Bối cảnh phát sinh vướng mắc
Đầu tháng 4 năm 2026, Cục Quản lý đất đai đã tiếp nhận phản ánh của các khu công nghiệp Bình Hòa, Bình Long và Xuân Tô trên địa bàn tỉnh An Giang liên quan đến việc thu hút nhà đầu tư thứ cấp vào các khu công nghiệp này. Theo phản ánh, cả ba khu công nghiệp nêu trên đều được hình thành từ nguồn vốn ngân sách nhà nước và hiện đang gặp trở ngại trong việc bố trí đất cho thuê đối với nhà đầu tư thứ cấp, do những thay đổi về quy định pháp luật được đưa ra tại Nghị định 49/2026/NĐ-CP ngày 31 tháng 01 năm 2026.
Trước tình hình đó, Ủy ban nhân dân tỉnh An Giang đã giao Ban Quản lý Khu kinh tế tỉnh tiếp tục thực hiện việc mời gọi, thu hút nhà đầu tư thứ cấp vào các khu công nghiệp nói trên. Tuy nhiên, quá trình triển khai lại phát sinh vướng mắc do Nghị định 49/2026/NĐ-CP đã bãi bỏ một số nội dung quy định tại Nghị định 226/2025/NĐ-CP, khiến cơ quan quản lý không còn cơ sở pháp lý rõ ràng để tiếp nhận và xem xét hồ sơ do nhà đầu tư nộp.
Minh họa: Đất đai & nhà ở — Ảnh: USDAgov · Public domain
Căn cứ pháp lý được áp dụng
Việc hướng dẫn giải quyết vướng mắc nêu trên được Cục Quản lý đất đai xây dựng dựa trên hệ thống văn bản pháp luật hiện hành, bao gồm:
- Luật Đất đai năm 2024;
- Nghị định số 49/2026/NĐ-CP ngày 31 tháng 01 năm 2026 của Chính phủ, quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội;
- Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30 tháng 7 năm 2024 của Chính phủ;
- Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm 2025 của Chính phủ, sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;
- Nghị định số 151/2025/NĐ-CP.
Đây là những căn cứ then chốt để xác định thẩm quyền cho thuê đất cũng như trình tự xử lý hồ sơ của nhà đầu tư thứ cấp tại các khu công nghiệp hình thành từ vốn ngân sách nhà nước.
Vướng mắc về sự chồng chéo giữa các quy định
Nút thắt lớn nhất mà tỉnh An Giang gặp phải nằm ở việc Nghị định 49/2026/NĐ-CP ra đời sau đã bãi bỏ một phần nội dung của Nghị định 226/2025/NĐ-CP — vốn là văn bản trước đó điều chỉnh trực tiếp việc sửa đổi, bổ sung các quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai. Khi phần quy định làm căn cứ bị bãi bỏ mà chưa có hướng dẫn thay thế tương ứng, cơ quan quản lý ở địa phương không đủ cơ sở để thụ lý, thẩm định hồ sơ đề nghị thuê đất của nhà đầu tư thứ cấp, dù nhu cầu thu hút đầu tư vào các khu công nghiệp vẫn đang rất cấp thiết.
Tình huống này phản ánh một dạng vướng mắc khá phổ biến khi hệ thống văn bản dưới luật được sửa đổi liên tục trong thời gian ngắn: quy định mới bãi bỏ quy định cũ, nhưng khoảng trống pháp lý phát sinh trong giai đoạn chuyển tiếp lại chưa được lấp đầy kịp thời, gây lúng túng cho cơ quan thực thi ở cấp tỉnh khi tiếp nhận, xử lý hồ sơ của doanh nghiệp.
Hướng dẫn tháo gỡ của Cục Quản lý đất đai
Trên cơ sở rà soát, Cục Quản lý đất đai đã ban hành văn bản hướng dẫn — Công văn số 1025/QLĐĐ-QHGĐ — nhằm làm rõ khung pháp lý để tỉnh An Giang tiếp tục triển khai việc cho thuê đất đối với nhà đầu tư thứ cấp tại các khu công nghiệp nêu trên.
