Căn cứ pháp lý
Nội dung dưới đây được xây dựng dựa trên các quy định hiện hành điều chỉnh hoạt động hòa giải tranh chấp đất đai, bao gồm: Khoản 16 Điều 3 và Khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai 2024 (quy định về khái niệm liên quan đến tranh chấp đất đai), Điều 151 Luật Đất đai 2024 (quy định về hòa giải tranh chấp đất đai), Khoản 2 Điều 34 Nghị định 101/2024/NĐ-CP của Chính phủ, Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, và Mục 5 Chương 2 Công văn số 22/HD-VKSTC ngày 05/6/2020 của Viện Kiểm sát nhân dân tối cao.
Minh họa: Đất đai & nhà ở — Ảnh: USDAgov · Public domain
Vướng mắc trong việc phân định "tranh chấp đất đai" và "tranh chấp liên quan đến đất đai"
Công văn 244/QLĐĐ-KSQLSDĐĐ do Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) ban hành đã nêu ra một số bất cập phát sinh trong quá trình tổ chức hòa giải tranh chấp đất đai tại cơ sở. Vấn đề cốt lõi được chỉ ra là sự không thống nhất trong cách hiểu và áp dụng hai khái niệm "tranh chấp đất đai" và "tranh chấp liên quan đến đất đai" giữa cơ quan hành chính (Ủy ban nhân dân các cấp, cơ quan tài nguyên và môi trường) với cơ quan tư pháp (Tòa án, Viện Kiểm sát).
Theo hướng tiếp cận của cơ quan tư pháp, các tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất được xếp vào nhóm "tranh chấp liên quan đến đất đai" chứ không phải "tranh chấp đất đai" theo đúng nghĩa. Do đó, đương sự không bắt buộc phải trải qua thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã trước khi khởi kiện ra Tòa án — khác với thủ tục hòa giải bắt buộc áp dụng cho tranh chấp về việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất.
Ngược lại, nhiều cơ quan hành chính lại đánh đồng mọi tranh chấp xoay quanh quyền sử dụng đất — kể cả tranh chấp thừa kế, chuyển nhượng, tặng cho — đều là "tranh chấp đất đai" bắt buộc hòa giải. Hệ quả là các thủ tục hành chính liên quan (cấp giấy chứng nhận, xác nhận biến động, chuyển nhượng...) bị tạm dừng chờ kết quả hòa giải hoặc phán quyết, dù vụ việc không thuộc diện phải hòa giải bắt buộc.
Sự thiếu đồng bộ này tạo ra khoảng trống pháp lý — được ví như "vùng xám" trong thực thi — khiến người dân lúng túng: một mặt được Tòa án thụ lý mà không cần qua hòa giải cơ sở, mặt khác bị cơ quan hành chính từ chối xử lý hồ sơ vì cho rằng chưa đủ điều kiện hòa giải. Điều này gây phiền hà, kéo dài thời gian giải quyết cho công dân, đồng thời làm suy giảm hiệu lực thực tế của các bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật.
Khoảng trống về thời hạn xác định tình trạng "đất đang có tranh chấp"
Bên cạnh vướng mắc về khái niệm, Công văn 244/QLĐĐ-KSQLSDĐĐ còn chỉ ra một bất cập khác liên quan đến hậu quả pháp lý phát sinh sau khi hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã không thành. Theo quy định hiện hành, khi hòa giải không thành, các bên có quyền khởi kiện ra Tòa án hoặc đề nghị cơ quan hành chính có thẩm quyền giải quyết. Tuy nhiên, pháp luật hiện chưa quy định rõ ràng, cụ thể về thời hạn mà các bên phải thực hiện bước tiếp theo này, cũng như thời điểm mà tình trạng "đất đang có tranh chấp" được coi là chấm dứt nếu các bên không tiếp tục theo đuổi thủ tục pháp lý.
Việc thiếu mốc thời hạn xác định khiến không ít hồ sơ, thửa đất bị ghi nhận "đang có tranh chấp" kéo dài gần như vô thời hạn, dù trên thực tế các bên đã không còn theo đuổi việc khiếu kiện. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến quyền của người sử dụng đất hợp pháp, nhất là quyền chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, hoặc đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Từ đó, Công văn kiến nghị sớm bổ sung quy định về thời hạn xác định thời điểm chấm dứt tranh chấp, làm cơ sở để cơ quan hành chính tiếp tục xử lý hồ sơ liên quan.
Quy trình hòa giải tranh chấp đất đai tại cơ sở
Trên cơ sở quy định của Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành, quy trình hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã có thể được tóm lược qua các bước sau:
- Nộp đơn yêu cầu hòa giải: Bên có tranh chấp gửi đơn yêu cầu hòa giải đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp, kèm theo các tài liệu, chứng cứ liên quan đến nội dung tranh chấp.
- Tổ chức hòa giải: Ủy ban nhân dân cấp xã tiếp nhận đơn, thành lập Hội đồng hòa giải và tổ chức buổi hòa giải giữa các bên tranh chấp trong thời hạn theo quy định.
- Xử lý kết quả hòa giải: Nếu hòa giải thành, các bên thực hiện theo nội dung biên bản hòa giải thành. Nếu hòa giải không thành, bên tranh chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền, hoặc gửi đơn đề nghị Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục hành chính đối với những tranh chấp thuộc thẩm quyền của cơ quan hành chính.
- Xác định việc chấm dứt tình trạng tranh chấp: Trường hợp sau khi hòa giải không thành mà bên tranh chấp không tiếp tục thực hiện thủ tục khởi kiện hoặc đề nghị giải quyết trong thời hạn quy định, tình trạng "đất đang có tranh chấp" đối với thửa đất đó được xem là chấm dứt, tạo cơ sở để cơ quan có thẩm quyền tiếp tục xử lý các thủ tục hành chính liên quan đến thửa đất.
Một số lưu ý dành cho người sử dụng đất
Hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã không thành không đồng nghĩa với việc quyền và lợi ích hợp pháp của các bên bị đình trệ hay mất đi. Ngược lại, đây là thời điểm các bên cần chủ động thực hiện bước tiếp theo — khởi kiện ra Tòa án hoặc đề nghị cơ quan hành chính có thẩm quyền giải quyết — để bảo vệ quyền lợi của mình, tránh để hồ sơ hay thửa đất bị treo tình trạng tranh chấp trong thời gian dài do chậm trễ hành động.
Người sử dụng đất khi tham gia hòa giải cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, gồm: đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng, văn bản về thừa kế, tặng cho nếu có), cùng các tài liệu, chứng cứ khác liên quan trực tiếp đến nội dung tranh chấp. Chuẩn bị hồ sơ đầy đủ ngay từ giai đoạn hòa giải không chỉ giúp quá trình hòa giải thuận lợi hơn, mà còn là căn cứ quan trọng nếu vụ việc phải tiếp tục giải quyết tại Tòa án hoặc cơ quan hành chính sau này.
Trong bối cảnh pháp luật còn thiếu quy định cụ thể về thời hạn chấm dứt tình trạng tranh chấp, người sử dụng đất nên chủ động theo dõi, đôn đốc tiến độ xử lý hồ sơ tại địa phương, đồng thời trao đổi trực tiếp với cơ quan có thẩm quyền để nắm rõ hướng xử lý áp dụng cho trường hợp cụ thể của mình.
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
