Bối cảnh ban hành
Ngày 15/6/2026, Cục Quản lý đất đai đã có văn bản phúc đáp mang số hiệu 2800/QLĐĐ-KSQLSDĐĐ, nhằm làm rõ những vướng mắc mà các địa phương và tổ chức, cá nhân phản ánh xoay quanh việc truy thu số lợi bất hợp pháp phát sinh từ hành vi chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi chưa đáp ứng đủ điều kiện luật định. Văn bản trả lời này được xây dựng trên nền tảng của Nghị định 123/2024/NĐ-CP — quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai — đồng thời bám sát các nguyên tắc soạn thảo, áp dụng văn bản quy phạm pháp luật theo Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2025.
Mục đích cốt lõi của công văn là thống nhất cách hiểu và cách áp dụng giữa các cơ quan quản lý đất đai ở địa phương, tránh tình trạng mỗi nơi vận dụng một kiểu khi xác định khoản tiền phải truy thu cũng như thời điểm còn được phép ra quyết định xử phạt.
Minh họa: Đất đai & nhà ở — Ảnh: Government of Turkey · Public domain
Cách xác định số lợi bất hợp pháp
Nội dung trọng tâm mà công văn giải đáp là căn cứ để tính ra số lợi bất hợp pháp trong các giao dịch chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không hội đủ điều kiện theo quy định. Theo điểm c khoản 2 Điều 6 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, số lợi bất hợp pháp được xác định trên cơ sở giá trị thực tế của việc chuyển nhượng, góp vốn đã thể hiện trong hợp đồng giữa các bên; tuy nhiên, mức xác định không được phép thấp hơn giá trị tính theo Bảng giá đất áp dụng tại thời điểm cơ quan chức năng lập biên bản vi phạm hành chính.
Nói cách khác, cơ quan xử lý sẽ đối chiếu hai mốc giá trị — giá theo hợp đồng và giá theo Bảng giá đất tại thời điểm lập biên bản — rồi lấy mức cao hơn trong hai mốc đó làm căn cứ tính số lợi bất hợp pháp phải truy thu. Quy định này nhằm ngăn chặn tình trạng các bên kê khai giá trị chuyển nhượng thấp hơn thực tế để giảm nghĩa vụ tài chính khi bị xử lý.
Thời hiệu xử phạt và cách xác định mốc thời gian
Bên cạnh cách tính số lợi bất hợp pháp, công văn còn đề cập khá kỹ đến thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính, được dẫn chiếu theo khoản 2 Điều 3 Nghị định 123/2024/NĐ-CP. Theo đó, việc xác định mốc thời gian để tính thời hiệu phụ thuộc vào tình trạng của hành vi vi phạm tại thời điểm xem xét:
- Nếu hành vi vi phạm đã chấm dứt, mốc để tính thời hiệu là thời điểm hành vi đó kết thúc trên thực tế.
- Nếu hành vi vi phạm vẫn đang tiếp diễn, mốc để tính thời hiệu là thời điểm cơ quan có thẩm quyền phát hiện ra hành vi đó.
Việc phân định rạch ròi hai trường hợp này có ý nghĩa quan trọng, bởi nó quyết định cơ quan chức năng còn đủ thẩm quyền ra quyết định xử phạt hay không, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến hướng xử lý tiếp theo đối với tổ chức, cá nhân vi phạm.
Xử lý khi đã hết thời hiệu xử phạt
Một điểm đáng chú ý khác được công văn làm rõ là hướng xử lý trong trường hợp thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính đã hết. Căn cứ khoản 2 Điều 65 Luật Xử lý vi phạm hành chính 2012 (đã được sửa đổi, bổ sung), khi thời hiệu xử phạt không còn, người có thẩm quyền sẽ không được ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi đó nữa.
Tuy nhiên, việc hết thời hiệu xử phạt không đồng nghĩa với việc tổ chức, cá nhân vi phạm hoàn toàn thoát khỏi trách nhiệm pháp lý. Pháp luật vẫn cho phép cơ quan có thẩm quyền áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả tương ứng, trong đó bao gồm biện pháp buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp mà tổ chức, cá nhân đã thu được từ hành vi chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không đủ điều kiện. Đây chính là điểm mấu chốt lý giải vì sao nghĩa vụ nộp số lợi bất hợp pháp vẫn tồn tại độc lập, không bị triệt tiêu chỉ vì thời hiệu xử phạt đã hết.
Trình tự thực hiện trên thực tế
Từ nội dung công văn, có thể khái quát trình tự xử lý một vụ việc liên quan đến số lợi bất hợp pháp phát sinh từ chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo các bước cơ bản sau:
- Cơ quan chức năng xác minh, làm rõ hành vi chuyển nhượng hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất có thuộc trường hợp không đủ điều kiện theo quy định pháp luật đất đai hay không.
- Rà soát, đối chiếu để xác định hành vi vi phạm còn trong thời hiệu xử phạt theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP hay đã hết thời hiệu.
- Trường hợp còn thời hiệu, tiến hành lập biên bản, ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính, đồng thời áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả nếu có.
- Trường hợp đã hết thời hiệu xử phạt, không ban hành quyết định xử phạt nhưng vẫn tổ chức áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả, buộc truy thu số lợi bất hợp pháp.
- Tổ chức, cá nhân liên quan chuẩn bị hồ sơ, tài liệu chứng minh giá trị chuyển nhượng, góp vốn thực tế để làm cơ sở đối chiếu, tính toán số tiền phải nộp.
Một số lưu ý khi áp dụng
Khi tìm hiểu hoặc vận dụng nội dung công văn này, tổ chức, cá nhân cần lưu tâm một số điểm sau. Trước hết, việc truy thu số lợi bất hợp pháp luôn gắn liền với việc xác định đúng thời hiệu xử phạt; nếu xác định sai mốc thời gian, có thể dẫn đến việc ra quyết định xử phạt không đúng thẩm quyền hoặc bỏ sót nghĩa vụ khắc phục hậu quả.
Kế đến, ngay cả khi hành vi vi phạm đã kết thúc từ lâu và thời hiệu xử phạt không còn, nghĩa vụ nộp số lợi bất hợp pháp vẫn có thể được đặt ra thông qua biện pháp khắc phục hậu quả, chứ không mặc nhiên được miễn trừ. Do đó, các bên tham gia giao dịch chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất nên chủ động lưu giữ đầy đủ hợp đồng, chứng từ thanh toán và các tài liệu liên quan đến giá trị giao dịch thực tế, nhằm có căn cứ đối chiếu, chứng minh khi cơ quan chức năng yêu cầu, hạn chế tối đa những rủi ro pháp lý có thể phát sinh về sau.
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
