huống. Ngoài ra, việc công khai dự thảo giúp các bên giao dịch nhận biết được những rủi ro tiềm ẩn, từ đó tuân thủ chặt chẽ các bước, quy trình pháp luật nhằm đảm bảo giao dịch an toàn và có hiệu lực pháp lý. Cần ghi nhớ rằng những dự thảo này chưa được thông qua chính thức nên chưa có tính bắt buộc áp dụng. Nội dung có thể được điều chỉnh, hoàn thiện sau khi lấy ý kiến từ các bên liên quan trước khi Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao công bố chính thức.
Các bước thực hiện cho các bên tham gia
Để tối ưu hóa các giao dịch, các bên cần: theo dõi các trang thông tin chính thức của Tòa án nhân dân tối cao để cập nhật dự thảo án lệ, và nếu cần thiết, gửi ý kiến góp ý bằng văn bản cho cơ quan có thẩm quyền trong thời gian quy định; nắm rõ những nguyên tắc cơ bản về pháp lý liên quan đến giao dịch tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất như yêu cầu hợp đồng phải thành lập dưới dạng văn bản, phải được công chứng hoặc chứng thực, và phải có đăng ký theo quy định của pháp luật về đất đai; kiểm tra chi tiết giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước khi thực hiện giao dịch, rà soát lại thông tin về người sử dụng, diện tích, vị trí khu đất, cũng như kiểm tra xem khu đất có đang bị thế chấp, tranh chấp hoặc kê biên hay không; lập thành văn bản hợp đồng tặng cho hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất rồi tiến hành công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã; hoàn tất thủ tục đăng ký biến động đất đai tại cơ quan quản lý đất đai trong thời gian luật định và lưu giữ đầy đủ các giấy tờ bao gồm hợp đồng, chứng thực, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chứng từ về thuế lệ phí liên quan; khi tranh chấp xảy ra liên quan giao dịch, xem xét thông tin chi tiết về nội dung dự thảo án lệ như hướng dẫn để đánh giá khả năng bảo vệ quyền lợi của mình.
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
