Căn cứ pháp lý
Chính sách phát triển nhà ở cho thuê trên địa bàn thành phố Hà Nội hiện được cụ thể hóa tại Nghị quyết 72/2026/NQ-HĐND của Hội đồng nhân dân Thành phố. Văn bản này được ban hành nhằm triển khai các quy định tại Điểm đ, Điểm e Khoản 2 Điều 12 và Điểm b Khoản 2 Điều 25 Luật Thủ đô 2026 — những điều khoản trao cho Hà Nội cơ chế đặc thù để đầu tư, phát triển và hỗ trợ nhà ở trên địa bàn. Nói cách khác, Nghị quyết 72/2026/NQ-HĐND chính là công cụ pháp lý cấp thành phố nhằm cụ thể hóa thẩm quyền mà Luật Thủ đô 2026 đã trao cho chính quyền Hà Nội trong lĩnh vực nhà ở cho thuê.
Minh họa: Đất đai & nhà ở — Ảnh: Đặng Quốc Bửu · CC BY 3.0
Phạm vi và nội dung chính sách
Theo quy định, nhà ở cho thuê tại Hà Nội được chia thành hai loại: nhà ở thương mại cho thuê và nhà ở xã hội cho thuê. Một điểm đáng chú ý là thời hạn cho thuê tối thiểu của loại hình nhà ở này được ấn định bằng đúng thời hạn hoạt động của dự án đầu tư xây dựng — nghĩa là bên thuê được bảo đảm quyền sử dụng nhà ở xuyên suốt vòng đời dự án, không bị giới hạn bởi các hợp đồng thuê ngắn hạn thông thường.
Về cơ chế triển khai, Ủy ban nhân dân Thành phố là cơ quan có thẩm quyền lựa chọn, quyết định vị trí quy hoạch để phát triển các dự án nhà ở cho thuê, áp dụng cho cả khu vực đô thị, khu vực nông thôn lẫn khu vực gắn với các khu công nghiệp. Đây là điểm khác biệt so với cơ chế phát triển nhà ở thông thường, khi vị trí quy hoạch nhà ở cho thuê được xác định tập trung, chủ động từ phía chính quyền thành phố thay vì hoàn toàn phụ thuộc vào đề xuất của doanh nghiệp.
Đặc biệt, đối với các dự án nhà ở cho thuê không sử dụng vốn đầu tư công, pháp luật cho phép áp dụng trình tự, thủ tục giao chủ đầu tư mà không phải thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hay đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư như cách làm phổ biến. Đổi lại, mỗi dự án phải cam kết dành tối thiểu 50% tổng số căn nhà ở cho thuê để phục vụ nhóm đối tượng chính sách theo quy định.
Ưu đãi và quyền lợi dành cho chủ đầu tư
Để khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc nhà ở cho thuê — vốn có thời gian thu hồi vốn dài và biên lợi nhuận thấp hơn nhà ở thương mại bán đứt — chính sách đưa ra một số ưu đãi đáng kể. Cụ thể, chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất và tiền thuê đất đối với phần diện tích đất dùng để xây dựng nhà ở cho thuê trong phạm vi dự án.
Bên cạnh đó, để tạo thêm dư địa tài chính, chủ đầu tư được phép dành tối đa 50% số căn hộ trong dự án để phát triển thành nhà ở thương mại, kinh doanh theo cơ chế thị trường. Cơ chế phân chia theo tỷ lệ này — một phần dành cho đối tượng chính sách thuê, phần còn lại được kinh doanh thương mại — nhằm cân bằng giữa mục tiêu an sinh xã hội và tính khả thi tài chính của dự án.
Đối với công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất để thực hiện dự án, chủ đầu tư được áp dụng chính sách bồi thường theo các quy định hiện hành của Nghị quyết Quốc hội có liên quan cùng với Luật Thủ đô, bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người có đất bị thu hồi được xử lý thống nhất, không tách rời khỏi khung pháp lý chung.
Sau khi dự án hoàn thành, chủ đầu tư có quyền lựa chọn tự mình thực hiện công tác quản lý, vận hành nhà ở cho thuê hoặc ký hợp đồng thuê một đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp thực hiện thay. Dù lựa chọn phương án nào, hoạt động quản lý này vẫn chịu sự giám sát của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có dự án, nhằm bảo đảm nhà ở cho thuê được sử dụng đúng mục đích, đúng đối tượng đã cam kết.
Trình tự triển khai một dự án nhà ở cho thuê
Trên thực tế, việc triển khai một dự án nhà ở cho thuê theo cơ chế của Nghị quyết 72/2026/NQ-HĐND thường trải qua các bước cơ bản sau:
Bước một, Ủy ban nhân dân Thành phố xác định và quyết định vị trí quy hoạch, đồng thời thực hiện giao đất cho dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê tại vị trí đã lựa chọn.
Bước hai, nhà đầu tư được giao thực hiện các thủ tục đầu tư theo quy định pháp luật hiện hành, không phải trải qua quy trình đấu giá quyền sử dụng đất hay đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư đối với các dự án không dùng vốn đầu tư công.
Bước ba, hồ sơ dự án phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đồng thời đáp ứng đầy đủ các điều kiện về cơ cấu diện tích nhà ở cho thuê, trong đó có tỷ lệ tối thiểu dành cho đối tượng chính sách như đã nêu.
Bước bốn, sau khi được phê duyệt, chủ đầu tư tổ chức xây dựng công trình và tiến hành quản lý, khai thác nhà ở cho thuê theo đúng quy định của pháp luật và cam kết đã đăng ký.
Một số lưu ý khi tìm hiểu chính sách
Trong quá trình nghiên cứu, chuẩn bị hoặc tham gia các dự án nhà ở cho thuê tại Hà Nội, các bên liên quan cần lưu ý một số rủi ro có thể phát sinh. Trước hết là nguy cơ dự án không đáp ứng đúng cơ cấu diện tích cũng như tỷ lệ đối tượng được thuê nhà theo cam kết ban đầu, dẫn đến vướng mắc khi nghiệm thu, phê duyệt hoặc thanh tra, kiểm tra sau này. Kế đến, thời hạn cho thuê nhà ở luôn gắn liền và không thể vượt quá thời hạn hoạt động còn lại của dự án đầu tư, nên bên thuê nhà cần chủ động tìm hiểu thời hạn này trước khi ký hợp đồng dài hạn.
Về hồ sơ, tài liệu cần chuẩn bị, doanh nghiệp và cá nhân có liên quan nên chuẩn bị đầy đủ hồ sơ dự án đầu tư, các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất cũng như những giấy tờ pháp lý khác theo yêu cầu của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền, để quá trình xét duyệt, giao đất và triển khai dự án diễn ra thuận lợi, đúng tiến độ.
Nhìn chung, chính sách nhà ở cho thuê tại Hà Nội theo Nghị quyết 72/2026/NQ-HĐND, được xây dựng trên cơ sở Điểm đ, Điểm e Khoản 2 Điều 12 và Điểm b Khoản 2 Điều 25 Luật Thủ đô 2026, thể hiện định hướng kết hợp giữa mục tiêu an sinh xã hội về nhà ở với cơ chế khuyến khích doanh nghiệp tham gia đầu tư. Việc nắm rõ các điều kiện, quyền lợi và nghĩa vụ liên quan sẽ giúp các bên — từ cơ quan quản lý, chủ đầu tư đến người có nhu cầu thuê nhà — chủ động hơn trong quá trình tiếp cận và thực hiện chính sách này.
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
