Căn cứ pháp lý
Công văn số 378/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ năm 2026 của Cục Quản lý đất đai đề cập đến vướng mắc phát sinh trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là sổ đỏ) đối với trường hợp nhận thừa kế nhà, đất khi thửa đất được cấp giấy dưới hình thức đất nông nghiệp nhưng trên thực tế đã hình thành nhà ở ổn định. Những căn cứ pháp lý chính được viện dẫn gồm:
- Điều 139 Luật Đất đai năm 2024: quy định hướng xử lý đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày 01/7/2014.
- Điều 141 Luật Đất đai năm 2024: quy định cách xác định diện tích đất ở khi cơ quan có thẩm quyền công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân.
- Điều 152 Luật Đất đai năm 2024: quy định về việc đính chính, thu hồi và hủy bỏ Giấy chứng nhận đã cấp.
- Điều 45 Luật Đất đai năm 2024: quy định về các quyền chung của người sử dụng đất.
- Nghị định 123/2024/NĐ-CP: quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Đây là những quy định làm cơ sở để cơ quan quản lý đất đai xem xét, đối chiếu khi giải quyết hồ sơ thừa kế nhà, đất có nguồn gốc là đất nông nghiệp nhưng thực tế đã có nhà ở.
Minh họa: Đất đai & nhà ở — Ảnh: Government of Turkey · Public domain
Vướng mắc thực tế và nội dung kiến nghị
Theo phản ánh mà Cục Quản lý đất đai tiếp nhận, không ít hộ gia đình được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp từ trước năm 2000, trong khi trên thực tế phần đất đó đã có nhà ở được xây dựng, sử dụng ổn định trong thời gian dài. Khi người đứng tên trên Giấy chứng nhận (chủ sử dụng đất) qua đời, vợ hoặc chồng và các con của người này khi tiến hành thủ tục thừa kế nhà, đất lại bị cơ quan có thẩm quyền từ chối cấp Giấy chứng nhận mới, với lý do quyền sử dụng đất đối với thửa đất đó đã được xác lập, chuyển giao cho chủ sử dụng trước đây theo giấy tờ đã cấp trước đó.
Trước thực trạng này, Cục Quản lý đất đai đã kiến nghị Bộ xem xét điều chỉnh hướng dẫn theo hướng cho phép người được thừa kế thực hiện quyền của mình và được xem xét cấp Giấy chứng nhận căn cứ theo các Điều 137, 138, 139 và 141 của Luật Đất đai năm 2024. Mục tiêu của kiến nghị là tháo gỡ khó khăn cho nhiều gia đình đang sử dụng đất có nguồn gốc nông nghiệp nhưng đã xây dựng nhà ở ổn định, tránh tình trạng người thừa kế bị thiệt thòi quyền lợi hợp pháp chỉ vì vướng mắc về mặt hồ sơ, giấy tờ mang tính lịch sử để lại.
Trình tự, thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận khi thừa kế
Người thừa kế nhà, đất thuộc trường hợp nêu trên có thể tham khảo trình tự thực hiện gồm các bước sau:
- Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ liên quan đến việc thừa kế nhà, đất, bao gồm: giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất của người để lại di sản, giấy chứng tử của chủ sử dụng đất, giấy tờ xác định hàng thừa kế (nếu có) và các tài liệu khác theo quy định pháp luật.
- Nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền, thông thường là Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện.
- Theo dõi, phối hợp cung cấp thông tin trong quá trình cơ quan có thẩm quyền xem xét, thẩm định hồ sơ theo quy định pháp luật đất đai hiện hành.
- Nhận kết quả giải quyết; trường hợp hồ sơ hợp lệ và được chấp thuận, người thừa kế sẽ được cấp Giấy chứng nhận đứng tên mình theo đúng quy định.
Quyền khiếu nại, khởi kiện khi hồ sơ bị từ chối
Trường hợp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận bị cơ quan có thẩm quyền từ chối, người thừa kế có quyền khiếu nại đối với quyết định đó hoặc khởi kiện vụ án hành chính theo quy định tại Điều 237 Luật Đất đai năm 2024. Đây là cơ chế nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất trong trường hợp việc từ chối cấp Giấy chứng nhận được cho là chưa phù hợp với quy định, đặc biệt là các nội dung liên quan đến việc xác định diện tích đất ở theo Điều 141, hoặc việc đính chính, cấp lại Giấy chứng nhận theo Điều 152 Luật Đất đai năm 2024.
Việc nắm rõ quyền khiếu nại, khởi kiện giúp người thừa kế chủ động hơn trong việc bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình, thay vì để hồ sơ bị từ chối mà không có hướng xử lý tiếp theo.
Một số lưu ý khi thực hiện
Quy định pháp luật về đất đai, đặc biệt là các hướng dẫn thi hành liên quan đến việc công nhận quyền sử dụng đất, xác định diện tích đất ở và cấp Giấy chứng nhận, có thể tiếp tục được điều chỉnh, bổ sung theo thời gian, tùy vào kết quả xem xét kiến nghị nêu tại Công văn 378/QLĐĐ-ĐĐĐKĐĐ. Do đó, người dân cần chủ động theo dõi, cập nhật các văn bản hướng dẫn mới nhất trước và trong quá trình thực hiện thủ tục.
Trong quá trình chuẩn bị hồ sơ thừa kế nhà, đất có nguồn gốc là đất nông nghiệp nhưng đã có nhà ở, người dân nên lưu ý thu thập đầy đủ, chính xác các giấy tờ chứng minh nguồn gốc sử dụng đất, quan hệ thừa kế theo pháp luật hoặc theo di chúc, cùng tình trạng nhà ở thực tế trên đất. Việc chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, chặt chẽ ngay từ đầu sẽ giúp hạn chế rủi ro bị từ chối cấp Giấy chứng nhận do hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa đúng quy định, đồng thời rút ngắn thời gian giải quyết tại cơ quan có thẩm quyền.
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
