Bối cảnh ban hành và cơ sở pháp lý
Ngày 07/5/2026, Chính phủ chính thức ban hành Nghị định 147/2026/NĐ-CP, cụ thể hóa các cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho những dự án đầu tư bị đình trệ, tồn đọng kéo dài, trên cơ sở tinh thần đã được xác lập tại Nghị quyết 29/2026/QH16 của Quốc hội. Đây là văn bản dưới luật nhằm đưa các chủ trương lớn về xử lý dự án tồn đọng đi vào thực tiễn, đồng thời thiết lập khung pháp lý để giải quyết những hành vi vi phạm pháp luật đất đai của tổ chức, cá nhân phát sinh trong giai đoạn trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành. Việc ban hành nghị định này được xem là bước đi cần thiết nhằm khơi thông nguồn lực đất đai, tránh lãng phí tài nguyên và tạo hành lang pháp lý rõ ràng cho các địa phương, doanh nghiệp trong quá trình xử lý những tồn đọng lịch sử.
Minh họa: Đất đai & nhà ở — Ảnh: USDAgov · Public domain
Các nhóm vi phạm và hướng xử lý được quy định
Nghị định 147/2026/NĐ-CP tập trung điều chỉnh một số nhóm vấn đề chính liên quan đến các dự án có sai phạm về đất đai, cụ thể:
- Điều 11 đưa ra hướng xử lý đối với những dự án đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nhưng quá trình cấp giấy trước đó chưa tuân thủ đầy đủ quy định pháp luật hiện hành.
- Điều 12 quy định cách thức xử lý việc tiếp tục giao đất, cho thuê đất đối với các dự án từng vướng sai phạm trong khâu lựa chọn nhà đầu tư, cũng như trong công tác quản lý, sử dụng đất sau đó.
- Điều 13 xác định phương án xử lý đối với các dự án đầu tư đã và đang được triển khai trên phần diện tích đất mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền từng ra quyết định thu hồi, nhưng việc thu hồi này lại không thuộc các trường hợp được pháp luật đất đai cho phép.
- Khoản 4 Điều 16 sửa đổi nội dung mục 14 của Nghị quyết số 265/2025/QH15 — nghị quyết được Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ 10, Quốc hội khóa XV — nhằm bảo đảm sự thống nhất, đồng bộ giữa các văn bản khi triển khai cơ chế xử lý dự án tồn đọng.
Điểm đáng chú ý là Điều 3 của Nghị định giao trách nhiệm cho Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với các cơ quan chuyên môn liên quan để rà soát toàn diện các điều kiện làm cơ sở xử lý đối với những dự án đã được cấp giấy chứng nhận không đúng quy định. Quy định này đặt nền tảng cho quy trình thực hiện cụ thể được nêu tại các điều khoản tiếp theo.
Trình tự, thủ tục triển khai tại địa phương
Để hiện thực hóa các quy định nêu trên, Nghị định 147/2026/NĐ-CP thiết lập một quy trình gồm nhiều bước, trong đó vai trò chủ trì thuộc về cơ quan quản lý xây dựng cấp tỉnh:
Trước tiên, Sở Xây dựng có trách nhiệm chủ trì, phối hợp cùng các sở, ngành liên quan để đánh giá mức độ phù hợp của từng dự án đối với quy hoạch đô thị và nông thôn hiện hành, đối chiếu theo các quy định pháp luật chuyên ngành về quy hoạch.
Sau khi hoàn tất việc rà soát, Sở Xây dựng tổng hợp toàn bộ kết quả đánh giá điều kiện, từ đó lập hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định việc có cho phép điều chỉnh mục đích sử dụng đất hoặc điều chỉnh thời hạn sử dụng đất ghi trong giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định hay không.
Bộ hồ sơ trình lên cấp có thẩm quyền phải bao gồm đầy đủ các thành phần: tờ trình đề xuất, dự thảo quyết định cho phép điều chỉnh mục đích sử dụng đất, văn bản ý kiến của các cơ quan, đơn vị có liên quan, cùng những tài liệu bổ sung khác nếu có phát sinh trong quá trình rà soát.
Đối với những tỉnh, thành phố hiện đang duy trì tổ chức Sở Quy hoạch - Kiến trúc riêng biệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền phân công cụ thể cho Sở Xây dựng hoặc Sở Quy hoạch - Kiến trúc đảm nhận các nhiệm vụ nêu trên, tùy theo phân cấp quản lý tại địa phương.
Một điểm cần lưu ý khác là đối với phần diện tích đất thuộc diện được điều chỉnh theo quy trình này, các địa phương không bắt buộc phải thực hiện thủ tục điều chỉnh lại quyết định giao đất, cho thuê đất đã ban hành trước đó theo thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh — quy định này giúp rút gọn đáng kể thủ tục hành chính, tránh phát sinh thêm vòng thủ tục không cần thiết.
Tác động thực tiễn và một số điểm cần lưu ý
Việc ban hành Nghị định 147/2026/NĐ-CP được đánh giá là bước tháo gỡ có tính hệ thống cho nhiều dự án đã bị đình trệ nhiều năm do vướng mắc pháp lý liên quan đến đất đai. Bằng cách quy định rõ trình tự rà soát, thẩm quyền quyết định và thành phần hồ sơ, nghị định giúp các cơ quan quản lý nhà nước ở địa phương có cơ sở thống nhất để xử lý từng trường hợp cụ thể, thay vì phải chờ hướng dẫn riêng lẻ cho từng dự án.
Đối với chủ đầu tư và tổ chức, cá nhân sử dụng đất có liên quan, đây là cơ hội để hoàn thiện lại tính pháp lý của dự án, từ đó có thể tiếp tục triển khai đầu tư, chuyển nhượng, thừa kế hoặc thực hiện các quyền khác gắn với quyền sử dụng đất theo đúng quy định pháp luật. Tuy nhiên, việc được công nhận điều chỉnh mục đích sử dụng đất hay thời hạn sử dụng đất hay không còn phụ thuộc vào kết quả rà soát sự phù hợp quy hoạch cụ thể tại từng địa phương, cũng như tính đầy đủ của hồ sơ, tài liệu chứng minh đi kèm.
Ngoài ra, cần lưu ý rằng Nghị định 147/2026/NĐ-CP chỉ áp dụng cho các vi phạm phát sinh trước thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, đồng thời gắn liền với khung chính sách đặc thù theo Nghị quyết 29/2026/QH16. Do đó, việc xác định một dự án cụ thể có thuộc phạm vi điều chỉnh của nghị định hay không, cũng như trình tự, hồ sơ áp dụng cho từng trường hợp, cần được đối chiếu kỹ theo quy định tại Điều 11, Điều 12, Điều 13 và các điều khoản liên quan, kết hợp với nội dung sửa đổi tại Khoản 4 Điều 16 đối với Nghị quyết số 265/2025/QH15.
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
