Cơ sở pháp lý áp dụng
Việc xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp có liên quan đến lối đi chung và địa chỉ thửa đất cần được đối chiếu với hệ thống quy định sau:
- Luật Đất đai năm 2024, trong đó Điều 151 liệt kê các trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Bộ luật Dân sự năm 2015, tại Điều 254 quy định về quyền có lối đi qua bất động sản liền kề.
- Nghị quyết số 254/2025/QH15 ngày 11/12/2025 của Quốc hội, quy định một số cơ chế, chính sách đặc thù nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong quá trình tổ chức thi hành Luật Đất đai.
- Nghị định số 49/2026/NĐ-CP ngày 31/01/2026 của Chính phủ, hướng dẫn chi tiết việc thi hành Nghị quyết số 254/2025/QH15 nêu trên.
Trên cơ sở các văn bản này, Cục Quản lý đất đai đã ban hành Công văn số 376/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ năm 2026 để trả lời một vướng mắc cụ thể phát sinh trong thực tiễn cấp Giấy chứng nhận tại địa phương.
Minh họa: Đất đai & nhà ở — Ảnh: unknown · Public domain
Vướng mắc được phản ánh trong thực tiễn
Nội dung phản ánh gửi đến Cục Quản lý đất đai cho biết, khi tiếp nhận và giải quyết hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, một Ủy ban nhân dân phường đã trả lại hồ sơ, chưa đồng ý cấp Giấy chứng nhận với hai lý do chính. Thứ nhất, cơ quan tiếp nhận yêu cầu người sử dụng đất phải bổ sung ý kiến bằng văn bản của chủ sử dụng đất liền kề về việc đồng ý cho sử dụng lối đi chung qua phần đất của họ. Thứ hai, hồ sơ bị yêu cầu chứng minh thêm rằng địa chỉ của thửa đất đang xin cấp Giấy chứng nhận phải thống nhất, phù hợp với các loại giấy tờ về nhà đất đã được cơ quan có thẩm quyền cấp trước đó cho người sử dụng đất.
Cách xử lý nêu trên khiến người dân gặp khó khăn, bởi việc xin được sự đồng thuận bằng văn bản của chủ đất liền kề không phải lúc nào cũng thực hiện được, trong khi việc thống nhất địa chỉ thửa đất qua nhiều thời kỳ quản lý hành chính cũng là vấn đề không đơn giản, nhất là ở những khu vực đã trải qua điều chỉnh địa giới hoặc thay đổi tên đường, số nhà. Từ thực tế đó, cơ quan quản lý đất đai đã có văn bản hướng dẫn để làm rõ căn cứ pháp lý và cách hiểu thống nhất, tránh việc áp dụng không đúng quy định gây ách tắc cho người sử dụng đất.
Quan điểm giải quyết theo quy định pháp luật
Về vấn đề lối đi, theo tinh thần của Điều 151 Luật Đất đai năm 2024, các trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định giới hạn và cụ thể; việc thửa đất có sử dụng chung lối đi với thửa đất liền kề, tự thân nó, không đương nhiên thuộc diện bị từ chối cấp Giấy chứng nhận nếu người sử dụng đất đáp ứng đủ các điều kiện khác theo luật định. Đồng thời, quyền về lối đi qua bất động sản liền kề được Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015 xác lập là một loại quyền đối với bất động sản liền kề, phát sinh theo thỏa thuận, theo di chúc hoặc theo quy định của pháp luật, chủ yếu áp dụng cho trường hợp bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản khác mà không có hoặc không đủ lối ra đến đường công cộng. Việc xác lập, thực hiện quyền này được thực hiện theo nguyên tắc hợp lý, thuận tiện nhất và ít gây phiền hà nhất cho các bên, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa hình, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất; các bên có thể tự thỏa thuận về vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi, và nếu có tranh chấp thì có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền xác định.
Từ đó có thể thấy, việc yêu cầu bổ sung ý kiến đồng ý của chủ đất liền kề như một điều kiện bắt buộc, áp dụng cứng nhắc cho mọi hồ sơ có sử dụng lối đi chung, là chưa phù hợp với bản chất của quyền về lối đi qua theo quy định dân sự, đặc biệt trong các trường hợp lối đi đã hình thành ổn định, lâu dài, không có tranh chấp. Nghị quyết số 254/2025/QH15 cũng đặt ra yêu cầu, khi thực hiện các thủ tục liên quan đến tách thửa, hợp thửa đất, cơ quan có thẩm quyền cần xem xét đến yếu tố lối đi phục vụ nhu cầu sử dụng đất của các thửa đất liên quan, bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, thay vì đặt thêm điều kiện, thủ tục không có căn cứ rõ ràng làm cản trở việc cấp Giấy chứng nhận.
