Căn cứ ban hành và mục đích của Công văn 3921/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ
Ngày 06/8/2026, Cục Quản lý đất đai đã phát hành Công văn số 3921/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ nhằm định hướng cho các địa phương trong việc xác minh nguồn gốc đất và giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Văn bản này được xây dựng trên nền tảng của nhiều quy định pháp luật đất đai qua các thời kỳ, cụ thể là Điều 45 Luật Đất đai 1993, Khoản 2 Điều 15 Nghị định 64-CP ngày 27/9/1993, Điều 72 Luật Đất đai 2003, Khoản 1 Điều 74 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004, Điều 132 Luật Đất đai 2013, cùng với Khoản 2 Điều 6 và Điều 179 Luật Đất đai 2024. Việc dẫn chiếu đồng thời các văn bản pháp luật qua nhiều giai đoạn cho thấy Công văn hướng đến giải quyết những vướng mắc phát sinh từ lịch sử sử dụng đất kéo dài, khi thửa đất từng chịu sự điều chỉnh của các quy định khác nhau theo từng thời điểm giao đất.
Minh họa: Đất đai & nhà ở — Ảnh: N509FZ · CC BY-SA 4.0
Nguyên tắc xác định nguồn gốc đất có xuất xứ từ Hợp tác xã
Một trong những nội dung trọng tâm của Công văn là hướng dẫn cách xác minh liệu một thửa đất do Hợp tác xã giao cho hộ dân trước thời điểm Nghị định 64-CP ngày 27/9/1993 có hiệu lực có thuộc quỹ đất công ích hay không. Theo hướng dẫn, cơ quan chức năng cần dựa vào hồ sơ, sổ sách quản lý đất đai còn lưu giữ tại địa phương để làm căn cứ kết luận.
Trường hợp thứ nhất, khi hồ sơ lưu trữ không đủ căn cứ chứng minh thửa đất thuộc diện đất công ích, người đang sử dụng đất sẽ được xem xét, đưa vào diện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo trình tự thông thường.
Trường hợp thứ hai, đối với diện tích đất có nguồn gốc do lấn, chiếm vào quỹ đất công ích nhưng hành vi này xảy ra trước ngày 01/7/2014, người sử dụng đất vẫn có cơ hội được xem xét cấp Giấy chứng nhận. Căn cứ áp dụng cho trường hợp này là khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai 2024 – quy định mang tính chất xử lý chuyển tiếp đối với các vi phạm phát sinh trong quá khứ, tạo điều kiện hợp thức hóa quyền sử dụng đất cho người dân trong những tình huống có yếu tố lịch sử đặc thù.
Điều kiện và căn cứ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Bên cạnh việc xác định nguồn gốc, Công văn còn làm rõ cách nhận diện hành vi sử dụng đất không đúng mục đích. Việc này được thực hiện bằng cách đối chiếu giữa mục đích sử dụng thực tế với mục đích đã được cơ quan nhà nước xác lập tại quyết định giao đất hoặc hợp đồng cho thuê đất ban đầu. Nếu có sự sai lệch, đây sẽ là yếu tố mà cơ quan có thẩm quyền phải cân nhắc khi xem xét hồ sơ.
Đối với việc cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân, cơ quan có thẩm quyền căn cứ trước hết vào các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất được liệt kê tại Điều 137 Luật Đất đai. Đây là nhóm căn cứ được ưu tiên hàng đầu vì có tính xác thực cao, phản ánh trực tiếp lịch sử xác lập quyền của người sử dụng đất.
Trong tình huống người sử dụng đất không có bất kỳ loại giấy tờ nào thuộc nhóm nêu trên, cơ quan chức năng sẽ chuyển sang xem xét theo hướng khác: xác định xem việc sử dụng đất có mang tính chất ổn định, liên tục hay không, dựa trên quy định giải thích khái niệm "sử dụng đất ổn định" tại khoản 38 Điều 3 Luật Đất đai. Đây là căn cứ thay thế, giúp bảo vệ quyền lợi của người dân trong trường hợp không còn lưu giữ được giấy tờ gốc nhưng thực tế đã sử dụng đất liên tục, không tranh chấp qua thời gian dài.
Trình tự các bước xử lý hồ sơ tại địa phương
Từ những nguyên tắc nêu trên, Công văn 3921/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ gợi mở một quy trình xử lý gồm các bước cơ bản sau đây.
Trước tiên, cơ quan quản lý đất đai tại địa phương cần rà soát, đối chiếu hồ sơ địa chính, sổ mục kê, bản đồ và các tài liệu quản lý đất đai đang lưu trữ để xác định chính xác nguồn gốc hình thành của thửa đất.
Tiếp theo, kết quả rà soát nguồn gốc đất được đối chiếu với hệ thống quy định pháp luật đất đai hiện hành – bao gồm cả các quy định chuyển tiếp – nhằm xác định thửa đất có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng hay không, và nếu có thì theo căn cứ pháp lý cụ thể nào.
Sau khi xác định đủ điều kiện, người sử dụng đất cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, gồm các giấy tờ chứng minh nguồn gốc, quá trình sử dụng đất và các tài liệu liên quan khác theo yêu cầu của cơ quan tiếp nhận.
Cuối cùng, hồ sơ được nộp tại cơ quan có thẩm quyền ở địa phương – thường là văn phòng đăng ký đất đai hoặc bộ phận tiếp nhận hồ sơ cấp huyện, cấp tỉnh – để được thẩm định và xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định.
Ý nghĩa thực tiễn đối với người sử dụng đất
Công văn 3921/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ có giá trị tháo gỡ vướng mắc cho một nhóm lớn các trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc phức tạp, đặc biệt là đất được Hợp tác xã giao trong giai đoạn trước năm 1993 – thời kỳ mà hồ sơ quản lý đất đai ở nhiều địa phương chưa được lưu trữ đầy đủ, thống nhất. Bằng việc quy định rõ nguyên tắc suy đoán có lợi cho người sử dụng đất khi thiếu căn cứ xác định là đất công ích, cũng như mở hướng xử lý cho trường hợp lấn, chiếm đất công ích trước mốc thời gian 01/7/2014, văn bản này góp phần đẩy nhanh tiến độ hợp thức hóa quyền sử dụng đất, giảm bớt tranh chấp và khiếu nại kéo dài liên quan đến nguồn gốc đất đai tại cơ sở.
Người dân khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong các trường hợp có yếu tố lịch sử tương tự nên chủ động thu thập, lưu giữ các tài liệu chứng minh quá trình sử dụng đất ổn định, liên tục qua các thời kỳ, vì đây sẽ là căn cứ quan trọng để cơ quan có thẩm quyền xem xét, đối chiếu khi hồ sơ gốc không còn đầy đủ.
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
