Căn cứ pháp lý và bối cảnh ban hành
Ngày 31/01/2026, Chính phủ chính thức ban hành Nghị định 49/2026/NĐ-CP nhằm quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị quyết 254/2025/QH15 do Quốc hội thông qua. Nghị quyết 254/2025/QH15 đặt ra các cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc phát sinh trong quá trình tổ chức thi hành Luật Đất đai năm 2024. Việc ban hành Nghị định 49/2026/NĐ-CP được xem là bước cụ thể hóa cần thiết, giúp những quy định còn mang tính nguyên tắc của Nghị quyết có cơ sở pháp lý rõ ràng để triển khai đồng bộ trên thực tế, đồng thời tạo hành lang thống nhất cho các cơ quan quản lý đất đai ở cả trung ương lẫn địa phương trong quá trình áp dụng.
Minh họa: Đất đai & nhà ở — Ảnh: USDAgov · Public domain
Phạm vi các điều khoản được hướng dẫn chi tiết
Nghị định 49/2026/NĐ-CP tập trung hướng dẫn thi hành nhiều điều khoản cụ thể của Nghị quyết 254/2025/QH15, bao gồm: điểm b khoản 2, điểm c khoản 3, điểm d khoản 10, điểm d khoản 13 và khoản 14 Điều 3; khoản 11 Điều 4; khoản 8 Điều 7; khoản 3 Điều 8; khoản 4 Điều 9; khoản 4 và khoản 7 Điều 11; cùng điểm b khoản 3 Điều 12. Song song với việc làm rõ nội hàm các quy định nêu trên, Nghị định còn sửa đổi, bổ sung một loạt nghị định khác có liên quan trực tiếp đến công tác tổ chức thi hành Luật Đất đai 2024, nhằm bảo đảm tính thống nhất, tránh chồng chéo giữa các văn bản dưới luật. Một nội dung đáng chú ý khác là việc điều chỉnh quy định về phân cấp, phân quyền và phân định thẩm quyền trong lĩnh vực quản lý đất đai, qua đó xác định rõ hơn trách nhiệm giữa các cấp chính quyền khi giải quyết thủ tục cho người dân và doanh nghiệp, hạn chế tình trạng đùn đẩy trách nhiệm giữa các cơ quan.
Quy định về bồi thường, tiền sử dụng đất và tiền thuê đất
Một trong những nội dung trọng tâm của Nghị định 49/2026/NĐ-CP là cụ thể hóa các quy định liên quan đến tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo tinh thần của Nghị quyết 254/2025/QH15. Đáng chú ý, Nghị định làm rõ các trường hợp không thuộc diện được bồi thường về đất theo điểm d khoản 10 Điều 3 của Nghị quyết này. Theo đó, những trường hợp sử dụng đất do lấn, chiếm trụ sở cơ quan nhà nước trước ngày 01/7/2014 nhưng trước đó đã có văn bản của cơ quan có thẩm quyền xử lý, ngăn chặn hành vi lấn chiếm, sẽ không được xem xét bồi thường về đất. Tương tự, hành vi lấn, chiếm đất do cơ quan nhà nước quản lý phát sinh từ ngày 01/7/2014 trở về sau cũng thuộc diện không được bồi thường. Quy định này góp phần siết chặt kỷ cương trong quản lý, sử dụng đất công, đồng thời hạn chế nguy cơ hợp thức hóa các hành vi chiếm dụng đất trái phép thông qua cơ chế bồi thường, giúp bảo vệ quỹ đất do Nhà nước quản lý một cách chặt chẽ hơn.
Trình tự, thủ tục hành chính và trách nhiệm triển khai của chính quyền địa phương
Nghị định 49/2026/NĐ-CP giao trách nhiệm cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quy định về trình tự, thủ tục hành chính đất đai để áp dụng đối với các trường hợp được nêu tại Điều 14 của Nghị định. Thời hạn hoàn thành công việc này được ấn định chậm nhất là ngày 01/7/2026, kèm theo yêu cầu bắt buộc phải bảo đảm cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính so với trước đây, tránh tạo thêm gánh nặng cho tổ chức, cá nhân khi thực hiện các quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất đai.
Trong khoảng thời gian Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa kịp ban hành quy định mới về trình tự, thủ tục nêu trên, Nghị định cho phép áp dụng một trong hai hướng xử lý linh hoạt: hoặc tiếp tục áp dụng trình tự, thủ tục hành chính đã được quy định trước thời điểm Nghị định 49/2026/NĐ-CP có hiệu lực, hoặc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tự quyết định phương án xử lý riêng cho từng trường hợp cụ thể phát sinh trên địa bàn. Cơ chế chuyển tiếp này nhằm tránh khoảng trống pháp lý, bảo đảm hoạt động quản lý đất đai không bị gián đoạn trong giai đoạn các địa phương đang hoàn thiện quy định chi tiết của mình.
Công khai thông tin và lộ trình áp dụng bảng giá đất
Để bảo đảm tính minh bạch, Nghị định 49/2026/NĐ-CP yêu cầu toàn bộ quy định về trình tự, thủ tục hành chính đất đai phải được công khai đầy đủ trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, đồng thời đăng tải song song trên Cổng thông tin điện tử của Bộ Nông nghiệp và Môi trường. Việc công khai đồng thời ở cả hai cấp giúp người dân và doanh nghiệp dễ dàng tra cứu, đối chiếu thông tin, đồng thời hạn chế tình trạng áp dụng thủ tục thiếu thống nhất giữa các địa phương với nhau.
Bên cạnh đó, Nghị định còn quy định cụ thể trình tự, thủ tục xây dựng cũng như sửa đổi, bổ sung bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, được thể hiện chi tiết trong phần Phụ lục đi kèm văn bản. Đây là nội dung có tác động trực tiếp đến việc xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, bởi bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất là căn cứ quan trọng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong nhiều giao dịch, thủ tục khác nhau. Việc quy định rõ trình tự thực hiện được xem là yếu tố then chốt giúp các địa phương triển khai thống nhất, minh bạch, qua đó hạn chế phát sinh tranh chấp hoặc khiếu nại liên quan đến căn cứ tính giá đất trong quá trình áp dụng trên thực tế.
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