Đối với yêu cầu về sự phù hợp giữa địa chỉ thửa đất với các giấy tờ đã cấp trước đây, hướng dẫn nêu rõ đây là nội dung cần được cơ quan chuyên môn rà soát, đối chiếu trên cơ sở hồ sơ địa chính, dữ liệu quản lý hành chính hiện có, thay vì mặc nhiên đẩy trách nhiệm chứng minh sang cho người sử dụng đất. Trường hợp có sự thay đổi về địa chỉ do điều chỉnh địa giới hành chính, đặt lại tên đường, đánh số nhà theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thì đây là cơ sở khách quan để cơ quan đăng ký đất đai xác nhận, cập nhật thông tin, không phải là căn cứ để từ chối cấp Giấy chứng nhận.
Trình tự thực hiện đối với người sử dụng đất
Theo hướng dẫn, quy trình đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp có liên quan đến lối đi chung và địa chỉ thửa đất được thực hiện theo các bước cơ bản sau:
- Người sử dụng đất chuẩn bị và nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu tại Ủy ban nhân dân cấp xã, phường nơi có đất hoặc bộ phận một cửa theo quy định của địa phương.
- Cơ quan tiếp nhận kiểm tra, đối chiếu hồ sơ với dữ liệu địa chính hiện có; trường hợp có vướng mắc liên quan đến lối đi hoặc địa chỉ thửa đất, cơ quan tiếp nhận có trách nhiệm chủ động rà soát, xác minh trước, chỉ yêu cầu người dân bổ sung thông tin trong phạm vi thực sự cần thiết và có căn cứ pháp lý cụ thể.
- Trường hợp lối đi hình thành do thỏa thuận hoặc đã sử dụng ổn định, người sử dụng đất có thể cung cấp các tài liệu, chứng cứ thể hiện quá trình sử dụng đất liên tục, không tranh chấp để cơ quan có thẩm quyền xem xét, thay vì bắt buộc phải có văn bản đồng ý riêng của chủ đất liền kề trong mọi trường hợp.
- Đối với sai lệch về địa chỉ thửa đất, người sử dụng đất phối hợp với cơ quan đăng ký đất đai để đối chiếu, cập nhật theo hồ sơ địa chính và các quyết định điều chỉnh địa giới, tên đường, số nhà (nếu có) do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
- Sau khi hồ sơ được hoàn thiện theo hướng dẫn, cơ quan có thẩm quyền xem xét, giải quyết việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng thời hạn luật định.
Một số điểm cần lưu ý
Người sử dụng đất cần lưu ý rằng quyền về lối đi qua, dù được pháp luật dân sự bảo vệ, vẫn có thể phát sinh tranh chấp trên thực tế nếu các bên không đạt được thỏa thuận rõ ràng về vị trí, phạm vi sử dụng; trong trường hợp này, việc chủ động ghi nhận bằng văn bản, dù không phải là điều kiện bắt buộc để được cấp Giấy chứng nhận, vẫn là biện pháp phòng ngừa tranh chấp về sau, có lợi cho cả hai bên liên quan.
Bên cạnh đó, việc chuẩn hóa địa chỉ thửa đất theo dữ liệu địa chính hiện hành là quá trình cần có sự phối hợp giữa người sử dụng đất và cơ quan chuyên môn; người dân nên chủ động giữ lại các giấy tờ nhà đất qua từng thời kỳ, quyết định điều chỉnh địa giới hành chính (nếu có) tại địa phương để thuận tiện cho việc đối chiếu khi cần thiết, tránh để hồ sơ bị kéo dài thời gian giải quyết do thiếu tài liệu chứng minh.
Cuối cùng, đây là nội dung hướng dẫn nghiệp vụ áp dụng thống nhất quy định pháp luật hiện hành, không làm phát sinh thủ tục hay điều kiện mới ngoài quy định của Luật Đất đai năm 2024, Bộ luật Dân sự năm 2015, Nghị quyết số 254/2025/QH15 và Nghị định số 49/2026/NĐ-CP. Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ tại địa phương áp dụng không thống nhất, người sử dụng đất có quyền kiến nghị, phản ánh đến cơ quan quản lý đất đai cấp trên để được xem xét, hướng dẫn theo đúng tinh thần của Công văn số 376/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ.
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
