Căn cứ ban hành và mục tiêu hướng dẫn
Ngày 23/1/2026, Bộ Xây dựng ban hành Công văn số 1051/BXD-QLN nhằm giải đáp, thống nhất cách hiểu một số nội dung phát sinh trong lĩnh vực nhà ở gắn với thị trường bất động sản, trong đó trọng tâm là cách xác định giá bán nhà ở xã hội. Văn bản được xây dựng dựa trên hệ thống quy định hiện hành gồm Luật Nhà ở 2023, Luật Đất đai 2024, cùng hai nghị định hướng dẫn thi hành là Nghị định 100/2024/NĐ-CP và Nghị định 261/2025/NĐ-CP. Đây là cơ sở để các chủ đầu tư, cơ quan quản lý nhà nước và các bên liên quan áp dụng thống nhất khi tính toán, thẩm định giá bán nhà ở xã hội trên thực tế.
Minh họa: Đất đai & nhà ở — Ảnh: U.S. Department of State from United Stat · Public domain
Nguyên tắc xác định giá bán nhà ở xã hội
Theo hướng dẫn tại công văn, giá bán nhà ở xã hội phải được tính toán trên nguyên tắc bảo đảm thu hồi đủ vốn mà chủ đầu tư đã bỏ ra để xây dựng công trình. Cụ thể, căn cứ khoản 1 Điều 87 Luật Nhà ở 2023, giá bán được cấu thành từ tổng hợp các khoản chi phí hợp lý, bao gồm: chi phí đầu tư xây dựng công trình; chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (nếu phát sinh); chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án (nếu có); lãi vay phục vụ đầu tư (nếu có); các chi phí hợp lý khác của doanh nghiệp; và khoản lợi nhuận định mức được phép tính vào giá bán.
Một điểm cần lưu ý là các chính sách ưu đãi mà chủ đầu tư được hưởng khi thực hiện dự án nhà ở xã hội sẽ không được cộng dồn hay phản ánh vào giá bán cho người mua. Nội dung này được quy định rõ tại khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023 — tức là phần lợi ích từ ưu đãi (nếu có) thuộc về chủ đầu tư trong khuôn khổ pháp luật cho phép, chứ không được tính thêm vào giá thành sản phẩm bán ra.
Riêng đối với khoản kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, khoản 2 Điều 94 Luật Đất đai 2024 nêu rõ: trường hợp chủ đầu tư chủ động ứng trước phần kinh phí này, thì khoản tiền đó được ghi nhận là một cấu phần trong tổng chi phí đầu tư của dự án, làm cơ sở tính vào giá bán theo đúng thực tế phát sinh.
Công thức và phương pháp xác định giá bán
Về phương pháp tính toán cụ thể, khoản 2 Điều 32 Nghị định 100/2024/NĐ-CP đưa ra công thức xác định giá bán 01 m2 nhà ở xã hội như sau:
GiB = (Tđ + L) x Ki x (1 + GTGT) / SB
Trong đó: GiB là giá bán của một mét vuông diện tích sử dụng; Tđ là tổng chi phí đầu tư của dự án; L là mức lợi nhuận định mức được phép tính; SB là tổng diện tích sử dụng của phần nhà ở xã hội.
Tổng chi phí đầu tư (Tđ) làm căn cứ tính giá không chỉ gồm chi phí xây dựng trực tiếp, mà còn bao gồm phần lãi vay phát sinh trong quá trình triển khai cùng các khoản chi phí hợp lý khác được phân bổ tương ứng cho phần diện tích nhà ở xã hội trong tổng thể dự án. Việc phân bổ này cần thực hiện theo đúng tỷ lệ, tránh gộp lẫn với chi phí của các hạng mục thương mại (nếu dự án có kết hợp) để bảo đảm giá bán phản ánh đúng bản chất phần nhà ở xã hội.
Trình tự các bước xác định và phê duyệt giá bán
Việc xác định giá bán nhà ở xã hội, theo hướng dẫn tại công văn, thường được thực hiện theo trình tự bốn bước.
Trước tiên, chủ đầu tư tổng hợp, xác định toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng phần nhà ở xã hội theo đúng các cấu phần chi phí đã nêu ở trên. Kế đến, chủ đầu tư tính toán mức lợi nhuận định mức được áp dụng, dựa trên tỷ lệ phần trăm mà pháp luật cho phép. Sau khi có đầy đủ số liệu về tổng chi phí và lợi nhuận định mức, chủ đầu tư áp dụng công thức nêu tại khoản 2 Điều 32 Nghị định 100/2024/NĐ-CP để tính ra giá bán cho từng mét vuông. Cuối cùng, chủ đầu tư hoàn chỉnh hồ sơ tính giá, kèm theo các tài liệu chứng minh, để trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, phê duyệt trước khi công bố giá bán chính thức ra thị trường.
Những vấn đề cần lưu tâm khi áp dụng
Trong quá trình xác định giá bán nhà ở xã hội, một số rủi ro thường gặp mà chủ đầu tư cần chủ động phòng tránh, chẳng hạn như: tính thiếu hoặc tính sai các khoản chi phí hợp lý được phép đưa vào giá thành; hoặc vô tình đưa cả phần giá trị ưu đãi vào giá bán, trái với quy định tại khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023 đã nêu ở trên.
Bên cạnh đó, tiến độ phê duyệt giá bán cũng là yếu tố cần được giám sát sát sao, bởi việc chậm trễ trong khâu thẩm định, phê duyệt có thể ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ mở bán và bàn giao nhà ở xã hội cho người dân. Để quá trình thẩm định diễn ra thuận lợi, chủ đầu tư nên chuẩn bị đầy đủ, có hệ thống các loại hồ sơ, tài liệu liên quan, bao gồm: hồ sơ chi tiết về chi phí đầu tư, các hợp đồng thi công xây dựng, cùng những chứng từ, hóa đơn liên quan đến chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (nếu có phát sinh khoản này). Việc lưu trữ, sắp xếp hồ sơ khoa học ngay từ đầu sẽ giúp rút ngắn thời gian thẩm định và hạn chế các vướng mắc phát sinh trong quá trình cơ quan có thẩm quyền xem xét, phê duyệt giá bán.
Nhìn chung, Công văn 1051/BXD-QLN là văn bản hướng dẫn có ý nghĩa thực tiễn quan trọng, giúp thống nhất cách hiểu và áp dụng các quy định về giá bán nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở 2023, Luật Đất đai 2024 và các nghị định hướng dẫn liên quan, qua đó tạo thuận lợi hơn cho cả chủ đầu tư lẫn cơ quan quản lý trong quá trình triển khai các dự án nhà ở xã hội trên thực tế.
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
