Căn cứ pháp lý và bối cảnh ban hành
Vào ngày 26/3/2026, Cục Quản lý đất đai đã ban hành Công văn số 873/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ nhằm giải đáp một kiến nghị của người dân xoay quanh trình tự, thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu. Văn bản này được xây dựng trên cơ sở quy định tại khoản 2 Điều 138 Luật Đất đai năm 2024, đồng thời viện dẫn thêm các hướng dẫn cụ thể hóa tại Nghị định số 151/2025/NĐ-CP. Đây là hai căn cứ pháp lý then chốt, làm nền tảng cho toàn bộ nội dung trả lời của cơ quan quản lý đất đai.
Việc ban hành công văn này cho thấy nhu cầu thực tế của không ít hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định từ nhiều thập kỷ trước nhưng chưa hoàn tất thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận, do vướng mắc về giấy tờ chứng minh nguồn gốc sử dụng đất hoặc chưa nắm rõ trình tự thực hiện theo quy định mới của Luật Đất đai năm 2024.
Minh họa: Đất đai & nhà ở — Ảnh: Oldgayracist · CC0
Nội dung giải đáp của cơ quan quản lý
Công văn 873/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ được ban hành để phúc đáp phản ánh, kiến nghị của bà Nguyễn Thị Thu Hằng liên quan đến những vướng mắc trong quá trình đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với thửa đất mà bà đang sử dụng. Trên cơ sở khoản 2 Điều 138 Luật Đất đai năm 2024, cơ quan chức năng khẳng định: hộ gia đình, cá nhân đã trực tiếp sử dụng đất trong khoảng thời gian từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì có đủ điều kiện được xem xét cấp Giấy chứng nhận, với điều kiện tiên quyết là phải được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất không có tranh chấp.
Một điểm đáng chú ý khác được công văn làm rõ là cách xác định diện tích đất ở được công nhận đối với những thửa đất đã có nhà ở. Cụ thể, nếu diện tích thực tế của thửa đất bằng hoặc vượt hạn mức công nhận đất ở theo quy định của địa phương, thì phần diện tích đất ở được công nhận sẽ được tính đúng bằng hạn mức đó; đồng thời, người sử dụng đất trong trường hợp này không phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích được công nhận là đất ở. Đây là nội dung có ý nghĩa quan trọng, giúp giảm bớt gánh nặng tài chính cho người dân khi làm thủ tục hợp thức hóa quyền sử dụng đất.
Bên cạnh việc làm rõ quyền lợi của người sử dụng đất, công văn còn hướng dẫn cụ thể trách nhiệm mà Ủy ban nhân dân cấp xã phải thực hiện khi tiếp nhận và xử lý hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận lần đầu. Theo đó, cấp xã có trách nhiệm xác nhận hiện trạng sử dụng đất thực tế tại thời điểm tiếp nhận hồ sơ, xác nhận về tình trạng tranh chấp (nếu có), đồng thời phối hợp xác định nguồn gốc sử dụng đất đối với những trường hợp người dân không còn lưu giữ giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định.
Trình tự các bước thực hiện thủ tục
Từ nội dung hướng dẫn nêu trên, có thể khái quát trình tự xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu thành các bước cơ bản như sau:
- Chuẩn bị và nộp hồ sơ: Người sử dụng đất chuẩn bị hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu và nộp tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có thửa đất.
- Xác minh thực địa: Ủy ban nhân dân cấp xã tiến hành trích lục bản đồ địa chính (hoặc tài liệu tương đương) của thửa đất, đồng thời tổ chức xác nhận hiện trạng sử dụng đất trên thực tế cũng như tình trạng tranh chấp nếu có.
- Xác định nguồn gốc sử dụng đất khi thiếu giấy tờ: Trường hợp người sử dụng đất không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định, cơ quan có thẩm quyền sẽ căn cứ vào các tài liệu liên quan – ví dụ như biên lai nộp thuế sử dụng đất qua các thời kỳ – để xác định nguồn gốc cũng như thời điểm bắt đầu sử dụng đất.
- Xem xét, cấp Giấy chứng nhận: Trên cơ sở kết quả xác minh, nếu hồ sơ đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân.
Trình tự nêu trên cho thấy vai trò then chốt của Ủy ban nhân dân cấp xã trong toàn bộ quá trình xác minh và đề nghị cấp Giấy chứng nhận, đặc biệt đối với những trường hợp không còn đầy đủ giấy tờ gốc về quyền sử dụng đất.
Những điểm cần lưu ý khi chuẩn bị hồ sơ
Để quá trình đề nghị cấp Giấy chứng nhận diễn ra thuận lợi, hộ gia đình và cá nhân nên chủ động thu thập, lưu giữ đầy đủ các tài liệu có liên quan đến quá trình sử dụng đất của mình. Trong đó, biên lai nộp thuế sử dụng đất là một trong những chứng cứ quan trọng giúp chứng minh thời điểm bắt đầu sử dụng đất cũng như mục đích sử dụng đất qua từng giai đoạn. Đối với những trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định, các tài liệu như vậy sẽ đóng vai trò then chốt, giúp cơ quan chức năng có cơ sở xác định nguồn gốc đất một cách chính xác.
Ngoài ra, cần lưu ý rằng thời hạn giải quyết hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu không được ấn định thống nhất trên phạm vi cả nước, mà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể tùy theo điều kiện thực tế của từng địa phương. Vì vậy, người dân nên chủ động liên hệ, theo dõi và cập nhật thông tin từ cơ quan có thẩm quyền tại nơi có đất trong suốt quá trình xử lý hồ sơ, nhằm hạn chế tối đa những rủi ro về thời gian hoặc thủ tục có thể phát sinh ngoài dự kiến.
Nhìn chung, Công văn 873/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ đã góp phần làm rõ hơn quy định tại khoản 2 Điều 138 Luật Đất đai năm 2024 cũng như các hướng dẫn tại Nghị định 151/2025/NĐ-CP, qua đó giúp người sử dụng đất – đặc biệt là những trường hợp đã sử dụng đất ổn định từ trước năm 1993 nhưng chưa có giấy tờ hợp lệ – có thêm căn cứ rõ ràng để thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu một cách thuận lợi, đúng trình tự và đúng quy định của pháp luật hiện hành.
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
