Căn cứ pháp lý về miễn thuế thu nhập cá nhân
Vấn đề miễn thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với các giao dịch bất động sản diễn ra giữa những người có quan hệ thân thích được quy định tại Khoản 1 Điều 18 Nghị định 253/2026/NĐ-CP. Theo quy định này, các khoản thu nhập phát sinh từ việc chuyển nhượng, nhận thừa kế hoặc nhận quà tặng là bất động sản giữa một số nhóm quan hệ gia đình nhất định thuộc diện được miễn thuế TNCN. Trong danh sách các mối quan hệ được hưởng chính sách ưu đãi này có quan hệ giữa cha chồng, mẹ chồng với con dâu — kể cả trong trường hợp người chồng, tức người con trai của cha mẹ chồng và đồng thời là cầu nối của quan hệ hôn nhân với người con dâu, đã qua đời.
Bên cạnh Nghị định 253/2026/NĐ-CP quy định về đối tượng và điều kiện được miễn thuế, Thông tư 89/2026/TT-BTC là văn bản hướng dẫn chi tiết về thành phần hồ sơ cần chuẩn bị khi cá nhân đề nghị miễn thuế TNCN đối với khoản thu nhập phát sinh từ việc chuyển nhượng bất động sản. Hai văn bản này tạo thành khung pháp lý chính để xác định một giao dịch chuyển nhượng nhà đất giữa cha mẹ chồng và con dâu có thuộc diện miễn thuế hay không, cũng như cách thức hoàn thiện thủ tục hành chính đi kèm.
Minh họa: Doanh nghiệp & hộ kinh doanh — Ảnh: Press Information Department · Public domain
Điều kiện để giao dịch chuyển nhượng được miễn thuế thu nhập cá nhân
Để khoản thu nhập từ việc cha mẹ chồng chuyển nhượng nhà, đất cho con dâu được miễn thuế TNCN, điều kiện tiên quyết là mối quan hệ giữa các bên trong giao dịch phải đúng với quan hệ mà pháp luật liệt kê tại Khoản 1 Điều 18 Nghị định 253/2026/NĐ-CP, cụ thể là quan hệ cha chồng — con dâu hoặc mẹ chồng — con dâu. Quy định này không bị loại trừ ngay cả khi người chồng đã mất; nói cách khác, quan hệ thân thích làm căn cứ miễn thuế vẫn được công nhận dù mối liên kết trực tiếp qua người chồng không còn tồn tại trên thực tế.
Việc xác định đúng đối tượng được miễn thuế có ý nghĩa quan trọng, bởi đây là chính sách áp dụng cho một phạm vi quan hệ gia đình được liệt kê cụ thể, không áp dụng tràn lan cho mọi giao dịch chuyển nhượng bất động sản giữa các thành viên trong gia đình nói chung. Do đó, trước khi tiến hành thủ tục, các bên cần đối chiếu kỹ mối quan hệ thực tế của mình với quy định của Nghị định 253/2026/NĐ-CP để tránh trường hợp bị cơ quan thuế từ chối áp dụng chính sách miễn thuế do không đáp ứng điều kiện.
Phân biệt giữa miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ
Một điểm cần đặc biệt lưu ý là việc được miễn thuế TNCN không đồng nghĩa với việc đương nhiên được miễn toàn bộ các khoản phí, lệ phí khác phát sinh trong quá trình làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Trong đó, lệ phí trước bạ là khoản thu riêng biệt, có cơ sở pháp lý và điều kiện miễn giảm không hoàn toàn trùng khớp với điều kiện miễn thuế TNCN.
