Bối cảnh ban hành văn bản hướng dẫn
Ngày 19/3/2026, Cục Quản lý đất đai đưa ra Công văn số 773/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ nhằm làm rõ vấn đề thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) khi cấp lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân. Văn bản này được xây dựng dựa trên hai nền tảng pháp lý chính là Luật Đất đai 2024 và Nghị định 151/2025/NĐ-CP — hai văn bản quy phạm mới đang song song điều chỉnh trình tự, thủ tục đăng ký đất đai hiện nay. Sự ra đời của công văn xuất phát từ thực tế phát sinh trong quá trình các địa phương áp dụng đồng thời hai văn bản nêu trên, khi một số nội dung về trình tự xác nhận và phân cấp thẩm quyền chưa được diễn giải thống nhất, gây lúng túng cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ.
Minh họa: Đất đai & nhà ở — Ảnh: Franz Meerts · Public domain
Điều kiện được cấp Giấy chứng nhận lần đầu theo Luật Đất đai 2024
Theo Điều 138 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình hoặc cá nhân đang trực tiếp sử dụng đất mà quá trình sử dụng không có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai tính đến trước mốc thời gian 01/7/2014, đồng thời được chính quyền cấp xã nơi có đất xác nhận là đất không phát sinh tranh chấp, thì thuộc diện đủ điều kiện để được xem xét cấp GCNQSDĐ. Đáng chú ý, quy định này còn mở ra một ngoại lệ đối với đất đã được đưa vào quy hoạch sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh: trường hợp cơ quan quốc phòng, an ninh trên thực tế chưa triển khai sử dụng đất vào mục đích đã quy hoạch, người sử dụng đất vẫn có cơ hội được cấp giấy chứng nhận, thay vì bị "treo" quyền lợi chỉ vì thửa đất nằm trong diện quy hoạch.
Điểm khác biệt trong thủ tục xác nhận theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP
Cùng đề cập tới điều kiện cấp GCNQSDĐ, Điều 18 Nghị định 151/2025/NĐ-CP lại tiếp cận theo hướng đơn giản hóa thủ tục: chính quyền cấp xã không bắt buộc phải lập một văn bản xác nhận độc lập, riêng biệt cho từng tiêu chí như sự phù hợp quy hoạch, tình trạng không tranh chấp hay việc đất đã được sử dụng ổn định lâu dài. Cách quy định này khác với cách hiểu truyền thống theo Luật, dẫn tới việc một số cơ quan đăng ký đất đai tại địa phương lúng túng khi tiếp nhận và xử lý hồ sơ: không rõ có cần yêu cầu người dân xin xác nhận riêng của UBND cấp xã về từng nội dung nêu trên hay không, từ đó làm chậm tiến độ giải quyết thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người dân.
Hướng dẫn thống nhất về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận lần đầu
Trước thực trạng trên, Công văn 773/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ đưa ra hướng xử lý thống nhất. Cục Quản lý đất đai nêu rõ mốc so sánh: ở giai đoạn trước khi mô hình tổ chức chính quyền địa phương hai cấp được triển khai, thẩm quyền ký cấp GCNQSDĐ lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân do UBND cấp huyện đảm nhiệm. Tuy nhiên, kể từ khi Nghị định 151/2025/NĐ-CP có hiệu lực áp dụng, thẩm quyền này được chuyển giao cho Chủ tịch UBND cấp xã — người trực tiếp ký cấp giấy chứng nhận lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quản lý. Song song đó, nội dung xem xét về sự phù hợp quy hoạch sử dụng đất không còn là một bước xác nhận độc lập, tách rời, mà được cơ quan có thẩm quyền lồng ghép, đánh giá ngay trong quá trình thẩm định, xử lý toàn bộ hồ sơ đăng ký đất đai. Cách làm này giúp rút gọn quy trình, tránh phát sinh thêm văn bản, thủ tục trung gian không cần thiết, trong khi vẫn bảo đảm nội dung thẩm định được thực hiện đầy đủ trước khi giấy chứng nhận được ký ban hành.
Trình tự các bước người dân cần thực hiện
Để được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu theo hướng dẫn nêu trên, người sử dụng đất có thể tham khảo trình tự các bước sau:
- Chuẩn bị hồ sơ: Tập hợp đầy đủ giấy tờ chứng minh nguồn gốc, quá trình sử dụng đất cùng các tài liệu liên quan khác theo quy định để làm căn cứ đăng ký cấp giấy chứng nhận.
- Nộp hồ sơ: Hồ sơ được nộp tại UBND cấp xã nơi có thửa đất — đầu mối tiếp nhận và xử lý bước đầu theo phân cấp thẩm quyền hiện hành.
- Thẩm định hồ sơ: Cơ quan tiếp nhận tiến hành xem xét, đánh giá đồng thời các nội dung về sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và tình trạng không có tranh chấp ngay trong quá trình xử lý hồ sơ, không tách thành bước xác nhận riêng.
- Ký cấp giấy chứng nhận: Trên cơ sở kết quả thẩm định, Chủ tịch UBND cấp xã thực hiện ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân đủ điều kiện.
Một số lưu ý dành cho người sử dụng đất
Quy định pháp luật về đất đai, đặc biệt là các văn bản hướng dẫn thi hành, có thể tiếp tục được điều chỉnh, bổ sung theo thời gian nhằm phù hợp với thực tiễn triển khai tại từng địa phương. Do đó, người sử dụng đất nên chủ động cập nhật thông tin, chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, chính xác ngay từ đầu và theo dõi sát tiến độ xử lý tại cơ quan tiếp nhận để kịp thời bổ sung khi có yêu cầu. Đối với những trường hợp có tình tiết riêng, phức tạp — chẳng hạn liên quan đến đất nằm trong quy hoạch quốc phòng, an ninh hoặc có yếu tố tranh chấp chưa rõ ràng — nên chủ động liên hệ trực tiếp cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền tại địa phương để được hướng dẫn xử lý phù hợp với từng hồ sơ cụ thể.
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
