Căn cứ pháp lý
Kể từ ngày 31/5/2026, việc chia tách và sáp nhập các thửa đất trên địa bàn tỉnh Gia Lai được điều chỉnh bởi Quyết định số 82/2026/QĐ-UBND do Ủy ban nhân dân tỉnh Gia Lai ban hành. Văn bản này cụ thể hóa các quy định tại Luật Đất đai số 31/2024/QH15 và Nghị quyết số 254/2025/QH15, làm cơ sở để cơ quan chuyên môn và người sử dụng đất áp dụng thống nhất trên toàn tỉnh.
Minh họa: Đất đai & nhà ở — Ảnh: N509FZ · CC BY-SA 4.0
Nguyên tắc chung
Trước khi lập hồ sơ tách thửa hoặc hợp thửa, người sử dụng đất cần đối chiếu với các nguyên tắc, điều kiện được quy định tại Điều 146 và khoản 1, khoản 2, khoản 3 Điều 220 Luật Đất đai số 31/2024/QH15, cùng khoản 3 Điều 11 Nghị quyết số 254/2025/QH15. Đây là hai nhóm quy định gốc mà Quyết định 82/2026/QĐ-UBND căn cứ vào để chi tiết hóa thành các điều kiện áp dụng riêng cho tỉnh Gia Lai.
Điều kiện tách thửa đất
Một thửa đất muốn được tách thành nhiều thửa nhỏ hơn tại Gia Lai phải đồng thời đáp ứng các yêu cầu sau:
- Diện tích và kích thước của từng thửa đất hình thành sau khi tách không được nhỏ hơn mức tối thiểu đã ấn định tại Điều 4, Điều 5 và Điều 6 của Quyết định 82/2026/QĐ-UBND; phần diện tích nằm trong hành lang bảo vệ công trình công cộng không được tính vào diện tích tối thiểu này.
- Thửa đất chưa bị thông báo thu hồi, chưa có quyết định thu hồi và không thuộc danh mục thu hồi đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
- Thửa đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt tại thời điểm nộp hồ sơ.
- Nếu là đất ở thuộc diện tái định cư, việc tách thửa chỉ được thực hiện khi có sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền.
- Thửa đất không nằm trong ranh giới khu vực bảo tồn thiên nhiên hoặc di tích lịch sử - văn hóa đã được cơ quan nhà nước công nhận, xếp hạng.
Điều kiện hợp thửa đất và yêu cầu về lối đi
Việc gộp nhiều thửa đất thành một thửa (hợp thửa) tại Gia Lai phải bảo đảm:
- Đáp ứng các điều kiện tương ứng đã nêu ở phần tách thửa đất, gồm việc không thuộc diện thu hồi đất, phù hợp quy hoạch được phê duyệt, và không nằm trong khu vực bảo tồn, di tích lịch sử - văn hóa.
- Các thửa đất được hợp phải liền kề nhau về ranh giới và có cùng một chủ sử dụng đất.
- Nếu thửa đất sau khi hợp tiếp giáp từ hai mặt đường trở lên, người sử dụng đất phải nộp phần chênh lệch tiền sử dụng đất, được tính theo mức giá đất của mặt tiền có giá cao nhất trong số các mặt đường tiếp giáp.
Về lối đi phục vụ việc tách thửa, hợp thửa, quy định đặt ra một số yêu cầu kỹ thuật cụ thể:
- Lối đi hình thành phải được các bên liên quan thỏa thuận với nhau, sau đó được Ủy ban nhân dân cấp xã, phường nơi có đất xác nhận.
- Bề rộng lối đi tối thiểu là 3,5 mét nếu phục vụ từ 2 đến 5 thửa đất, và tối thiểu 4,5 mét nếu phục vụ từ 6 thửa đất trở lên.
- Với đất nông nghiệp, việc tách thửa, hợp thửa phải gắn với đường giao thông công cộng sẵn có hoặc lối đi chung đã hình thành.
Ngoài ra, đối với thửa đất sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, phần diện tích đất ở của các thửa hình thành sau khi tách vẫn phải bảo đảm không thấp hơn diện tích tối thiểu quy định cho loại đất ở. Riêng các trường hợp tách thửa, hợp thửa gắn với dự án phát triển kinh tế - xã hội thì thực hiện theo văn bản chấp thuận riêng của Ủy ban nhân dân tỉnh Gia Lai, không áp dụng theo điều kiện chung nêu trên.
Trình tự, thủ tục thực hiện
Quy trình xử lý hồ sơ tách thửa, hợp thửa đất tại Gia Lai gồm bốn bước cơ bản:
- Người sử dụng đất chuẩn bị đầy đủ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo mẫu và thành phần hồ sơ do pháp luật đất đai quy định.
- Nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc cơ quan có thẩm quyền cấp huyện, tùy theo phân cấp giải quyết thủ tục hành chính về đất đai.
- Cơ quan tiếp nhận tiến hành xem xét, thẩm định hồ sơ, đối chiếu với các điều kiện nêu trên và lấy ý kiến xác nhận của các cơ quan liên quan khi cần thiết.
- Sau khi hồ sơ được chấp thuận, người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tương ứng với các thửa đất mới hình thành.
Một số lưu ý khi thực hiện
Trên thực tế, hồ sơ tách thửa hoặc hợp thửa có thể bị từ chối nếu thửa đất không đáp ứng đủ điều kiện về diện tích, quy hoạch hoặc lối đi như đã nêu; thời gian xử lý cũng có thể kéo dài hơn dự kiến tùy theo khối lượng hồ sơ và tính chất phức tạp của từng trường hợp. Vì vậy, trước khi nộp hồ sơ, người sử dụng đất nên chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ liên quan như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện có, tài liệu về quy hoạch sử dụng đất tại khu vực, cùng các giấy tờ chứng minh nguồn gốc, hiện trạng sử dụng đất.
Đặc biệt, với trường hợp hợp thửa, cần lưu ý điều kiện các thửa đất phải liền kề và cùng chủ sử dụng; còn với tách thửa, cần đặc biệt chú ý đến yêu cầu về bề rộng lối đi tối thiểu và diện tích, kích thước tối thiểu của từng thửa sau khi tách, tránh trường hợp hồ sơ bị trả lại do không đạt chuẩn kỹ thuật.
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
