Cơ sở pháp lý
Việc tra cứu diện tích tối thiểu được tách thửa đất dựa trên các quy định cơ bản sau:
-
Luật Đất đai số 31/2024/QH15 ngày 18/01/2024 (Luật Đất đai 2024) thiết lập những nguyên tắc chung liên quan đến quyền hạn của những người đang sử dụng đất cũng như các yêu cầu kỹ thuật để tiến hành tách thửa.
-
Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết những nội dung thi hành từ Luật Đất đai, bao gồm các thủ tục cụ thể đối với tách thửa và hợp thửa đất.
-
Nghị định số 101/2024/NĐ-CP ngày 29/7/2024 của Chính phủ liên quan đến giao dịch điện tử trong lĩnh vực đất đai, tạo nền tảng pháp lý cho các tiện ích công khai và việc tiếp nhận hồ sơ online.
-
Quyết định của các UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, trong đó quy định mức diện tích tối thiểu để tách thửa áp dụng tại từng khu vực (mỗi địa phương có quyết định riêng).
-
Thông tư số 10/2024/TT-BTNMT ngày 31/7/2024 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, quy định về các loại hồ sơ địa chính, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, liên quan trực tiếp đến cấp phát giấy chứng nhận cho thửa đất sau khi đã tách.
Minh họa: Đất đai & nhà ở — Ảnh: Hidith · CC BY-SA 4.0
Điều kiện và quy định về diện tích tối thiểu
Theo quy định tại Điều 220 của Luật Đất đai 2024, để tiến hành tách thửa đất, phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau: phần đất còn lại và phần đất mới được tạo thành phải có diện tích không dưới mức tối thiểu mà UBND cấp tỉnh đã công bố; diện tích và hình dáng thửa đất sau khi tách phải tương thích với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt bởi cơ quan có thẩm quyền.
Nhà nước không quy định một mức diện tích tối thiểu thống nhất cho toàn quốc, mà giao quyền lựa chọn cho từng địa phương dựa trên tình hình thực tế địa bàn. Mức diện tích tối thiểu có sự khác biệt lớn giữa các tỉnh, thành phố và thậm chí giữa các khu vực trong cùng một địa phương. Ở các thành phố lớn như TP.HCM và Hà Nội, mức diện tích tối thiểu đối với đất ở trong khu vực thành thị thường được quy định khoảng 30–50 m², kèm theo yêu cầu bổ sung về chiều rộng tối thiểu của mặt tiếp giáp với đường giao thông công cộng. Ở các khu vực nông thôn, mức yêu cầu thường cao hơn, thường từ 80 m² trở lên. Vì mức áp dụng luôn có thể thay đổi theo thời gian và không nhất quán giữa các địa phương, việc tra cứu các quy định hiện tại tại nơi có đất là hết sức cần thiết.
Công cụ tra cứu diện tích tối thiểu tách thửa cho phép người sử dụng đất và các nhà đầu tư xác định chính xác và nhanh chóng mức diện tích tối thiểu áp dụng cho một thửa đất cụ thể, chi tiết đến từng xã, phường. Tra cứu trước khi bắt tay vào thủ tục tách thửa giúp tiết kiệm thời gian, chi phí liên quan đến đo đạc và lập hồ sơ, đồng thời hạn chế những rủi ro khi thực hiện giao dịch mua bán hay nhận chuyển nhượng những thửa đất không đủ điều kiện tách.
Không phải trường hợp nào cũng cho phép tách thửa. Theo pháp luật, những thửa đất thuộc các tình huống dưới đây không thể tách: phần đất còn lại hoặc phần đất được hình thành mới có diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu mà UBND cấp tỉnh đã quy định; thửa đất nằm trong phạm vi các khu vực mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã thông báo về việc thu hồi; thửa đất đang trong tình trạng tranh chấp hoặc bị áp dụng biện pháp kê biên để bảo đảm công việc thi hành quyết định hoặc phán quyết của tòa án; thửa đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn của công trình hoặc là phần đất dành cho những mục đích công cộng theo quy hoạch được phê duyệt; hoặc khi tách thửa không đảm bảo được yêu cầu về lối đi, kết nối với hệ thống giao thông theo tiêu chuẩn của địa phương.
Các bước thực hiện tra cứu
Người sử dụng đất thực hiện tra cứu thông qua các bước sau:
Trước tiên, truy cập vào công cụ tra cứu diện tích tối thiểu tách thửa được công bố bởi đơn vị chủ quản (có thể sử dụng từ máy tính cá nhân hoặc thiết bị di động).
Bước thứ hai là chọn tỉnh hoặc thành phố trực thuộc trung ương nơi thửa đất của mình tọa lạc, từ danh sách các địa phương có sẵn trong hệ thống.
Tiếp theo, lựa chọn quận, huyện hoặc thị xã, thành phố của tỉnh, phù hợp với vị trí chính xác của thửa đất.
Bước tiếp theo là chọn xã, phường, hoặc thị trấn nơi thửa đất được ghi nhận.
Sau đó, kiểm tra kết quả hiển thị trên màn hình: mức diện tích tối thiểu được tách tại đơn vị hành chính đã lựa chọn (có thể kèm các yêu cầu bổ sung nếu có).
Cuối cùng, so sánh con số này với diện tích thực tế của thửa đất để xác định liệu có đủ điều kiện để tiến hành tách hay không.
Sau khi tra cứu và xác nhận thửa đất đủ điều kiện, người sử dụng đất bắt đầu chuẩn bị hồ sơ đề nghị tách thửa, bao gồm: đơn đề nghị theo mẫu quy định, bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc bản sao được công chứng, bản trích từ bản đồ đo đạc hoặc sơ đồ minh họa thửa đất cần tách (đặc biệt nếu cần thực hiện đo đạc lại). Hồ sơ được gửi tới Văn phòng đăng ký đất đai của huyện hoặc Chi nhánh của văn phòng này ở cấp huyện, thông qua hình thức gặp trực tiếp hoặc nộp trực tuyến qua Cổng dịch vụ công quốc gia hoặc cổng dịch vụ công của địa phương.
Những lưu ý quan trọng
Mức diện tích tối thiểu được phép tách thửa không cố định mà thay đổi tùy theo từng địa phương và từng giai đoạn. Người dân cần chủ động tra cứu những quy định mới nhất từ UBND tỉnh, thành phố nơi có thửa đất, tránh dựa vào những quy định đã hết hiệu lực hoặc những thông tin từ các địa phương khác, việc làm này có thể dẫn đến những sai sót khi chuẩn bị hồ sơ. Trước khi thực hiện giao dịch mua bán, tiếp nhận chuyển nhượng hay bắt tay vào tách thửa, cần kiểm tra chi tiết quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng đang có hiệu lực tại địa phương.
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