Theo quy định tại Khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, trường hợp nhà, đất được nhận thông qua thừa kế hoặc quà tặng giữa cha chồng, mẹ chồng với con dâu thì được miễn lệ phí trước bạ khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tuy nhiên, quy định miễn lệ phí trước bạ nêu trên được đặt ra cho hình thức thừa kế hoặc tặng cho, chứ không mặc nhiên áp dụng cho mọi hình thức chuyển nhượng (mua bán) bất động sản. Vì vậy, nếu giao dịch giữa cha mẹ chồng và con dâu được xác lập dưới hình thức chuyển nhượng thông thường, các bên cần xem xét kỹ xem giao dịch của mình có rơi vào trường hợp được miễn lệ phí trước bạ theo quy định nêu trên hay không, để chủ động chuẩn bị về mặt tài chính, tránh nhầm lẫn giữa hai loại nghĩa vụ tài chính khác nhau khi thực hiện thủ tục.
Hồ sơ và trình tự thực hiện thủ tục miễn thuế
Khi đáp ứng đủ điều kiện về quan hệ nhân thân theo quy định của Nghị định 253/2026/NĐ-CP, cá nhân có thể tiến hành thủ tục đề nghị miễn thuế TNCN theo trình tự sau:
Bước một, chuẩn bị hồ sơ đề nghị miễn thuế TNCN theo hướng dẫn tại Điều 67 Thông tư 89/2026/TT-BTC. Hồ sơ này bao gồm các giấy tờ liên quan đến bất động sản chuyển nhượng cũng như giấy tờ xác nhận mối quan hệ thân thích giữa các bên.
Bước hai, kê khai đầy đủ, chính xác thông tin vào Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số 03/BĐS-TNCN, đồng thời đính kèm các giấy tờ, tài liệu cần thiết để cơ quan thuế có căn cứ xác định đối tượng nộp thuế thuộc diện được miễn.
Bước ba, nộp toàn bộ hồ sơ nêu trên tại cơ quan thuế có thẩm quyền theo địa bàn quản lý bất động sản chuyển nhượng để được xem xét, giải quyết theo quy định.
Trong quá trình thực hiện, người nộp hồ sơ nên đối chiếu với hướng dẫn cụ thể của Thông tư 89/2026/TT-BTC về từng loại giấy tờ, thời hạn nộp và cơ quan tiếp nhận, nhằm tránh phải bổ sung, điều chỉnh hồ sơ nhiều lần, gây kéo dài thời gian giải quyết thủ tục.
Những lưu ý cần thiết khi thực hiện thủ tục
Do chính sách miễn thuế TNCN và miễn lệ phí trước bạ đều gắn liền với việc chứng minh mối quan hệ nhân thân giữa cha chồng, mẹ chồng và con dâu, các bên cần chuẩn bị đầy đủ tài liệu có giá trị pháp lý để làm căn cứ xác nhận mối quan hệ này. Các loại giấy tờ thường được sử dụng bao gồm giấy chứng nhận kết hôn (làm căn cứ xác lập quan hệ hôn nhân giữa người con trai và người con dâu), giấy khai sinh (làm căn cứ xác lập quan hệ giữa cha mẹ và con), hoặc các giấy tờ khác đã được cơ quan có thẩm quyền xác nhận, chứng thực theo đúng quy định.
Ngoài ra, người thực hiện thủ tục cần chú ý thời hạn nộp hồ sơ đề nghị miễn thuế TNCN cũng như thời hạn liên quan đến lệ phí trước bạ trong trường hợp thuộc diện phải nộp, bởi việc chậm trễ có thể dẫn đến phát sinh thêm nghĩa vụ tài chính hoặc các rủi ro pháp lý không mong muốn. Trường hợp hồ sơ chứng minh quan hệ nhân thân không đầy đủ hoặc không rõ ràng, cơ quan thuế có quyền yêu cầu bổ sung hoặc từ chối áp dụng chính sách miễn thuế; do đó, việc chuẩn bị kỹ lưỡng ngay từ đầu sẽ giúp quá trình sang tên nhà đất giữa cha mẹ chồng và con dâu diễn ra thuận lợi, đúng quy định của pháp luật.
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
