Căn cứ pháp lý
Nội dung hướng dẫn dưới đây được xây dựng dựa trên các văn bản sau: Công văn số 971/QLĐĐ-ĐĐĐKĐ ngày 01/4/2026 do Cục Quản lý đất đai ban hành; Nghị quyết số 254/2025/QH15 ngày 11/12/2025 của Quốc hội; Điều 220 Luật Đất đai năm 2024; và Quyết định số 100/2024/QĐ-UBND ngày 31/10/2024 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.
Minh họa: Đất đai & nhà ở — Ảnh: Mahiapa · Public domain
Nội dung hướng dẫn tại Công văn 971/QLĐĐ-ĐĐĐKĐ
Công văn 971/QLĐĐ-ĐĐĐKĐ được Cục Quản lý đất đai ban hành nhằm làm rõ các điều kiện để một thửa đất được phép tách thành nhiều thửa nhỏ hơn, trên cơ sở nội dung đã được quy định tại Nghị quyết 254/2025/QH15. Theo hướng dẫn này, một trong những điều kiện cốt lõi để hồ sơ tách thửa được chấp thuận là thửa đất hình thành sau khi tách phải có lối đi thông ra đường giao thông công cộng. Trường hợp thửa đất không tiếp giáp trực tiếp với đường công cộng, người sử dụng đất có thể thỏa thuận và được sự chấp thuận bằng văn bản của chủ sử dụng đất liền kề để mở lối đi qua phần đất của họ. Đây được xem là điều kiện tối thiểu, mang tính nguyên tắc chung áp dụng thống nhất trên phạm vi cả nước, phù hợp với tinh thần của Điều 220 Luật Đất đai năm 2024 về điều kiện tách thửa, hợp thửa đất.
Điểm khác biệt trong quy định áp dụng tại Thành phố Hồ Chí Minh
Riêng tại địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, việc tách thửa đất còn phải tuân thủ thêm các tiêu chí được quy định tại Quyết định 100/2024/QĐ-UBND. Cụ thể, ngoài yêu cầu về lối đi kết nối với đường giao thông công cộng, lối đi hình thành sau khi tách thửa tại đây còn phải đáp ứng các điều kiện kỹ thuật bổ sung, bao gồm: bảo đảm yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy; có khả năng đấu nối vào hệ thống cấp nước, thoát nước chung; và bảo đảm điều kiện đấu nối hệ thống điện phục vụ sinh hoạt. Việc bổ sung các điều kiện này xuất phát từ đặc thù đô thị hóa cao, mật độ dân cư dày đặc và yêu cầu an toàn phòng cháy chữa cháy tại các khu dân cư của thành phố.
Tuy nhiên, so với nguyên tắc chung được nêu tại Nghị quyết 254/2025/QH15 — vốn chỉ đặt ra yêu cầu về lối đi kết nối đường công cộng hoặc sự đồng thuận của người sử dụng đất liền kề — các điều kiện bổ sung của Quyết định 100/2024/QĐ-UBND tạo ra một khoảng chênh nhất định giữa quy định của địa phương và quy định của Trung ương. Trước thực tế này, Cục Quản lý đất đai tại Công văn 971/QLĐĐ-ĐĐĐKĐ đã kiến nghị các cơ quan có thẩm quyền xem xét, rà soát để bảo đảm việc áp dụng pháp luật về tách thửa đất được thống nhất trên phạm vi toàn quốc, tránh tình trạng mỗi địa phương có cách hiểu và áp dụng khác nhau đối với cùng một loại hồ sơ, ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
Trình tự, thủ tục xin tách thửa đất
Căn cứ hướng dẫn nêu trên, quy trình tách thửa đất mà người sử dụng đất cần thực hiện bao gồm các bước cơ bản sau:
Bước 1 — Chuẩn bị hồ sơ. Người sử dụng đất lập hồ sơ đề nghị tách thửa, trong đó phải có các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ tương đương) cùng các tài liệu khác có liên quan theo yêu cầu của cơ quan tiếp nhận, chẳng hạn như sơ đồ hiện trạng thửa đất, văn bản thỏa thuận lối đi (nếu có) với người sử dụng đất liền kề.
Bước 2 — Nộp hồ sơ. Hồ sơ được nộp tại Ủy ban nhân dân quận, huyện hoặc thành phố Thủ Đức nơi có thửa đất cần tách, tùy theo địa bàn quản lý hành chính nơi thửa đất tọa lạc.
Bước 3 — Thẩm định hồ sơ. Cơ quan tiếp nhận tiến hành xem xét, đối chiếu hồ sơ với các điều kiện tách thửa theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, Nghị quyết 254/2025/QH15 và, đối với các thửa đất tại Thành phố Hồ Chí Minh, các điều kiện bổ sung tại Quyết định 100/2024/QĐ-UBND về hạ tầng lối đi.
Bước 4 — Nhận kết quả. Sau khi thẩm định, người sử dụng đất nhận kết quả giải quyết, có thể là quyết định cho phép tách thửa hoặc văn bản yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ nếu hồ sơ chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định.
Một số lưu ý dành cho người sử dụng đất
Do quy định về điều kiện tách thửa đất có thể được điều chỉnh theo thời gian, đồng thời mỗi địa phương có thể ban hành thêm quy định đặc thù phù hợp với tình hình thực tế tại địa bàn (như trường hợp của Thành phố Hồ Chí Minh với Quyết định 100/2024/QĐ-UBND), người sử dụng đất cần chủ động cập nhật thông tin từ cơ quan quản lý đất đai có thẩm quyền tại địa phương trước khi lập hồ sơ, nhằm tránh việc hồ sơ bị trả lại hoặc kéo dài thời gian giải quyết do thiếu điều kiện.
Bên cạnh đó, người sử dụng đất nên chuẩn bị đầy đủ, chính xác các giấy tờ pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất và lối đi, nhất là trong trường hợp phải thỏa thuận với các chủ sử dụng đất liền kề, ngay từ đầu để rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ. Thời hạn giải quyết cụ thể đối với từng hồ sơ tách thửa có thể không giống nhau, tùy thuộc vào tính chất phức tạp của từng trường hợp cũng như quy định về thời gian giải quyết thủ tục hành chính tại từng địa phương.
Trong trường hợp phát sinh vướng mắc liên quan đến sự khác biệt giữa quy định chung của Nghị quyết 254/2025/QH15 và quy định riêng của địa phương, người sử dụng đất có thể liên hệ trực tiếp cơ quan quản lý đất đai nơi có đất để được hướng dẫn cụ thể, trong khi chờ các cơ quan có thẩm quyền hoàn thiện việc rà soát, thống nhất quy định theo kiến nghị đã nêu tại Công văn 971/QLĐĐ-ĐĐĐKĐ.
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
