Cơ sở ban hành và mục tiêu của công văn
Ngày 04/02/2026, Cục Thuế tỉnh Quảng Ngãi phát hành Công văn số 1057/QNG-NVDTPC nhằm phổ biến, hướng dẫn áp dụng Nghị định số 50/2026/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 31/01/2026. Văn bản này được xây dựng để quy định chi tiết một số nội dung của Nghị quyết số 254/2025/QH15, với mục tiêu tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc phát sinh trong quá trình tổ chức thi hành Luật Đất đai liên quan đến việc xác định, thu nộp tiền sử dụng đất và tiền thuê đất. Đây là bước hướng dẫn nghiệp vụ ở cấp địa phương, giúp cơ quan thuế, người sử dụng đất và các tổ chức, cá nhân liên quan thống nhất cách hiểu và áp dụng quy định mới, tránh lúng túng khi triển khai trên thực tế.
Minh họa: Đất đai & nhà ở — Ảnh: Ministry of Finance of India · GODL-India
Những nhóm vấn đề trọng tâm được Nghị định 50/2026/NĐ-CP hướng dẫn
Nghị định 50/2026/NĐ-CP tập trung làm rõ nhiều nhóm nội dung có liên quan mật thiết đến nghĩa vụ tài chính về đất đai, bao gồm:
- Cách xác định căn cứ tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, dựa trên khoản 1, khoản 2 và khoản 6 Điều 5 Nghị quyết 254/2025/QH15.
- Phương pháp tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong trường hợp có sự thay đổi mục đích sử dụng đất, căn cứ điểm b khoản 2 và điểm d khoản 13 Điều 3, khoản 10 Điều 4, khoản 2 và điểm b khoản 3 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15.
- Nguyên tắc xử lý tiền thuê đất cùng khoản tiền chậm nộp tiền thuê đất, theo điểm c khoản 9 Điều 4 Nghị quyết 254/2025/QH15.
- Cách tính lại tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với những trường hợp trước đó đã được hưởng chính sách miễn, giảm, căn cứ khoản 7 Điều 7 Nghị quyết 254/2025/QH15.
- Hướng xử lý khoản tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà nhà đầu tư đã tự ứng trước cho Nhà nước, theo khoản 8 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15.
- Cách xác định tiền thuê đất phải nộp khi có nhà đầu tư mới tiếp nhận dự án để thay thế nhà đầu tư cũ đã giải thể hoặc phá sản, căn cứ khoản 7 Điều 4 Nghị quyết 254/2025/QH15.
- Quy định miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất áp dụng cho các trường hợp đặc thù khác, theo điểm a khoản 3 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15.
- Chính sách miễn tiền thuê đất trong một số năm đầu và giảm tiền thuê đất hằng năm, căn cứ khoản 1 Điều 10 Nghị quyết 254/2025/QH15.
- Các quy định về xử lý chuyển tiếp, áp dụng cho những hồ sơ, dự án phát sinh trước thời điểm nghị định có hiệu lực nhưng chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Hiệu lực thi hành và mối liên hệ với quy định trước đây
Nghị định 50/2026/NĐ-CP chính thức có hiệu lực kể từ ngày 31/01/2026 — cũng là thời điểm văn bản được ký ban hành. Đồng thời, nghị định bãi bỏ một số điều khoản tương ứng trong Nghị định 103/2024/NĐ-CP của Chính phủ nhằm tránh chồng chéo, mâu thuẫn giữa các quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Việc thay thế một phần nội dung của Nghị định 103/2024/NĐ-CP cho thấy đây là bước điều chỉnh mang tính kế thừa, hoàn thiện khung pháp lý đã có trước đó chứ không phải một cơ chế hoàn toàn tách biệt.
Một nội dung đáng lưu ý khác là quy định tại Điều 6 Nghị định 50/2026/NĐ-CP về hạn mức giao đất ở, được dùng làm căn cứ tính tiền sử dụng đất khi hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở. Nghị định đặt ra nguyên tắc xác định hạn mức riêng cho từng nhóm đối tượng hộ gia đình, cá nhân, qua đó giúp việc tính toán nghĩa vụ tài chính được thực hiện thống nhất, hạn chế tình trạng áp dụng khác nhau giữa các địa phương.
Trình tự áp dụng trên thực tế
Theo tinh thần hướng dẫn của Công văn 1057/QNG-NVDTPC, việc triển khai Nghị định 50/2026/NĐ-CP tại cơ quan thuế và các đơn vị liên quan có thể thực hiện theo trình tự sau:
- Xác định rõ căn cứ pháp lý để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho từng trường hợp cụ thể, đối chiếu với các điều khoản tương ứng của Nghị quyết 254/2025/QH15.
- Tính toán số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phát sinh khi có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
- Rà soát, xử lý các khoản tiền thuê đất còn nợ cùng tiền chậm nộp (nếu có) theo đúng quy định hiện hành.
- Xem xét áp dụng chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với những trường hợp đáp ứng đủ điều kiện theo nghị định.
- Áp dụng các quy định chuyển tiếp đối với hồ sơ phát sinh trước ngày nghị định có hiệu lực nhưng đến nay vẫn chưa xử lý xong.
Việc tuân thủ đúng trình tự nêu trên giúp cơ quan thuế địa phương giải quyết hồ sơ một cách nhất quán, đồng thời giúp người nộp thuế, nhà đầu tư chủ động chuẩn bị hồ sơ, số liệu cần thiết ngay từ đầu.
Một số lưu ý dành cho tổ chức, cá nhân liên quan
Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có phát sinh nghĩa vụ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nên chủ động tìm hiểu kỹ các căn cứ pháp lý nêu trên để xác định đúng quyền lợi và nghĩa vụ của mình, đặc biệt trong các tình huống chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển tiếp dự án đầu tư, hoặc thuộc diện được xem xét miễn, giảm. Việc chậm trễ trong thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai có thể làm phát sinh thêm khoản tiền chậm nộp theo quy định, do đó cần theo dõi sát thời hạn xử lý hồ sơ tại cơ quan thuế.
Ngoài ra, vì đây là quy định mới thay thế một phần văn bản cũ, các bên liên quan nên chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, giấy tờ chứng minh quá trình sử dụng đất, quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, nhằm bảo đảm quá trình đối chiếu, tính toán nghĩa vụ tài chính được thuận lợi, chính xác và đúng thời hạn. Trường hợp thuộc diện xử lý chuyển tiếp hoặc có nhà đầu tư mới thay thế nhà đầu tư cũ đã giải thể, phá sản, cần đặc biệt lưu ý đối chiếu đúng quy định để tránh sai sót khi xác định số tiền thuê đất phải nộp.
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
