Căn cứ pháp lý
Dự thảo Luật Đất đai ngày 8/8/2026 cùng với Điều 7 Nghị quyết 254/2025/QH15 thiết lập khung pháp lý cho việc xác định và áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất. Các quy định này là nền tảng cho các tính toán liên quan đến ngân sách từ quyền sử dụng đất, định giá trong quá trình cổ phần hóa các công ty nhà nước, cũng như xác định mức bồi thường khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất.
Minh họa: Đất đai & nhà ở — Ảnh: USDAgov · Public domain
Nội dung và phạm vi áp dụng
Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất được sử dụng trong ba trường hợp chính: tính toán các khoản thu ngân sách xuất phát từ nguồn đất đai, định giá quyền sử dụng đất trong các giao dịch cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, và tính toán giá trị bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Bảng giá được xây dựng trên cơ sở phân loại đất và bối cảnh địa lý cụ thể, bao gồm khu vực và vị trí tuyệt đối. Hệ số điều chỉnh giá đất hoạt động như một công cụ nhân tử—tăng hoặc giảm giá trị tương ứng với các đặc thù khu vực được quy định trong bảng giá chính thức. Ủy ban nhân dân các cấp tỉnh chịu trách nhiệm chính trong việc xây dựng, trình duyệt, sửa đổi và bổ sung các bảng giá này sau khi Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua.
Theo Nghị quyết 254/2025/QH15, bảng giá đất đóng vai trò quyết định trong việc xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giá khởi điểm cho các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất, và các khoản nợ tài chính khác gắn liền với tài sản đất đai. Đối với những dự án đầu tư mà bảng giá chung không thích hợp, giá đất sẽ được xác định theo quy định chi tiết trong Luật Đất đai đầy đủ.
Trình tự thực hiện và giai đoạn
Quá trình phê duyệt bảng giá đất diễn ra theo năm bước. Trước tiên, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện công tác lập dự thảo bảng giá đất cùng các hệ số điều chỉnh tương ứng. Sau đó, dự thảo được trình lên Hội đồng nhân dân cấp tỉnh để xem xét, thảo luận và thông qua các quy định này. Tiếp theo, bảng giá chính thức được công bố và bắt đầu áp dụng kể từ ngày 1 tháng 1 năm 2026. Trong giai đoạn này, nếu phát hiện cần thiết phải điều chỉnh hoặc bổ sung, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ thực hiện các biến động theo trình tự đã quy định. Tối thiểu, cơ quan có thẩm quyền phải hoàn thành toàn bộ các căn cứ tính toán chi tiết cho tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền bồi thường về đất vào ngày 1 tháng 7 năm 2026.
Các trường hợp ngoại lệ và điều chỉnh
Không phải mọi dự án đầu tư đều được áp dụng bảng giá đất thống nhất. Với các dự án có tính chất đặc thù hoặc không phù hợp với bảng giá chung, giá đất cụ thể sẽ được xác định riêng theo các nguyên tắc được nêu rõ trong Luật Đất đai. Cơ chế này đảm bảo tính linh hoạt của luật pháp, cho phép thích ứng với các trường hợp đặc biệt mà bảng giá tiêu chuẩn không thể bao quát.
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
