Bối cảnh xây dựng dự thảo sửa đổi
Bộ Nông nghiệp và Môi trường hiện đang tổ chức lấy ý kiến rộng rãi cho dự thảo Luật sửa đổi Luật Đất đai, tạm gọi là dự thảo Luật Đất đai sửa đổi 2026, với kế hoạch trình Quốc hội thông qua trong năm 2026. Một trong những nội dung đáng chú ý của dự thảo là đề xuất bãi bỏ toàn bộ quy định về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (thường gọi là sổ đỏ) đang được ghi nhận tại Điều 136 Luật Đất đai 2024. Thay vào vị trí đó, cơ quan soạn thảo dự kiến bổ sung một điều luật hoàn toàn mới — Điều 22a — quy định về thẩm quyền thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai nói chung, trong đó bao gồm cả thẩm quyền cấp sổ đỏ.
Lý do được đưa ra cho việc điều chỉnh này là nhằm luật hóa những nội dung về thẩm quyền cấp sổ đỏ vốn đã được quy định tại Nghị định 49/2026/NĐ-CP — văn bản hướng dẫn chi tiết thi hành Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội. Nói cách khác, những nội dung hiện đang được điều chỉnh ở cấp nghị định sẽ được nâng lên thành quy định của luật, bảo đảm tính thống nhất và giá trị pháp lý cao hơn cho khung thẩm quyền quản lý đất đai.
Minh họa: Đất đai & nhà ở — Ảnh: N509FZ · CC BY-SA 4.0
Thẩm quyền cấp sổ đỏ theo Điều 136 Luật Đất đai 2024 hiện hành
Ở thời điểm hiện tại, Điều 136 Luật Đất đai 2024 vẫn là căn cứ trực tiếp xác định cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Quy định này được chia thành hai nhóm trường hợp.
Nhóm thứ nhất là thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận lần đầu. Theo đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chịu trách nhiệm cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thuộc các đối tượng được liệt kê tại khoản 1, khoản 2, khoản 5, khoản 6 và khoản 7 Điều 4 của Luật Đất đai 2024. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có quyền ủy quyền lại cho cơ quan quản lý đất đai cùng cấp thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận này. Song song đó, Ủy ban nhân dân cấp huyện đảm nhận việc cấp Giấy chứng nhận cho các đối tượng thuộc khoản 3 và khoản 4 Điều 4 của Luật.
Nhóm thứ hai liên quan đến thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp đăng ký biến động đất đai. Tổ chức đăng ký đất đai có trách nhiệm cấp Giấy chứng nhận cho các tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức ngoại giao và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. Trong khi đó, chi nhánh của tổ chức đăng ký đất đai đảm nhiệm việc cấp Giấy chứng nhận cho cá nhân, cộng đồng dân cư và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài. Đáng chú ý, tổ chức đăng ký đất đai được phép sử dụng con dấu riêng của mình để thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận hoặc xác nhận các thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp trước đó.
Về bản chất pháp lý, sổ đỏ được xác định là chứng thư pháp lý dùng để xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp cũng như quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản gắn liền với đất của người có quyền. Tài sản gắn liền với đất thuộc diện được cấp Giấy chứng nhận bao gồm nhà ở và các công trình xây dựng, theo các tiêu chí do pháp luật quy định.
Hướng sửa đổi dự kiến tại Điều 22a
Nếu được thông qua, Điều 22a sẽ không còn liệt kê riêng rẽ thẩm quyền cấp sổ đỏ theo hướng phân chia Ủy ban nhân dân cấp tỉnh — Ủy ban nhân dân cấp huyện — tổ chức đăng ký đất đai như Điều 136 hiện hành, mà gộp chung vào một khung thẩm quyền thực hiện nội dung quản lý đất đai nói chung. Cách tiếp cận này gắn với định hướng đã nêu tại Nghị định 49/2026/NĐ-CP và Nghị quyết 254/2025/QH15, theo hướng tinh gọn khung thẩm quyền hành chính trong lĩnh vực đất đai và đưa các nội dung đã vận hành ổn định ở cấp nghị định lên thành quy định của luật.
Vì đây mới là nội dung đang trong giai đoạn lấy ý kiến, phạm vi và tiêu chí phân cấp thẩm quyền cụ thể tại Điều 22a có thể còn được điều chỉnh trước khi trình Quốc hội thông qua. Người dân và tổ chức có liên quan nên tiếp tục theo dõi các bản dự thảo được công bố chính thức để nắm bắt nội dung cập nhật, thay vì chỉ dựa vào một phiên bản dự thảo duy nhất tại một thời điểm.
Trình tự thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận
Trên cơ sở quy định hiện hành, người có nhu cầu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có thể thực hiện theo các bước sau.
Trước tiên, cần xác định rõ nhu cầu cấp Giấy chứng nhận thuộc trường hợp cấp lần đầu hay đăng ký biến động, từ đó xác định đúng cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ. Tiếp theo, người sử dụng đất chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định của Luật Đất đai 2024 cùng các văn bản hướng dẫn thi hành có liên quan. Sau khi hồ sơ đã hoàn chỉnh, hồ sơ được nộp tại cơ quan có thẩm quyền tương ứng — có thể là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện, tổ chức đăng ký đất đai hoặc chi nhánh của tổ chức này, tùy theo từng trường hợp cụ thể như đã trình bày ở phần trên. Cuối cùng, sau khi hồ sơ được cơ quan có thẩm quyền thẩm định và phê duyệt, người sử dụng đất sẽ được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Một số điểm cần lưu ý
Thời gian giải quyết hồ sơ cấp Giấy chứng nhận trên thực tế phụ thuộc vào từng cơ quan tiếp nhận cũng như tính chất phức tạp của từng hồ sơ cụ thể, do đó không có một mốc thời hạn cố định áp dụng chung cho mọi trường hợp. Hồ sơ thiếu thành phần hoặc không đáp ứng đúng yêu cầu theo quy định có thể khiến quá trình xử lý bị kéo dài hoặc bị trả lại để bổ sung, hoàn thiện.
Ngoài ra, do đề xuất bãi bỏ Điều 136 và bổ sung Điều 22a hiện vẫn đang ở giai đoạn dự thảo, những nội dung về thẩm quyền cấp sổ đỏ nêu trên có thể tiếp tục được điều chỉnh trước khi văn bản chính thức được ban hành. Trong thời gian dự thảo chưa được thông qua, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận vẫn thực hiện theo Điều 136 Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn hiện hành, bao gồm Nghị định 49/2026/NĐ-CP và Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội.
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
