Căn cứ pháp lý
Nội dung về thời hạn sử dụng đất được dự kiến quy định tại Điều 54 của dự thảo Luật Đất đai 2026, theo hướng phân chia thành hai nhóm: đất được sử dụng ổn định, lâu dài và đất được sử dụng có thời hạn. Đây cũng là vấn đề có mối liên hệ chặt chẽ với quy định hiện hành tại Điều 171 Luật Đất đai 2024 — văn bản đang là cơ sở đối chiếu, tham chiếu trong quá trình xây dựng và hoàn thiện dự thảo.
Minh họa: Đất đai & nhà ở — Ảnh: USDAgov · Public domain
Nhóm đất được sử dụng ổn định, lâu dài
Theo hướng đề xuất, một số loại đất sẽ không bị giới hạn về thời gian sử dụng, bao gồm:
- Đất ở của hộ gia đình, cá nhân;
- Đất dùng làm nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng, cũng như đất của cơ sở lưu giữ tro cốt;
- Đất do Nhà nước giao mà người sử dụng không phải nộp tiền sử dụng đất, trừ trường hợp Nhà nước giao đất nông nghiệp cho cá nhân — trường hợp này vẫn thuộc diện có thời hạn, không được xếp vào nhóm ổn định lâu dài.
Việc xác định một thửa đất có thuộc nhóm ổn định lâu dài hay không mang ý nghĩa thực tiễn quan trọng, bởi điều này ảnh hưởng trực tiếp đến quyền của người sử dụng đất khi thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế hoặc thế chấp quyền sử dụng đất.
Nhóm đất được sử dụng có thời hạn
Những loại đất không thuộc danh mục nêu trên sẽ được xếp vào diện sử dụng có thời hạn. Theo nội dung đề xuất:
- Thời hạn sử dụng nói chung không vượt quá 50 năm; đối với những trường hợp đặc thù, thời hạn có thể kéo dài tới 70 năm.
- Riêng đất cho thuê để tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao xây dựng trụ sở làm việc hoặc cơ sở hạ tầng phục vụ hoạt động văn hóa, thời hạn thuê đất có thể lên tới 99 năm.
- Khi thời hạn sử dụng đất kết thúc, nếu người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ xem xét cho gia hạn; thời gian gia hạn được tính trong khuôn khổ mức trần đã nêu ở trên (tối đa 50 năm, hoặc 70 năm, 99 năm tùy từng trường hợp cụ thể).
Xác định thời hạn trong trường hợp chuyển mục đích, nhận chuyển nhượng hoặc điều chỉnh dự án
Dự thảo cũng đặt ra nguyên tắc xác định thời hạn sử dụng đất cho một số tình huống phát sinh trong thực tế.
Đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng mới sẽ được căn cứ theo loại đất sau khi đã chuyển đổi. Tuy nhiên, nếu việc chuyển đổi diễn ra theo chiều ngược lại — từ loại đất vốn thuộc diện ổn định lâu dài sang loại đất có quy định thời hạn — thì người sử dụng đất vẫn được tiếp tục hưởng chế độ sử dụng ổn định lâu dài, không bị áp đặt thời hạn mới.
Đối với giao dịch nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu thửa đất thuộc loại có thời hạn thì bên nhận chuyển nhượng chỉ được kế thừa phần thời gian còn lại của thời hạn đã xác lập trước đó, chứ không được tính lại thời hạn từ đầu. Ngược lại, nếu thửa đất thuộc diện ổn định lâu dài, bên nhận chuyển nhượng sẽ tiếp tục được sử dụng đất ổn định lâu dài, tương tự như quyền của bên chuyển nhượng trước đó.
Đối với các dự án đầu tư có sự điều chỉnh, thời hạn sử dụng đất của dự án sau điều chỉnh sẽ được xác lập lại theo thời hạn hoạt động mới của dự án, nhưng vẫn phải nằm trong giới hạn tối đa mà quy định chung đã ấn định, tức không vượt quá mức trần 50 năm hoặc mức cao hơn áp dụng cho các trường hợp đặc biệt.
Trình tự thực hiện trên thực tế
Để áp dụng đúng quy định về thời hạn sử dụng đất, người sử dụng đất có thể tham khảo trình tự sau:
- Rà soát, xác định loại đất đang sử dụng thuộc nhóm ổn định lâu dài hay có thời hạn, đối chiếu với quy định dự kiến tại Điều 54 dự thảo Luật Đất đai 2026 để nắm rõ thời hạn còn lại hoặc thời hạn được áp dụng cho thửa đất của mình.
- Trường hợp có nhu cầu gia hạn thời gian sử dụng đất hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định, bao gồm giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất và văn bản trình bày lý do, nguyện vọng gia hạn hoặc chuyển đổi.
- Hồ sơ được nộp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền ở địa phương để được tiếp nhận, thẩm định và xử lý theo trình tự hành chính hiện hành.
- Sau khi hồ sơ được xét duyệt, cơ quan có thẩm quyền sẽ ban hành quyết định công nhận việc gia hạn thời hạn sử dụng đất hoặc quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, làm căn cứ để người sử dụng đất thực hiện các thủ tục tiếp theo, chẳng hạn như cập nhật giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Một số điểm cần lưu ý
Do đây là nội dung tại dự thảo, các quy định nêu trên có thể còn được điều chỉnh trước khi Luật Đất đai 2026 chính thức được thông qua và có hiệu lực thi hành. Người sử dụng đất nên đối chiếu thêm với quy định đang áp dụng tại Điều 171 Luật Đất đai 2024 để hiểu rõ mức độ kế thừa hoặc thay đổi giữa quy định hiện hành và nội dung đề xuất mới.
Đối với các tổ chức, cá nhân đang có nhu cầu chuyển nhượng, nhận thừa kế hoặc xin gia hạn quyền sử dụng đất, việc chủ động theo dõi tiến độ ban hành luật, đồng thời chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và giấy tờ pháp lý liên quan, sẽ giúp bảo đảm quyền lợi hợp pháp khi các quy định mới chính thức có hiệu lực thi hành.
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
