Căn cứ pháp lý
Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định các cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn và vướng mắc trong quá trình thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2026. Để hướng dẫn thực hiện Nghị quyết này, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 49/2026/NĐ-CP (có hiệu lực từ 31/01/2026) với nội dung chi tiết hóa các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và cơ chế thu hồi đất đối với dự án sử dụng đất.
Minh họa: Đất đai & nhà ở — Ảnh: Diane Selwyn · CC BY-SA 3.0
Điều kiện thực hiện thu hồi đất
Theo Nghị định 49/2026/NĐ-CP, việc thu hồi diện tích đất còn lại của dự án sử dụng đất chỉ được phép tiến hành khi các điều kiện cụ thể được đáp ứng. Cụ thể, chủ đầu tư phải đã thỏa thuận được trên 75% tổng diện tích đất trong dự án. Bên cạnh điều kiện về diện tích, việc thu hồi cũng yêu cầu sự đồng ý từ đại đa số người sử dụng đất - ít nhất phải đạt được sự thỏa thuận từ hơn 75% số lượng những cá nhân, tổ chức có quyền sử dụng đất trên khu vực dự án.
Hai yêu tố này - diện tích đất và số lượng người sử dụng đất - phải được đáp ứng đồng thời. Chỉ khi cả hai điều kiện này được thỏa mãn, cơ quan có thẩm quyền mới có thể xem xét cho phép tiến hành thu hồi phần diện tích còn lại mà chưa đạt được sự thỏa thuận tự nguyện từ các chủ sở hữu hoặc người sử dụng đất.
Quy trình thỏa thuận và xin phép trước khi thu hồi
Trước khi thực hiện bất kỳ hành động thu hồi đất, cơ quan quản lý dự án hoặc chủ đầu tư phải tổ chức các cuộc họp với tất cả những người sử dụng đất và các bên liên quan nhằm tiếp tục thương lượng về nhận quyền sử dụng đất. Những cuộc họp này có mục đích cuối cùng là đạt được sự đồng ý tự nguyện từ các bên, giảm thiểu việc phải dùng đến cơ chế thu hồi bắt buộc.
Sau khi tiến hành những cuộc thỏa thuận này, cơ quan quản lý đầu tư - thường là các cơ quan chuyên ngành cấp tỉnh hoặc cấp quốc gia, tùy theo quy mô dự án - phải báo cáo lên cấp có thẩm quyền. Báo cáo này phục vụ mục đích xin cấp phép hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư chính thức. Đồng thời, báo cáo cũng phải chứng minh rõ ràng rằng dự án đã đáp ứng tất cả các điều kiện pháp lý để được phép thu hồi đất, bao gồm hai ngưỡng 75% nêu trên.
Thẩm định, phê duyệt bồi thường và chi trả
Một bước quan trọng trong quy trình này là thẩm định và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ cũng như tái định cư cho những người bị ảnh hưởng. Phương án này phải được thẩm định kỹ lưỡng bởi cơ quan có thẩm quyền để đảm bảo tính hợp lý, công bằng và phù hợp với quy định của pháp luật.
Một nguyên tắc cốt lõi trong quy trình được Nghị định 49/2026/NĐ-CP quy định rõ ràng là: việc chi trả tiền bồi thường cho tất cả những người sử dụng đất phải được hoàn tất trước khi quyết định chính thức thu hồi đất được ký phát hành. Điều này đảm bảo rằng những người bị ảnh hưởng đã nhận được sự bồi thường công bằng trước khi mất quyền sử dụng đất của mình.
Thẩm định và phê duyệt phương án bồi thường sẽ được diễn ra đồng thời với quá trình chuẩn bị quyết định thu hồi đất, nhằm tăng tốc độ xử lý hành chính mà vẫn đảm bảo tuân thủ pháp luật.
Những điểm cần lưu ý
Cơ chế thu hồi đất theo Nghị định 49/2026/NĐ-CP đại diện cho một sự cân bằng giữa quyền lợi của dự án phát triển cơ sở hạ tầng công cộng hoặc có lợi ích công cộng, và quyền sở hữu cũng như quyền sử dụng đất của công dân và tổ chức kinh tế. Yêu cầu thỏa thuận trên 75% cả về diện tích lẫn số lượng người đưa ra một ranh giới rõ ràng, buộc các bên phải cố gắng hết sức để đạt được thỏa thuận tự nguyện trước khi sử dụng biện pháp hành chính bắt buộc.
Các quy định trong Nghị định có thể được hướng dẫn bổ sung hoặc cập nhật qua các thông tư, quyết định hướng dẫn từ các bộ ngành hoặc chính phủ địa phương. Do đó, để áp dụng chính xác cho từng trường hợp cụ thể, cần tham khảo các cơ quan chuyên môn có thẩm quyền và tuân thủ theo các hướng dẫn cập nhật nhất.
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
