Bối cảnh ban hành công văn
Năm 2025, Cục Quản lý đất đai thuộc Bộ Nông nghiệp và Môi trường ban hành Công văn số 1730/QLĐĐ-CSPC nhằm tháo gỡ những khó khăn phát sinh trong quá trình triển khai biện pháp buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm theo quy định tại Điều 139 Luật Đất đai năm 2024, được hướng dẫn chi tiết tại các Điều 8, 9, 10, 11 và 12 Nghị định 123/2024/NĐ-CP. Văn bản này ra đời trong bối cảnh nhiều địa phương còn lúng túng khi áp dụng quy định mới, dẫn tới cách hiểu và cách xử lý thiếu thống nhất, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
Minh họa: Đất đai & nhà ở — Ảnh: USDAgov · Public domain
Những bất cập được chỉ ra trong thực tiễn áp dụng
Qua tổng hợp phản ánh từ các địa phương, cơ quan soạn thảo nhận thấy một số nơi đã áp dụng biện pháp cưỡng chế khôi phục hiện trạng đối với cả những thửa đất đã được sử dụng liên tục, ổn định, không phát sinh tranh chấp và hoàn toàn phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tại địa phương. Cách làm này đi ngược lại tinh thần công nhận có điều kiện mà Luật Đất đai 2024 hướng tới, tức là tạo cơ chế hợp thức hóa cho các trường hợp sử dụng đất ổn định, không tranh chấp, thay vì xử lý cứng nhắc theo hướng cưỡng chế.
Công văn chỉ ra ba nhóm vướng mắc chính. Thứ nhất, một số nơi hiểu chưa đúng tinh thần của Khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai 2024, từ đó từ chối xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các trường hợp có nguồn gốc sử dụng đất hình thành sau ngày 01/7/2014, dù hồ sơ đủ điều kiện được xem xét theo quy định. Thứ hai, biện pháp khôi phục hiện trạng ban đầu bị áp dụng tràn lan, kể cả với những trường hợp việc sử dụng đất đã diễn ra ổn định trong thời gian dài, gây thiệt hại đáng kể cả về kinh tế lẫn xã hội cho người dân, đồng thời tạo áp lực lớn lên bộ máy quản lý ở cơ sở. Thứ ba, cách áp dụng nêu trên chưa bám sát chủ trương cải cách thể chế và định hướng phát triển của Nhà nước, làm suy giảm mục tiêu công khai, minh bạch và mục tiêu tạo điều kiện hợp pháp hóa quyền sử dụng đất mà Luật Đất đai 2024 đặt ra.
Đáng chú ý, các báo cáo phối hợp giữa Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính cũng đưa ra kiến nghị theo hướng không áp dụng biện pháp cưỡng chế khôi phục hiện trạng đối với những trường hợp đủ điều kiện được chuyển mục đích sử dụng đất, phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt và người sử dụng đất đã hoặc sẵn sàng thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
Định hướng xử lý theo hướng dẫn mới
Trên cơ sở những bất cập nêu trên, Công văn 1730/QLĐĐ-CSPC đưa ra định hướng để các địa phương áp dụng thống nhất và linh hoạt hơn quy định tại Điều 139 Luật Đất đai 2024 cùng các Điều 8 đến 12 Nghị định 123/2024/NĐ-CP. Theo đó, việc lựa chọn giữa hai hướng xử lý — công nhận quyền sử dụng đất thông qua cấp Giấy chứng nhận, hoặc buộc khôi phục hiện trạng ban đầu — cần căn cứ vào tính chất thực tế của từng trường hợp cụ thể, thay vì áp dụng máy móc biện pháp cưỡng chế cho mọi hành vi vi phạm.
Đối với các trường hợp sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch và đáp ứng đủ điều kiện quy định tại Khoản 3 Điều 139, cơ quan có thẩm quyền cần ưu tiên xem xét hướng công nhận quyền sử dụng đất gắn với việc thực hiện nghĩa vụ tài chính, thay vì áp dụng ngay biện pháp cưỡng chế khôi phục hiện trạng ban đầu.
Trình tự các bước cần thực hiện
Để triển khai đúng tinh thần hướng dẫn nêu trên, cơ quan quản lý đất đai và người sử dụng đất có thể tham chiếu trình tự sau:
Bước một, rà soát và xác minh quá trình sử dụng đất trên thực địa, đối chiếu với hồ sơ địa chính để xác định tính hợp pháp cũng như thời điểm bắt đầu sử dụng đất.
Bước hai, đối chiếu các điều kiện quy định tại Khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai 2024 để xác định thửa đất có đủ điều kiện được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không.
Bước ba, trong trường hợp xác định có hành vi vi phạm, cơ quan chức năng cần phân loại tính chất và mức độ vi phạm để quyết định áp dụng biện pháp khôi phục hiện trạng ban đầu hay hướng xử lý khác phù hợp hơn, tránh áp dụng một cách cứng nhắc.
Bước bốn, hoàn thiện hồ sơ theo quy định và thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính liên quan (nếu có) trước khi được xem xét công nhận quyền sử dụng đất.
Một số điểm cần lưu ý
Việc không tuân thủ đúng trình tự, thủ tục nêu trên có thể khiến người sử dụng đất đối mặt với rủi ro bị xử phạt vi phạm hành chính, thậm chí bị thu hồi hoặc mất quyền sử dụng đối với diện tích đất đang sử dụng. Do đó, người dân cần chủ động chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, giấy tờ chứng minh nguồn gốc và quá trình sử dụng đất, đồng thời theo dõi sát thời hạn thực hiện nghĩa vụ tài chính để bảo đảm quyền lợi hợp pháp của mình.
Bên cạnh đó, do quy định pháp luật về đất đai liên tục được rà soát, điều chỉnh và bổ sung cho phù hợp với thực tiễn, người sử dụng đất cũng như cơ quan quản lý nhà nước nên thường xuyên cập nhật các văn bản hướng dẫn mới nhất, tránh áp dụng theo cách hiểu cũ vốn có thể không còn phù hợp với tinh thần của Luật Đất đai 2024 và các nghị định hướng dẫn thi hành.
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
