Căn cứ pháp lý áp dụng
Ngày 18 tháng 3 năm 2026, Cục Quản lý đất đai đã ban hành Công văn số 728/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ nhằm phản hồi các ý kiến, kiến nghị của người dân và cơ quan liên quan xoay quanh việc triển khai Luật Đất đai 2024 trong thực tiễn. Văn bản này tập trung làm rõ cách hiểu và áp dụng thống nhất quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu khi thủ tục này do Văn phòng đăng ký đất đai trực tiếp thực hiện.
Những căn cứ pháp lý được Cục Quản lý đất đai viện dẫn trong công văn gồm:
- Khoản 2 Điều 14 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP, văn bản có hiệu lực thi hành kể từ ngày 31 tháng 01 năm 2026;
- Khoản 33 Điều 3 Luật Đất đai 2024;
- Khoản 1 Điều 15 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP.
Đây là những quy định nền tảng giúp xác định cơ quan có thẩm quyền giải quyết, trình tự tiếp nhận hồ sơ, cũng như cách xử lý đối với các hồ sơ đang trong giai đoạn chuyển tiếp giữa quy định cũ và quy định mới.
Minh họa: Đất đai & nhà ở — Ảnh: Mahiapa · Public domain
Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận lần đầu
Theo nội dung Công văn 728/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu không do một cơ quan duy nhất đảm nhiệm, mà được phân định theo từng nhóm trường hợp cụ thể, căn cứ các Điều 137, 138, 139 và 140 của Luật Đất đai 2024. Theo đó, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có thể thuộc về cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh, hoặc thuộc về Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã, tuỳ vào chủ thể sử dụng đất, loại đất và tính chất của thửa đất được đề nghị cấp giấy.
Cách phân định thẩm quyền theo nhiều nhóm trường hợp như trên đòi hỏi người sử dụng đất, ngay từ khi chuẩn bị hồ sơ, cần xác định chính xác mình thuộc trường hợp nào trong số bốn điều luật nêu trên để nộp hồ sơ đúng cơ quan có thẩm quyền, tránh tình trạng hồ sơ bị luân chuyển nhiều nơi hoặc kéo dài thời gian giải quyết ngoài mong muốn.
Chuyển tiếp hồ sơ khi Nghị định mới có hiệu lực
Một nội dung đáng chú ý khác được nêu tại công văn là hướng dẫn về việc chuyển tiếp hồ sơ trong giai đoạn giao thời giữa các quy định. Cục Quản lý đất đai lưu ý rằng đối với các hồ sơ đăng ký đất đai, hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu mà hiện đang được Ủy ban nhân dân cấp xã tiếp nhận và thụ lý, khi Nghị định số 49/2026/NĐ-CP chính thức có hiệu lực thì các hồ sơ này phải được bàn giao, chuyển tiếp để xử lý theo đúng quy định mới, chứ không mặc nhiên tiếp tục do Ủy ban nhân dân cấp xã giải quyết đến cùng như trước đây.
Quy định về chuyển tiếp nêu trên nhằm bảo đảm tính liên tục trong quá trình giải quyết thủ tục, hạn chế gián đoạn quyền lợi của người sử dụng đất trong giai đoạn chuyển đổi giữa hai khung pháp lý, đồng thời thống nhất đầu mối tiếp nhận, xử lý theo mô hình tổ chức mới của hệ thống đăng ký đất đai.
Trình tự thực hiện thủ tục
Dựa trên hướng dẫn tại công văn nêu trên, người sử dụng đất có thể tham khảo trình tự thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu theo các bước sau:
- Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất theo yêu cầu của Luật Đất đai 2024, đồng thời xác định rõ mình thuộc trường hợp áp dụng Điều 137, 138, 139 hay Điều 140 để nộp đúng nơi có thẩm quyền.
- Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc tại Ủy ban nhân dân cấp xã, tuỳ theo cơ quan được xác định có thẩm quyền thụ lý đối với trường hợp cụ thể của mình.
- Theo dõi tiến độ xử lý hồ sơ theo thông báo của cơ quan tiếp nhận, cho đến khi hồ sơ được thẩm định, phê duyệt và nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Trường hợp hồ sơ đang được Ủy ban nhân dân cấp xã thụ lý đúng vào thời điểm Nghị định số 49/2026/NĐ-CP có hiệu lực, người nộp hồ sơ nên chủ động liên hệ cơ quan đang giải quyết để được thông tin về việc chuyển tiếp, tránh bị động hoặc bỏ lỡ thời hạn xử lý.
Một số lưu ý khi thực hiện
Quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đặc biệt trong giai đoạn Luật Đất đai 2024 cùng các nghị định hướng dẫn mới vừa bắt đầu được triển khai, có thể tiếp tục được điều chỉnh, bổ sung để phù hợp với thực tiễn quản lý tại từng địa phương. Do đó, người sử dụng đất nên chủ động cập nhật các văn bản hướng dẫn mới nhất, đồng thời liên hệ trực tiếp cơ quan có thẩm quyền tại nơi có đất để được hướng dẫn cụ thể cho từng hồ sơ, nhất là đối với các trường hợp có yếu tố chuyển tiếp giữa quy định cũ và quy định mới như đã trình bày ở trên.
Việc nắm rõ thẩm quyền giải quyết cùng cơ chế chuyển tiếp hồ sơ theo Công văn 728/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ sẽ giúp người sử dụng đất chủ động hơn trong quá trình chuẩn bị và nộp hồ sơ, hạn chế việc phải bổ sung, điều chỉnh nhiều lần do nộp sai cơ quan có thẩm quyền hoặc chưa nắm được quy định chuyển tiếp khi văn bản pháp luật mới bắt đầu có hiệu lực.
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
