Căn cứ pháp lý
Việc mở rộng diện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu dựa trên khoản 2 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15 — văn bản quy định về đăng ký đất đai, đăng ký tài sản gắn liền với đất và việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Theo đó, một loạt nội dung liên quan đến đăng ký biến động, đăng ký thế chấp và điều kiện cấp Giấy chứng nhận được điều chỉnh theo hướng thông thoáng hơn.
Cụ thể, khi người sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận mà thực hiện việc chuyển nhượng quyền khai thác khoáng sản hoặc chuyển đổi loại hình doanh nghiệp, thủ tục áp dụng sẽ là đăng ký biến động chứ không phải làm lại hồ sơ cấp mới từ đầu. Đối với việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, thông tin sẽ được cập nhật trực tiếp vào cơ sở dữ liệu đất đai mà không bắt buộc phải xác nhận hay ghi chú trên bản Giấy chứng nhận giấy đã được cấp trước đó, giúp giảm bớt thủ tục hành chính không cần thiết.
Riêng thời hạn nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận đối với các dự án nhà ở, dự án kinh doanh bất động sản vẫn tiếp tục thực hiện theo quy định chuyên ngành tại Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, không áp dụng một mốc thời gian chung khác. Ngoài ra, trong một số trường hợp cụ thể, cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp gộp một Giấy chứng nhận duy nhất, ghi nhận đồng thời cả quyền sử dụng đất lẫn quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, thay vì phải cấp hai loại giấy tờ riêng biệt như trước.
Đáng chú ý, Nghị quyết cũng mở đường cho hai nhóm trường hợp mới: hộ gia đình, cá nhân đang nắm giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cấp từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 trở về sau, và diện tích đất được Nhà nước giao cho quản lý nhưng thực tế đang sử dụng ổn định, đúng mục đích.
Minh họa: Đất đai & nhà ở — Ảnh: unknown · Public domain
Diện được cấp Giấy chứng nhận lần đầu mở rộng từ năm 2026
Từ năm 2026, phạm vi các trường hợp được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu sẽ được nới rộng hơn so với trước, tập trung vào hai nhóm đối tượng chính.
Nhóm thứ nhất là hộ gia đình, cá nhân đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tính chất tạm thời kể từ sau ngày 15/10/1993. Nếu những trường hợp này đáp ứng đầy đủ các điều kiện được quy định tại Luật Đất đai 2024, cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành cấp Giấy chứng nhận chính thức, thay thế cho giấy tờ tạm thời đã cấp trước đây. Đây là bước tháo gỡ đáng kể cho nhiều hộ dân đã sử dụng đất ổn định trong thời gian dài nhưng chưa hoàn tất được thủ tục công nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy định hiện hành.
Nhóm thứ hai là các diện tích đất được Nhà nước giao cho tổ chức, cá nhân với mục đích quản lý, nhưng trên thực tế đang được sử dụng liên tục, ổn định và đúng với mục đích sử dụng đất đã xác định. Những diện tích này, nếu đáp ứng các điều kiện luật định, cũng sẽ được đưa vào diện xem xét cấp Giấy chứng nhận, thay vì tiếp tục ở trạng thái đất giao quản lý như trước.
Việc mở rộng hai nhóm nêu trên được xem là bước điều chỉnh nhằm giải quyết những tồn đọng kéo dài trong công tác quản lý đất đai, đồng thời tạo cơ sở pháp lý rõ ràng hơn để người dân xác lập đầy đủ quyền của mình đối với đất đang sử dụng.
Trình tự, thủ tục thực hiện
Để được xem xét cấp Giấy chứng nhận theo diện mở rộng nêu trên, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất cần thực hiện theo trình tự cơ bản sau:
-
Chuẩn bị hồ sơ: Tập hợp đầy đủ các giấy tờ, tài liệu chứng minh nguồn gốc, quá trình sử dụng đất, cùng các tài liệu khác theo yêu cầu để lập hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
-
Nộp hồ sơ: Hồ sơ được nộp tại Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc cấp xã, tùy theo đối tượng nộp hồ sơ và thẩm quyền giải quyết được phân định theo quy định hiện hành.
-
Thẩm định hồ sơ: Cơ quan tiếp nhận có trách nhiệm xem xét, đối chiếu hồ sơ với các điều kiện luật định để xác định trường hợp có đủ căn cứ được cấp Giấy chứng nhận hay không.
-
Cấp Giấy chứng nhận: Sau khi hồ sơ được xác định đáp ứng đầy đủ điều kiện, cơ quan có thẩm quyền tiến hành cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản tương ứng.
Trình tự này áp dụng chung cho các trường hợp thuộc diện mở rộng, song thời gian giải quyết cụ thể và một số yêu cầu về hồ sơ có thể khác nhau tùy vào tính chất từng trường hợp, đặc biệt là với các thửa đất có nguồn gốc từ đất giao quản lý hoặc đất có Giấy chứng nhận tạm thời lâu năm.
Ý nghĩa của việc mở rộng diện cấp Giấy chứng nhận
Việc bổ sung hai nhóm trường hợp nêu trên vào diện được xem xét cấp Giấy chứng nhận lần đầu góp phần thu hẹp khoảng trống pháp lý vốn tồn tại nhiều năm đối với các thửa đất có Giấy chứng nhận tạm thời hoặc đất giao quản lý nhưng sử dụng ổn định. Khi được cấp Giấy chứng nhận chính thức, người sử dụng đất có cơ sở pháp lý đầy đủ hơn để thực hiện các quyền liên quan như chuyển nhượng, thế chấp, hoặc để lại thừa kế theo quy định pháp luật, đồng thời giảm bớt rủi ro tranh chấp phát sinh do tình trạng pháp lý chưa rõ ràng của thửa đất.
Đối với công tác quản lý nhà nước, việc rà soát và đưa các trường hợp này vào diện cấp Giấy chứng nhận cũng giúp cơ sở dữ liệu đất đai được cập nhật đầy đủ, chính xác hơn, phục vụ tốt hơn cho công tác quy hoạch, thống kê và quản lý đất đai trên phạm vi cả nước.
Lưu ý dành cho người sử dụng đất
Các quy định liên quan đến cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể tiếp tục được điều chỉnh, hướng dẫn chi tiết thêm trong thời gian tới. Do đó, hộ gia đình, cá nhân thuộc diện nêu trên nên chủ động rà soát, chuẩn bị đầy đủ giấy tờ chứng minh nguồn gốc và quá trình sử dụng đất của mình, đồng thời thường xuyên theo dõi thông tin, văn bản hướng dẫn từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương để nắm bắt kịp thời các điều kiện, thủ tục cụ thể, qua đó bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của mình trong quá trình đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
