Căn cứ pháp lý về tách và hợp thửa đất
Ngày 03/02/2026, Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh đã tổ chức một phiên làm việc chuyên đề nhằm thu thập ý kiến từ các bên liên quan regarding dự thảo quyết định liên quan đến việc tách thửa, hợp nhất thửa đất cũng như quy định về diện tích tối thiểu khi thực hiện các hoạt động này trên toàn bộ địa bàn thành phố. Dự thảo nêu trên được xây dựng dựa trên những quy định cơ bản được nêu tại Điều 220 của Luật Đất đai được ban hành năm 2024.
Minh họa: Đất đai & nhà ở — Ảnh: KingMarineWP · CC BY-SA 4.0
Những điều kiện tiên quyết và nguyên tắc cơ bản
Để tiến hành tách hoặc hợp thửa đất hợp pháp, người sở hữu quyền sử dụng đất cần phải đáp ứng toàn bộ những yêu cầu được quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 của Điều 220 thuộc Luật Đất đai 2024. Những điều kiện này bao gồm: thửa đất phải đã được cấp một trong các chứng thư pháp lý khác nhau liên quan đến quyền sử dụng (chẳng hạn như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở); thửa đất này phải nằm trong phạm vi thời hạn sử dụng còn lại theo quy định; bất động sản đó phải ở trong tình trạng không có bất kỳ yêu sách, tranh chấp quyền sử dụng hoặc sở hữu từ bất kỳ bên thứ ba nào; đồng thời, thửa đất không được nằm dưới những biện pháp tước quyền được tiến hành bởi các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bao gồm cả những biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Ngoài ra, mỗi thửa đất sau khi được tách phải có khả năng kết nối trực tiếp hoặc gián tiếp với hệ thống đường giao thông công cộng hiện hữu. Điều kiện này nhằm bảo đảm rằng mỗi phần đất được tách ra đều có khả năng tiếp cận hạ tầng công cộng. Đồng thời, mỗi thửa đất được tách cũng phải đáp ứng các yêu cầu về cấp nước, thoát nước và các nhu cầu thiết yếu khác để đủ điều kiện phát triển bền vững. Cuối cùng, diện tích của mỗi thửa đất sau khi tách phải tuân thủ những tiêu chuẩn tối thiểu được các ban chỉ đạo có thẩm quyền ở cấp tỉnh quy định.
Những trường hợp được miễn áp dụng những quy định tách thửa
Quyết định này không áp dụng trong những tình huống cụ thể sau đây:
Khi tiến hành giao dịch mua bán những bất động sản loại nhà ở thuộc phần sở hữu của nhà nước được thực hiện theo những điều khoản quy định bởi các quy phạm pháp luật có liên quan. Trong những tình huống khi thửa đất được hiến tặng hay trao tặng cho Nhà nước để phục vụ mục đích công ích, hoặc khi được trao tặng cho những hộ gia đình hay cá nhân nhằm xây dựng các dự án nhà tình thương, nhà có tính chất tình nghĩa, hay những công trình đại đoàn kết xã hội.
Những trường hợp khi việc tách thửa hay hợp nhất thửa đất được tiến hành nhằm phục vụ cho việc triển khai các dự án phát triển kinh tế xã hội theo những nguyên tắc được quy định trong các quy luật về đầu tư, những hoạt động đầu tư công, cũng như những quy định chuyên biệt về phát triển nhà ở. Đặc biệt, khi khu vực đó đã sở hữu một kế hoạch chi tiết được lập ở tỷ lệ 1/500 và đã được phê duyệt chính thức bởi những cơ quan chính phủ có quyền hạn, thì công việc tách hay hợp thửa phải tuân thủ theo những quy định chi tiết trong kế hoạch đó.
Khi thửa đất hoặc một phần của thửa đất đó đã được xác định trong một quyết định thu hồi được ban hành bởi các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, ngoại trừ những trường hợp khi từ lúc có quyết định thu hồi đất cho đến thời điểm hiện tại đã trôi qua thời gian ba năm mà việc thu hồi vẫn chưa được triển khai thực tế.
Các bước thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất
Quá trình xin phép và thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa bao gồm những bước cụ thể như sau:
Bước đầu tiên là chủ đất cần phải chuẩn bị đầy đủ và chính xác toàn bộ những tài liệu, chứng chỉ, giấy tờ liên quan theo những yêu cầu được quy định trong các quy chế hành chính hiện hành. Bước thứ hai là chủ đất hoặc những người được uỷ quyền phải nộp toàn bộ hồ sơ tại những cơ quan chủ quản và có thẩm quyền, bao gồm Sở Tài nguyên và Môi trường cấp thành phố hoặc Ủy ban nhân dân cấp quận huyện nơi bất động sản nằm.
Sau khi hồ sơ được nộp, bước thứ ba là những cơ quan chủ quản sẽ thực hiện xem xét toàn diện hồ sơ được nộp bao gồm những tài liệu đi kèm. Nếu cần thiết để xác minh thông tin hoặc khi có những yếu tố khác cần được làm rõ, những cơ quan này sẽ tiến hành kiểm tra thực tế tại hiện trường để xác nhận đúng những điều kiện được nêu trong pháp luật. Bước cuối cùng là cơ quan chủ quản sẽ thông báo kết luận của mình cho người nộp hồ sơ, cho biết liệu yêu cầu có được chấp thuận hay bị từ chối cùng với những giải thích cần thiết.
Những điểm cần lưu ý trong quá trình tách thửa
Những rủi ro và thách thức có thể xuất hiện trong quá trình thực hiện bao gồm tình huống mà người sở hữu không đáp ứng được những yêu cầu cơ bản về điều kiện để được phép tách thửa, chẳng hạn như khi có những tranh chấp chưa được giải quyết liên quan đến quyền sử dụng hoặc khi diện tích thửa đất sau khi tách không đạt mức tối thiểu được quy định.
Thời gian xử lý và giải quyết hồ sơ có thể khác nhau tùy thuộc vào những đặc thù riêng của từng trường hợp cụ thể, tình trạng pháp lý của bất động sản cũng như mức độ phức tạp của hồ sơ. Để tăng khả năng chấp thuận, những người có ý định thực hiện việc tách thửa nên chuẩn bị một cách kỹ lưỡng và đầy đủ tất cả những tài liệu cần thiết, bao gồm những chứng chỉ pháp lý về quyền sử dụng đất, những giấy tờ chứng minh tình trạng pháp lý hiện tại của thửa đất đó cũng như những tài liệu khác mà cơ quan chủ quản yêu cầu cung cấp.
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