Theo đó, Cục Quản lý đất đai khẳng định: căn cứ Điều 202 Luật Đất đai năm 2024, Nhà nước thực hiện việc cho thuê đất để triển khai các dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp. Đây chính là cơ sở pháp lý gốc cho phép tiếp tục thực hiện việc cho thuê đất phục vụ hoạt động của nhà đầu tư thứ cấp, không phụ thuộc vào việc một số điều khoản tại Nghị định 226/2025/NĐ-CP đã bị bãi bỏ.
Về thẩm quyền thực hiện, Cục Quản lý đất đai xác định rõ: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 123 Luật Đất đai năm 2024 và Điều 14 Nghị định 49/2026/NĐ-CP. Như vậy, dù một phần căn cứ tại Nghị định 226/2025/NĐ-CP không còn hiệu lực, Ủy ban nhân dân tỉnh An Giang vẫn có đầy đủ thẩm quyền và cơ sở pháp lý để xem xét, quyết định việc cho thuê đất đối với nhà đầu tư thứ cấp tại các khu công nghiệp Bình Hòa, Bình Long, Xuân Tô, căn cứ theo hai điều luật nêu trên.
Trình tự thực hiện việc cho thuê đất đối với nhà đầu tư thứ cấp
Căn cứ hướng dẫn nêu trên, việc triển khai cho thuê đất tại các khu công nghiệp hình thành từ ngân sách nhà nước có thể thực hiện theo các bước sau:
- Ủy ban nhân dân tỉnh An Giang chỉ đạo rà soát toàn bộ quy định hiện hành liên quan đến việc cho thuê đất tại các khu công nghiệp đã được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, đối chiếu với Điều 202, Điều 123 Luật Đất đai năm 2024 và Điều 14 Nghị định 49/2026/NĐ-CP.
- Ban Quản lý Khu kinh tế tỉnh tiếp tục triển khai việc mời gọi, tiếp nhận đăng ký của nhà đầu tư thứ cấp theo đúng quy định pháp luật hiện hành.
- Nhà đầu tư thứ cấp chuẩn bị hồ sơ đề nghị thuê đất, gửi đến cơ quan có thẩm quyền để được xem xét, thẩm định.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định việc cho thuê đất trên cơ sở hồ sơ đã được thẩm định, bảo đảm đúng thẩm quyền theo Điều 123 Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định 49/2026/NĐ-CP.
Một số lưu ý khi triển khai trên thực tế
Trong quá trình thu hút nhà đầu tư thứ cấp, các khu công nghiệp cần bám sát hướng dẫn tại Công văn số 1025/QLĐĐ-QHGĐ cùng các căn cứ pháp lý đã nêu để tránh phát sinh vướng mắc tương tự về sau. Hồ sơ, tài liệu liên quan đến đề nghị thuê đất cần được chuẩn bị đầy đủ, chính xác ngay từ đầu nhằm rút ngắn thời gian thẩm định và hạn chế rủi ro bị trả lại, yêu cầu bổ sung nhiều lần.
Bên cạnh đó, do hệ thống văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2024 — gồm Nghị định 102/2024/NĐ-CP, Nghị định 226/2025/NĐ-CP, Nghị định 151/2025/NĐ-CP và Nghị định 49/2026/NĐ-CP — vẫn đang trong quá trình điều chỉnh, các địa phương và nhà đầu tư nên thường xuyên cập nhật văn bản mới nhất, đồng thời chủ động trao đổi với cơ quan quản lý đất đai để xác định đúng căn cứ áp dụng cho từng hồ sơ cụ thể, tránh áp dụng theo quy định đã hết hiệu lực hoặc đã được thay thế.
Cuối cùng, việc xác định rõ thời hạn thực hiện từng bước trong quy trình cũng cần được các bên liên quan thống nhất ngay từ giai đoạn đầu, nhằm bảo đảm tiến độ thu hút đầu tư thứ cấp vào các khu công nghiệp, phù hợp với định hướng phát triển kinh tế của địa phương.
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
