Cơ sở pháp lý áp dụng
Nội dung hướng dẫn được trình bày trong bài viết dựa trên Công văn số 605/QLĐĐ-CSPC do Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) ban hành ngày 11/3/2026, nhằm giải đáp vướng mắc phát sinh trong quá trình áp dụng Luật Đất đai năm 2024 vào thực tiễn chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp khi thời hạn sử dụng đất đã hết. Các quy định pháp luật có liên quan trực tiếp bao gồm:
- Điều 172 Luật Đất đai năm 2024 — xác định thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với đất nông nghiệp.
- Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 — nêu các điều kiện bắt buộc để người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất.
- Điều 174 Luật Đất đai năm 2024 — quy định về việc nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp.
Đây là các căn cứ then chốt để cơ quan quản lý đất đai địa phương vận dụng khi giải quyết hồ sơ chuyển nhượng đất nông nghiệp trong bối cảnh thời hạn sử dụng đất theo giấy chứng nhận đã hết nhưng người sử dụng đất chưa hoàn tất thủ tục gia hạn.
Minh họa: Đất đai & nhà ở — Ảnh: The government of French Cochinchina, Fre · Public domain
Nội dung chính được công văn làm rõ
Theo hướng dẫn tại Công văn 605/QLĐĐ-CSPC, quy định tại Điều 172 Luật Đất đai năm 2024 xác lập thời hạn sử dụng đất nông nghiệp đối với cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là 50 năm. Khi mốc thời hạn này kết thúc, pháp luật cho phép người sử dụng đất tiếp tục canh tác, sử dụng đất mà không bắt buộc phải hoàn tất ngay thủ tục xin gia hạn — nghĩa là quyền sử dụng đất không đương nhiên chấm dứt chỉ vì hết thời hạn ghi trên giấy chứng nhận.
Tuy nhiên, công văn cũng chỉ rõ một điểm cần đặc biệt lưu tâm: Điều 45 Luật Đất đai năm 2024 lại đặt ra yêu cầu quyền sử dụng đất phải còn trong thời hạn sử dụng thì mới đủ điều kiện để chủ sử dụng đất thực hiện việc chuyển nhượng. Nói cách khác, dù người sử dụng đất được phép tiếp tục sử dụng đất sau khi hết hạn theo tinh thần Điều 172, nhưng nếu muốn chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất đó cho người khác thì lại phải đáp ứng điều kiện về thời hạn sử dụng đất còn hiệu lực theo Điều 45.
Công văn 605/QLĐĐ-CSPC nhận định đây là một điểm giao thoa, thậm chí có phần chưa thống nhất, giữa hai quy định nêu trên trong cùng một đạo luật: một bên cho phép sử dụng liên tục mà không cần gia hạn ngay, một bên lại coi thời hạn sử dụng đất còn hiệu lực là điều kiện tiên quyết của việc chuyển nhượng. Hệ quả thực tế là người sử dụng đất nông nghiệp đã hết thời hạn 50 năm, nếu có nhu cầu chuyển nhượng, buộc phải hoàn tất thủ tục gia hạn quyền sử dụng đất trước khi có thể ký kết và đăng ký hợp đồng chuyển nhượng, thay vì được chuyển nhượng ngay trong lúc đất đang ở tình trạng tiếp tục sử dụng chờ gia hạn.
Trình tự các bước thực hiện chuyển nhượng
Trên cơ sở tinh thần hướng dẫn của công văn, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trong trường hợp đất đã hoặc sắp hết thời hạn sử dụng có thể được triển khai theo các bước sau:
Bước một, rà soát tình trạng pháp lý của thửa đất, xác minh thửa đất không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu kiện, đồng thời kiểm tra thời hạn sử dụng đất — theo giấy chứng nhận hoặc theo hồ sơ địa chính — có còn hiệu lực tại thời điểm dự kiến giao dịch hay không.
Bước hai, trường hợp thời hạn sử dụng đất đã hết hoặc sắp hết, người sử dụng đất cần chủ động liên hệ cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương để thực hiện thủ tục gia hạn quyền sử dụng đất trước khi tiến hành các bước chuyển nhượng tiếp theo.
Bước ba, sau khi quyền sử dụng đất đã được xác nhận còn thời hạn hoặc đã hoàn tất gia hạn, các bên chuẩn bị đầy đủ hồ sơ chuyển nhượng, trong đó thành phần cốt lõi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng các giấy tờ nhân thân, giấy tờ chứng minh nguồn gốc và hiện trạng sử dụng đất có liên quan.
Bước bốn, các bên tiến hành lập và ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng tại tổ chức hành nghề công chứng theo quy định.
Bước năm, sau khi hợp đồng chuyển nhượng được công chứng, các bên nộp hồ sơ đăng ký biến động, đăng ký sang tên quyền sử dụng đất tại cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền để hoàn tất việc chuyển nhượng theo đúng trình tự pháp luật quy định.
Một số lưu ý khi áp dụng trên thực tế
Từ nội dung hướng dẫn nêu trên, có một số điểm các bên tham gia giao dịch cần đặc biệt chú ý để tránh rủi ro pháp lý khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp.
Trước hết, thửa đất dự định chuyển nhượng không được đang bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc đang bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền; nếu thuộc một trong các trường hợp này, giao dịch chuyển nhượng chưa thể thực hiện cho đến khi biện pháp ngăn chặn được gỡ bỏ.
Thứ hai, điều kiện về thời hạn sử dụng đất theo Điều 45 phải được đáp ứng tại đúng thời điểm xác lập giao dịch chuyển nhượng, chứ không phải tại thời điểm cấp giấy chứng nhận trước đó; do vậy, các bên cần kiểm tra kỹ thời hạn sử dụng đất ngay trước khi ký hợp đồng, tránh trường hợp thời hạn hết ngay trong quá trình hoàn thiện hồ sơ.
Thứ ba, về mặt hồ sơ, người sử dụng đất cần chuẩn bị đầy đủ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc, hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng, cùng các giấy tờ khác theo yêu cầu của cơ quan đăng ký đất đai như giấy tờ tùy thân, giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân, tờ khai nghĩa vụ tài chính liên quan để quá trình đăng ký sang tên diễn ra thuận lợi, không bị trả hồ sơ do thiếu thành phần.
Ý nghĩa của hướng dẫn đối với người sử dụng đất
Việc Cục Quản lý đất đai ban hành Công văn 605/QLĐĐ-CSPC cho thấy nỗ lực của cơ quan quản lý nhà nước trong việc tháo gỡ điểm chưa thống nhất giữa các quy định của Luật Đất đai năm 2024 liên quan đến thời hạn sử dụng đất nông nghiệp và điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đối với người dân, đặc biệt là các hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, hướng dẫn này là cơ sở quan trọng để chủ động rà soát thời hạn sử dụng đất của mình, kịp thời thực hiện thủ tục gia hạn trước khi có nhu cầu chuyển nhượng, tránh bị vướng mắc hoặc kéo dài thời gian xử lý hồ sơ tại cơ quan đăng ký đất đai. Trong mọi trường hợp, việc đối chiếu tình trạng pháp lý cụ thể của từng thửa đất với quy định hiện hành, cũng như liên hệ cơ quan quản lý đất đai tại địa phương để được hướng dẫn chi tiết, vẫn là bước cần thiết trước khi tiến hành bất kỳ giao dịch chuyển nhượng nào.
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
