Cơ sở pháp lý điều chỉnh
Ngày 12/5/2026, Cục Quản lý đất đai ban hành Công văn số 1828/QLĐĐ-TKKKTTĐĐ nhằm giải thích thống nhất cách hiểu về cụm từ "các mục đích khác phục vụ cho đời sống" được sử dụng trong Luật Đất đai. Văn bản này được xây dựng dựa trên Nghị định số 49/2026/NĐ-CP ngày 31/01/2026 của Chính phủ — nghị định quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị quyết số 254/2025/QH15 do Quốc hội ban hành — trong đó Điều 5 và Điều 13 của Nghị định này đã được sửa đổi, bổ sung so với trước. Đồng thời, Luật Đất đai năm 2024, cụ thể tại Điều 195 (đất ở tại nông thôn) và Điều 196 (đất ở tại đô thị), cũng khẳng định rằng khái niệm đất ở không chỉ giới hạn ở phần diện tích xây dựng nhà mà còn bao trùm cả những mục đích khác gắn liền, phục vụ sinh hoạt trên cùng một thửa.
Việc ban hành Công văn 1828/QLĐĐ-TKKKTTĐĐ xuất phát từ thực tế nhiều địa phương còn lúng túng, áp dụng không thống nhất khi xác định ranh giới giữa đất ở và các loại đất khác nằm trên cùng một thửa có nhà ở. Do đó, văn bản hướng dẫn này đóng vai trò làm rõ, thống nhất cách vận dụng các quy định đã có tại Luật Đất đai 2024 cùng nghị định hướng dẫn thi hành có liên quan.
Minh họa: Đất đai & nhà ở — Ảnh: Franz Meerts · Public domain
Cách hiểu cụm từ "mục đích khác phục vụ cho đời sống"
Theo hướng dẫn tại Công văn 1828/QLĐĐ-TKKKTTĐĐ, cụm từ nêu trên được diễn giải theo hướng mở, cho phép bao gồm nhiều hạng mục công trình khác nhau cùng tồn tại trên một thửa đất ở, chẳng hạn: sân vườn, lối đi nội bộ, các công trình phụ trợ phục vụ nhu cầu sinh hoạt hằng ngày của hộ gia đình. Đáng chú ý, đối với trường hợp sân lát gạch nằm liền kề nhà ở trong cùng một thửa, nếu phần diện tích này đã được sử dụng ổn định, lâu dài và gắn trực tiếp với sinh hoạt của hộ gia đình, cơ quan có thẩm quyền sẽ ghi nhận đây là công trình phục vụ đời sống, qua đó được tính vào phạm vi đất ở chứ không tách riêng thành loại đất khác.
Cách diễn giải này giúp tránh tình trạng một phần diện tích gắn liền, thiết yếu với nơi ở lại bị xác định sai thành loại đất phi nông nghiệp khác hoặc đất chưa xác định mục đích, gây bất lợi cho người sử dụng đất khi thực hiện các thủ tục liên quan đến quyền sử dụng đất sau này.
Điều kiện để một công trình được ghi nhận là "phục vụ đời sống"
Để một hạng mục trên thửa đất được xác định thuộc nhóm "mục đích khác phục vụ cho đời sống" theo tinh thần Công văn 1828/QLĐĐ-TKKKTTĐĐ, cần đồng thời đáp ứng các yếu tố sau:
- Công trình gắn liền, nằm trong cùng ranh giới thửa đất với nhà ở chính;
- Được sử dụng ổn định, liên tục và không có tranh chấp;
- Mục đích sử dụng phục vụ trực tiếp nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân, không phải hoạt động sản xuất, kinh doanh tách biệt;
- Phù hợp với quy định tương ứng tại Điều 195 hoặc Điều 196 Luật Đất đai 2024, tùy theo thửa đất thuộc khu vực nông thôn hay đô thị.
Việc xác định đúng bản chất của công trình có ý nghĩa quan trọng, bởi nó ảnh hưởng trực tiếp đến diện tích và loại đất được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Từ đó, kết quả xác định này còn tác động đến nghĩa vụ tài chính về đất đai cũng như quyền của người sử dụng đất khi thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất sau này.
Trình tự thực hiện khi đề nghị ghi nhận
Trên cơ sở hướng dẫn nêu tại Công văn 1828/QLĐĐ-TKKKTTĐĐ, người sử dụng đất có thể thực hiện theo các bước sau khi muốn đề nghị cơ quan có thẩm quyền ghi nhận phần công trình phục vụ đời sống vào cùng loại đất ở trên Giấy chứng nhận:
- Rà soát, xác định loại đất và hiện trạng sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 cùng các nghị định hướng dẫn thi hành có liên quan, trong đó có Nghị định số 49/2026/NĐ-CP.
- Chuẩn bị hồ sơ, bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu đã được cấp trước đó), tài liệu thể hiện thông tin về thửa đất, cùng các giấy tờ, hình ảnh chứng minh quá trình sử dụng ổn định của công trình phục vụ đời sống trên đất.
- Nộp hồ sơ tại cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền theo địa bàn nơi có đất để được xem xét, thẩm định.
- Theo dõi tiến độ xử lý hồ sơ và nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, xác nhận nội dung liên quan đến mục đích sử dụng đất.
Một số lưu ý khi áp dụng trong thực tiễn
Trên thực tế, việc xác định thế nào là "mục đích khác phục vụ cho đời sống trong cùng một thửa đất" vẫn có thể phát sinh sự khác biệt giữa các địa phương, do đặc thù công tác quản lý cũng như cách vận dụng quy định tại từng nơi. Vì vậy, người sử dụng đất nên chủ động chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, tài liệu chứng minh nguồn gốc và quá trình sử dụng đất trước khi nộp, nhằm hạn chế phát sinh vướng mắc trong quá trình thẩm định của cơ quan có thẩm quyền.
Bên cạnh đó, thời hạn giải quyết hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không thống nhất giữa các tỉnh, thành phố mà phụ thuộc vào quy định cụ thể, khối lượng công việc và điều kiện thực tế tại từng địa phương. Do đó, người dân nên chủ động liên hệ, tìm hiểu trước quy trình cùng thời hạn xử lý tại cơ quan đăng ký đất đai nơi có đất, qua đó chuẩn bị kế hoạch phù hợp, tránh mất thời gian đi lại nhiều lần.
Ngoài ra, đối với những trường hợp có công trình phục vụ đời sống nhưng chưa được ghi nhận đầy đủ trên Giấy chứng nhận đã cấp trước đây, người sử dụng đất có thể tham khảo hướng dẫn tại Công văn 1828/QLĐĐ-TKKKTTĐĐ để làm căn cứ đề nghị điều chỉnh, bổ sung cho phù hợp với hiện trạng sử dụng đất thực tế, trên tinh thần bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất theo đúng quy định của Luật Đất đai 2024.
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
