Căn cứ pháp lý
Directive 3617/QLĐĐ-KSQLSDĐĐ được phát hành tại ngày 21 tháng 7 năm 2026 bởi Cục Quản lý Đất đai thuộc Bộ Nông nghiệp và Môi trường nhằm cung cấp hướng dẫn chi tiết về cách xác định thời điểm tính toán số lợi bất hợp pháp phát sinh từ các hành vi vi phạm pháp luật về đất đai. Văn bản này được xây dựng dựa trên khoản 2, Điều 35 của Nghị định 123/2024/NĐ-CP ngày 04 tháng 10 năm 2024, trong đó Chính phủ quy định rõ ràng về việc xác định và nộp lại số lợi bất hợp pháp khi có hành vi vi phạm xảy ra trước thời điểm Nghị định này có hiệu lực.
Minh họa: Đất đai & nhà ở — Ảnh: USDAgov · Public domain
Nguyên tắc xác định thời điểm tính toán
Theo hướng dẫn của Directive 3617, thời điểm bắt đầu tính toán số lợi bất hợp pháp được xác định từ ngày Nghị định nêu quy định hành vi vi phạm đó bắt đầu có hiệu lực thi hành. Trong trường hợp hành vi vi phạm đã phát sinh trước ngày Nghị định 102/2014/NĐ-CP có hiệu lực, thì thời kỳ tính thu số lợi bất hợp pháp sẽ khởi đầu từ thời điểm Nghị định 102/2014/NĐ-CP chính thức có hiệu lực, kéo dài đến thời điểm lập biên bản ghi nhận vi phạm hành chính. Quy tắc này đảm bảo tính nhất quán trong việc áp dụng pháp luật và công bằng cho các bên liên quan.
Phân loại hành vi vi phạm và phương pháp tính toán
Trong Điều 6 của Nghị định 123/2024/NĐ-CP, luật pháp quy định rằng việc xác định số lợi bất hợp pháp phải căn cứ vào diện tích đất bị vi phạm cùng với khoảng thời gian vi phạm kéo dài. Tùy theo từng hành vi cụ thể, phương pháp tính toán có những khác biệt nhất định:
Sử dụng đất sai định hướng mục đích: Khi người sử dụng đất thực hiện hoạt động không phù hợp với mục đích được cấp quyền, số lợi bất hợp pháp được tính bằng chênh lệch trong giá trị quyền sử dụng mảnh đất trước khi vi phạm và sau khi hành vi vi phạm được phát hiện.
Lấn chiếm hoặc cướp đoạt đất: Khi các cá nhân hoặc tổ chức thực hiện hành vi xâm phạm ranh giới hoặc lấy trái phép quyền sử dụng đất của người khác, số lợi bất hợp pháp được xác định bằng giá trị quyền sử dụng từng mảnh đất bị lấn hoặc bị chiếm giữ.
Chuyển nhượng quyền hoặc góp vốn khi chưa đủ điều kiện: Nếu có hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc sử dụng quyền sử dụng đất làm vốn góp vào doanh nghiệp nhưng chưa thỏa mãn các yêu cầu pháp định, số lợi bất hợp pháp được tính bằng giá trị giao dịch thực tế, nhưng không được phép thấp hơn mức giá được niêm yết trong bảng giá đất tại kỳ hiện hành.
Cho thuê hoặc tái cho thuê khi chưa đủ điều kiện: Trong trường hợp quyền sử dụng đất được cho thuê hoặc cho thuê lại nhưng chưa đáp ứng các điều kiện quy định, số lợi bất hợp pháp được tính bằng giá trị tiền thuê thực tế được thu, nhưng không thấp hơn mức giá tiền thuê theo đơn giá thuê đất được xác định tại ngày lập biên bản ghi nhận hành vi vi phạm.
Các bước thực hiện xác định số lợi bất hợp pháp
Quy trình thực hiện chia thành bốn giai đoạn chính:
Giai đoạn nhất: Phải xác định chính xác bản chất và loại hành vi vi phạm, đồng thời ghi nhận rõ ràng khoảng thời gian mà hành vi vi phạm đó đã xảy ra, từ ngày khởi đầu cho tới ngày được phát hiện và ghi nhận.
Giai đoạn thứ hai: Tiến hành đo đạc và tính toán diện tích đất liên quan đến vi phạm, sau đó sử dụng bảng giá đất chính thức tại thời điểm lập biên bản ghi nhận để xác định giá trị tham chiếu của mảnh đất đó.
Giai đoạn thứ ba: Áp dụng công thức tính toán số lợi bất hợp pháp phù hợp với từng loại hành vi vi phạm cụ thể đã được xác định ở giai đoạn nhất, dựa trên thông số diện tích và giá đất đã tính ở giai đoạn thứ hai.
Giai đoạn thứ tư: Lập thành biên bản ghi nhận hành vi vi phạm hành chính, trong đó cần ghi rõ số lợi bất hợp pháp mà người vi phạm phải nộp lại hoặc xử phạt thêm theo quy định.
Những lưu ý quan trọng trong thực thi
Việc xác định số lợi bất hợp pháp phải được thực hiện trên cơ sở các chứng cứ, tài liệu cụ thể liên quan đến hành vi vi phạm, không được dựa vào ước tính hoặc giả định mà không có căn cứ. Thời hạn tính toán số lợi bất hợp pháp là từ thời điểm Nghị định có hiệu lực cho đến ngày lập biên bản ghi nhận vi phạm hành chính.
Trong trường hợp mảnh đất bị vi phạm chưa được niêm yết giá trị trong bảng giá đất chính thức, cơ quan thẩm quyền được phép sử dụng giá đất của những thửa đất cùng loại, có vị trí địa lý gần nhất và điều kiện tương tương để làm cơ sở xác định số lợi bất hợp pháp, nhằm đảm bảo tính công bằng và hợp lý của quyết định.
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
