Căn cứ pháp lý
Từ năm 2026, việc xác định nguyên giá tài sản cố định vô hình là quyền sử dụng đất tại các cơ quan, tổ chức, đơn vị nhà nước được thực hiện theo hướng dẫn mới của Bộ Tài chính tại Thông tư 141/2025/TT-BTC về chế độ quản lý, tính hao mòn và khấu hao tài sản cố định áp dụng cho khu vực công, cũng như đối với tài sản cố định Nhà nước giao cho doanh nghiệp quản lý nhưng không hạch toán vào phần vốn nhà nước tại doanh nghiệp đó. Theo văn bản này, quyền sử dụng đất được xếp vào nhóm tài sản cố định vô hình - loại tài sản không mang hình thái vật chất cụ thể nhưng được hình thành từ chi phí mà cơ quan, đơn vị đã bỏ ra để xác lập hoặc có được trong quá trình hoạt động.
Cụ thể, khoản 1 Điều 7 Thông tư 141/2025/TT-BTC dẫn chiếu sang khoản 1 Điều 96 Nghị định số 186/2025/NĐ-CP để làm căn cứ xác định nguyên giá loại tài sản này. Bên cạnh đó, Điều 98 của Nghị định 186/2025/NĐ-CP cũng đặt ra các phương pháp tính giá trị quyền sử dụng đất áp dụng riêng cho khối cơ quan, tổ chức, đơn vị nhà nước, làm cơ sở để các đơn vị thống nhất cách hạch toán trên sổ sách kế toán.
Minh họa: Đất đai & nhà ở — Ảnh: Marwaazpn · CC0
Nguyên tắc và các trường hợp xác định nguyên giá
Tùy theo hình thức Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, nguyên giá quyền sử dụng đất được xác định theo ba trường hợp sau đây.
Trường hợp thứ nhất - đất được giao không thu tiền sử dụng đất: khi cơ quan, tổ chức, đơn vị được Nhà nước giao đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất, giá trị quyền sử dụng đất bằng diện tích đất được giao nhân với đơn giá đất áp dụng theo khoản 2 Điều 97 Nghị định 186/2025/NĐ-CP.
Trường hợp thứ hai - đất thuê trả tiền một lần, nguồn tiền thuê từ ngân sách hoặc được miễn: đối với đất Nhà nước cho thuê theo hình thức trả tiền thuê một lần, nếu khoản tiền thuê đã nộp có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, hoặc đơn vị thuộc diện được miễn nộp tiền thuê đất, thì giá trị quyền sử dụng đất được tính bằng diện tích đất thuê nhân với đơn giá đất theo khoản 2 Điều 97 nêu trên, sau đó chia cho 70 năm rồi nhân với thời hạn thuê đất còn lại. Cách tính này quy đổi giá trị đất theo một mốc thời hạn sử dụng chuẩn là 70 năm, tương ứng tỷ lệ với thời gian thuê thực tế của đơn vị.
Trường hợp thứ ba - đất thuê trả tiền một lần, nguồn tiền thuê không từ ngân sách: nếu tiền thuê đất mà đơn vị đã nộp một lần không xuất phát từ ngân sách nhà nước, nguyên giá tài sản cố định chính là tổng số tiền thuê đất đã nộp cho toàn bộ thời hạn thuê, cộng thêm chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng nếu có phát sinh khoản chi phí này.
Trình tự thực hiện xác định nguyên giá
Việc xác định nguyên giá quyền sử dụng đất tại cơ quan, đơn vị thường được triển khai theo các bước sau:
Bước một, rà soát và xác định chính xác diện tích đất đang được cơ quan, đơn vị quản lý, sử dụng, làm cơ sở cho việc tính toán.
Bước hai, áp dụng một trong các phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất được quy định tại Nghị định 186/2025/NĐ-CP, tương ứng với hình thức giao đất hoặc thuê đất của từng trường hợp nêu trên.
Bước ba, thực hiện điều chỉnh lại giá trị quyền sử dụng đất theo chu kỳ 05 năm một lần, hoặc điều chỉnh sớm hơn khi diện tích đất hay mục đích sử dụng đất có sự thay đổi so với thời điểm xác định trước đó.
Bước bốn, hoàn thiện hồ sơ, lập báo cáo kết quả xác định giá trị quyền sử dụng đất và trình cơ quan có thẩm quyền xem xét, phê duyệt theo quy định hiện hành.
Một số lưu ý khi áp dụng
Khi thực hiện xác định nguyên giá quyền sử dụng đất, cơ quan, tổ chức, đơn vị cần bám sát các quy định pháp luật hiện hành, tránh nhầm lẫn phương pháp tính giữa các hình thức giao đất, thuê đất khác nhau, bởi mỗi trường hợp có công thức và căn cứ pháp lý riêng.
Một điểm cần đặc biệt lưu ý là kể từ năm 2026, chu kỳ điều chỉnh giá trị quyền sử dụng đất được ấn định là 05 năm một lần, do đó các đơn vị cần chủ động theo dõi, cập nhật để không bỏ sót thời điểm điều chỉnh theo quy định.
Ngoài ra, để bảo đảm quá trình xác định nguyên giá được chính xác và có đầy đủ căn cứ, các cơ quan, đơn vị nên chuẩn bị sẵn hồ sơ, tài liệu liên quan đến diện tích đất, đơn giá đất tại thời điểm xác định, cũng như các khoản chi phí phát sinh như tiền thuê đất, chi phí bồi thường hay giải phóng mặt bằng (nếu có). Việc lưu trữ đầy đủ những tài liệu này không chỉ phục vụ công tác hạch toán kế toán tài sản cố định mà còn là căn cứ quan trọng khi cơ quan có thẩm quyền kiểm tra, đối chiếu sau này.
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
