Căn cứ pháp lý
Theo quy định tại Điều 131 và Điều 132 Luật Đất đai 2024, việc đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất là trách nhiệm bắt buộc mà người sử dụng đất, người được giao đất để quản lý phải thực hiện, không phân biệt đã có hay chưa có Giấy chứng nhận. Sau khi hoàn tất việc kê khai, cơ quan có thẩm quyền sẽ cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính; đây là căn cứ để xem xét, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất khi đáp ứng đầy đủ điều kiện luật định.
Đăng ký đất đai lần đầu được áp dụng cho ba nhóm trường hợp chính: thửa đất đang được sử dụng trên thực tế nhưng trước đó chưa từng được đăng ký; đất do Nhà nước giao hoặc cho thuê theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền; và đất được giao cho tổ chức, cá nhân để quản lý nhưng chưa hoàn tất thủ tục đăng ký. Đây là bước khởi đầu bắt buộc, làm tiền đề để người sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận.
Minh họa: Đất đai & nhà ở — Ảnh: unknown · Public domain
Điều kiện được cấp Giấy chứng nhận lần đầu
Pháp luật đất đai phân loại điều kiện cấp Giấy chứng nhận lần đầu theo tình trạng giấy tờ và quá trình sử dụng đất của từng chủ thể, cụ thể như sau:
-
Trường hợp còn giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất liên tục, ổn định và đang nắm giữ một trong các loại giấy tờ được liệt kê tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận. Đáng chú ý, nếu giấy tờ đó được xác lập trước ngày 15/10/1993, người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận mà không phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất.
-
Trường hợp không còn giấy tờ về quyền sử dụng đất: Nếu thửa đất đã được sử dụng ổn định trong thời gian dài, không thuộc diện vi phạm pháp luật đất đai và không phát sinh tranh chấp, việc cấp Giấy chứng nhận được xét theo Điều 138, với các mốc thời gian sử dụng đất khác nhau tương ứng từng giai đoạn.
-
Trường hợp sử dụng đất có yếu tố vi phạm trước ngày 01/7/2014: Tùy theo mức độ và tính chất của hành vi vi phạm, người sử dụng đất có thể được cấp Giấy chứng nhận kèm theo nghĩa vụ tài chính phải thực hiện, hoặc chỉ được công nhận quyền sử dụng đất tạm thời trong khi chờ xử lý theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
-
Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền: Được xử lý theo Điều 140. Tuy nhiên, đối với đất giao không đúng thẩm quyền phát sinh từ ngày 01/7/2014 trở về sau, pháp luật không cho phép cấp Giấy chứng nhận.
-
Trường hợp tổ chức sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất: Áp dụng theo Điều 142 đối với tổ chức; đối với nhà ở, công trình xây dựng, việc công nhận quyền sở hữu thực hiện theo Điều 148 và Điều 149 khi chủ sở hữu có giấy tờ chứng minh hợp pháp hoặc đáp ứng đủ điều kiện do luật quy định.
Bên cạnh đó, Điều 151 Luật Đất đai 2024 quy định rõ các trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận, bao gồm: đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn; đất đang có tranh chấp chưa được giải quyết; và đất đã có quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Hồ sơ và trình tự thực hiện thủ tục
Quá trình xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu thường trải qua các bước sau:
-
Chuẩn bị hồ sơ: Người sử dụng đất lập đơn đăng ký đất đai, tập hợp giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (nếu có), giấy tờ liên quan đến quyền sở hữu nhà ở hoặc tài sản gắn liền với đất, cùng các tài liệu khác theo yêu cầu của cơ quan tiếp nhận.
-
Nộp hồ sơ: Hồ sơ được nộp tại Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc trực tiếp tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có thửa đất.
-
Thẩm định và giải quyết: Cơ quan chức năng tiếp nhận, kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ, xác minh thực địa khi cần thiết, cập nhật hồ sơ địa chính và trình cấp có thẩm quyền ký cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất đủ điều kiện.
Một số lưu ý khi thực hiện thủ tục
Người dân khi chuẩn bị hồ sơ cần nắm rõ thời hạn giải quyết theo quy định của pháp luật để chủ động theo dõi tiến độ, tránh trường hợp hồ sơ bị chậm trễ mà không rõ nguyên nhân. Ngoài ra, cần lưu ý đến các rủi ro có thể phát sinh liên quan đến tranh chấp quyền sử dụng đất hoặc ranh giới thửa đất chưa được xác định rõ ràng, bởi đây là một trong những nguyên nhân phổ biến khiến hồ sơ bị trả lại hoặc kéo dài thời gian xử lý.
Việc chuẩn bị đầy đủ, chính xác các loại giấy tờ ngay từ đầu sẽ giúp rút ngắn đáng kể thời gian thụ lý hồ sơ. Người sử dụng đất có thể lựa chọn nộp hồ sơ theo nhiều hình thức khác nhau: nộp trực tiếp tại cơ quan tiếp nhận, gửi qua dịch vụ bưu chính công ích, hoặc thực hiện trực tuyến thông qua Cổng dịch vụ công, tùy theo điều kiện thực tế của từng địa phương.
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
