Căn cứ pháp lý
Ngày 08 tháng 5 năm 2026, Cục Quản lý đất đai ban hành Công văn số 1734/QLĐĐ-QHGĐ, phúc đáp về hiệu lực áp dụng của khoản 11 Điều 112 Nghị định 102/2024/NĐ-CP – văn bản quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2024. Nội dung công văn được xây dựng trên cơ sở đối chiếu các văn bản sau:
- Luật Đất đai năm 2024;
- Nghị định 102/2024/NĐ-CP ngày 30 tháng 7 năm 2024, quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
- Nghị định 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm 2026, sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 102/2024/NĐ-CP;
- Nghị định 49/2026/NĐ-CP ngày 31 tháng 01 năm 2026.
Đây là những căn cứ then chốt để xác định thẩm quyền giao đất, cho thuê đất đối với phần diện tích đất trong khu công nghiệp được hình thành từ nguồn vốn ngân sách nhà nước.
Minh họa: Đất đai & nhà ở — Ảnh: USDAgov · Public domain
Nội dung công văn
Công văn 1734/QLĐĐ-QHGĐ được ban hành nhằm giải đáp kiến nghị của ông Phan Thanh Dũng liên quan đến cơ chế cho thuê đất tại các khu công nghiệp.
Theo Điều 202 Luật Đất đai năm 2024, Nhà nước thực hiện việc cho thuê đất đối với dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp; đồng thời, chủ đầu tư kết cấu hạ tầng được quyền cho thuê lại phần đất đã gắn với kết cấu hạ tầng cho các nhà đầu tư thứ cấp có nhu cầu sử dụng đất.
Về thẩm quyền, Điều 123 Luật Đất đai năm 2024, kết hợp với Điều 14 Nghị định 49/2026/NĐ-CP, xác định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất trong các trường hợp thuộc phạm vi điều chỉnh nêu trên.
Riêng đối với khu công nghiệp được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, khoản 11 Điều 112 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định cụ thể việc cho thuê đất gắn với phần kết cấu hạ tầng đã được đầu tư tại các khu công nghiệp này. Sau đó, khoản 15 Điều 4 Nghị định 226/2025/NĐ-CP đã sửa đổi, bổ sung nội dung khoản 11 Điều 112 nêu trên, làm rõ thêm về thẩm quyền cho thuê đất trong trường hợp này.
Điểm mấu chốt được Cục Quản lý đất đai làm rõ tại công văn là: quy định sửa đổi tại khoản 15 Điều 4 Nghị định 226/2025/NĐ-CP sẽ đương nhiên hết hiệu lực thi hành kể từ thời điểm Nghị định 49/2026/NĐ-CP chính thức có hiệu lực. Tuy nhiên, việc quy định sửa đổi hết hiệu lực không đồng nghĩa với việc điều khoản gốc – tức khoản 11 Điều 112 Nghị định 102/2024/NĐ-CP – cũng chấm dứt hiệu lực theo. Trên thực tế, khoản 11 Điều 112 vẫn tiếp tục được áp dụng bình thường sau thời điểm đó.
Từ cách lập luận này, Cục Quản lý đất đai khẳng định: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, hoặc cơ quan được phân cấp, ủy quyền thực hiện nhiệm vụ này, vẫn có đầy đủ thẩm quyền ra quyết định giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất tại những khu công nghiệp được đầu tư bằng ngân sách nhà nước trước ngày 01 tháng 8 năm 2024. Nói cách khác, việc một quy định sửa đổi hết hiệu lực không làm gián đoạn hay vô hiệu hóa quyền hạn đã được xác lập tại chính điều khoản gốc mà nó từng sửa đổi, bổ sung.
Quy trình thực hiện thủ tục thuê đất
Trên cơ sở hướng dẫn tại công văn, tổ chức, cá nhân có nhu cầu thuê đất tại khu công nghiệp hình thành từ nguồn vốn ngân sách nhà nước có thể thực hiện theo trình tự sau.
Trước tiên, cần xác định rõ khu công nghiệp dự kiến thuê đất có thuộc diện được đầu tư bằng ngân sách nhà nước hay không, đồng thời làm rõ phần diện tích đất đó hiện đang được giao cho tổ chức hoặc đơn vị sự nghiệp công lập nào quản lý, sử dụng.
Tiếp theo, người có nhu cầu chuẩn bị đầy đủ hồ sơ đề nghị thuê đất. Hồ sơ này thường gồm các tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất hoặc quyền quản lý đất của bên giao đất, hồ sơ dự án đầu tư dự kiến triển khai, cùng các giấy tờ pháp lý khác có liên quan theo yêu cầu của cơ quan tiếp nhận.
Sau khi hồ sơ được hoàn thiện, tổ chức, cá nhân nộp hồ sơ tới Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất, hoặc tới cơ quan được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phân cấp, ủy quyền giải quyết loại thủ tục này.
Bước cuối cùng là chờ cơ quan có thẩm quyền xem xét, thẩm định hồ sơ. Nếu hồ sơ hợp lệ và đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định, cơ quan có thẩm quyền sẽ ban hành quyết định cho thuê đất, làm cơ sở để các bên tiếp tục thực hiện các thủ tục liên quan như ký hợp đồng thuê đất, đăng ký biến động đất đai theo quy định.
Một số lưu ý khi áp dụng
Việc xác định một quy định pháp luật còn hiệu lực hay đã hết hiệu lực không phải lúc nào cũng đơn giản, đặc biệt trong trường hợp văn bản sửa đổi và văn bản được sửa đổi có thời điểm hết hiệu lực khác nhau như tình huống được nêu tại Công văn 1734/QLĐĐ-QHGĐ. Đây là lý do các tổ chức, cá nhân trước khi triển khai thủ tục xin thuê đất tại khu công nghiệp cần đối chiếu kỹ các căn cứ pháp lý hiện hành, tránh áp dụng nhầm quy định đã hết hiệu lực hoặc bỏ sót quy định vẫn còn giá trị thi hành.
Bên cạnh đó, do hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về đất đai thường xuyên được sửa đổi, bổ sung để phù hợp với yêu cầu quản lý thực tiễn, các bên liên quan nên chủ động cập nhật các nghị định, thông tư hướng dẫn mới được ban hành, nhằm bảo đảm việc thực hiện thủ tục hành chính về đất đai được chính xác, đúng thẩm quyền và đúng trình tự mà pháp luật quy định.
Cuối cùng, đối với những trường hợp đặc thù – như khu công nghiệp có nhiều lần thay đổi chủ thể quản lý, hoặc phần đất được đầu tư bằng nhiều nguồn vốn khác nhau – tổ chức, cá nhân nên chuẩn bị hồ sơ chứng minh nguồn gốc đất và quá trình đầu tư một cách đầy đủ, rõ ràng, nhằm rút ngắn thời gian thẩm định và hạn chế phát sinh vướng mắc trong quá trình cơ quan có thẩm quyền xem xét, giải quyết.
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
