Căn cứ pháp lý điều chỉnh việc tách thửa, hợp thửa đất tại Thành phố Hồ Chí Minh
Kể từ năm 2026, việc tách thửa đất và hợp thửa đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh được thực hiện theo Quyết định 67/2026/QĐ-UBND, do Ủy ban nhân dân Thành phố ban hành ngày 28/8/2026. Văn bản này được xây dựng trên nền tảng của Điều 220 Luật Đất đai 2024 và Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội, nhằm cụ thể hóa các tiêu chí, điều kiện và trình tự áp dụng cho phù hợp với đặc thù của địa phương. Nói cách khác, Quyết định 67/2026/QĐ-UBND không tạo ra một khung pháp lý độc lập mà là văn bản hướng dẫn thi hành, bám sát các nguyên tắc đã được ấn định ở cấp luật và nghị quyết của Quốc hội.
Minh họa: Đất đai & nhà ở — Ảnh: Oldgayracist · CC0
Điều kiện chung bắt buộc khi tách thửa hoặc hợp thửa
Theo tinh thần của khoản 1, khoản 2 và khoản 3 Điều 220 Luật Đất đai 2024 mà Quyết định 67/2026/QĐ-UBND viện dẫn, một thửa đất muốn được tách hoặc hợp đều phải đáp ứng đồng thời các yêu cầu sau:
- Đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, hoặc một trong các loại giấy tờ có giá trị chứng nhận tương đương theo quy định pháp luật;
- Thửa đất vẫn còn trong thời hạn sử dụng hợp pháp, chưa hết hiệu lực theo quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc văn bản công nhận quyền sử dụng đất;
- Không thuộc diện đang có tranh chấp, không bị cơ quan thi hành án kê biên để bảo đảm thi hành án, và không đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Bảo đảm có lối đi thông ra đường giao thông công cộng hiện hữu, đồng thời đáp ứng các nhu cầu thiết yếu khác như cấp nước, thoát nước, cấp điện phục vụ sinh hoạt tối thiểu cho người sử dụng đất sau khi tách hoặc hợp.
Đây là những điều kiện nền tảng, áp dụng chung cho mọi hồ sơ, bất kể là xin tách một thửa đất thành nhiều thửa nhỏ hơn hay gộp nhiều thửa liền kề thành một thửa lớn hơn.
Yêu cầu riêng đối với thủ tục tách thửa
Khi thực hiện tách thửa, diện tích của từng thửa đất hình thành sau khi tách không được thấp hơn mức diện tích tối thiểu mà Ủy ban nhân dân Thành phố đã ấn định cho từng loại đất, từng khu vực cụ thể. Trường hợp diện tích của một hoặc nhiều thửa sau khi tách không đạt mức tối thiểu này, người sử dụng đất buộc phải hợp phần diện tích còn thiếu với thửa đất liền kề để bảo đảm đúng quy chuẩn, thay vì để tồn tại một thửa đất có diện tích dưới mức cho phép.
Quy định về diện tích tối thiểu được đặt ra nhằm hạn chế tình trạng phân lô, xé nhỏ đất đai một cách tùy tiện, đồng thời tránh gây khó khăn cho công tác quy hoạch hạ tầng và quản lý đô thị về lâu dài.
Yêu cầu riêng đối với thủ tục hợp thửa
Ngược lại, khi muốn hợp nhiều thửa đất thành một thửa duy nhất, các thửa đất đưa vào hợp phải có cùng mục đích sử dụng đất, cùng thời hạn sử dụng đất và cùng hình thức trả tiền thuê đất trong trường hợp là đất thuê. Quy định này nhằm bảo đảm tính thống nhất về mặt pháp lý của thửa đất mới hình thành sau khi hợp, tránh tình trạng một thửa đất mang nhiều chế độ sử dụng khác nhau, gây vướng mắc khi người sử dụng đất thực hiện các quyền về sau như chuyển nhượng, thế chấp hay thừa kế.
Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa, hợp thửa đất
Việc nộp hồ sơ và giải quyết thủ tục tách thửa, hợp thửa đất theo Quyết định 67/2026/QĐ-UBND được thực hiện qua các bước cơ bản sau:
- Người sử dụng đất chuẩn bị hồ sơ, gồm bản chính hoặc bản sao có chứng thực giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng các giấy tờ liên quan khác theo yêu cầu của cơ quan tiếp nhận.
- Nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện (quận, huyện, thành phố Thủ Đức) nơi có thửa đất, hoặc thông qua các kênh tiếp nhận hồ sơ hành chính công theo quy định hiện hành.
- Cơ quan tiếp nhận kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ, đối chiếu điều kiện thực tế của thửa đất với các tiêu chí nêu tại Điều 220 Luật Đất đai 2024 và các nội dung cụ thể hóa tại Quyết định 67/2026/QĐ-UBND.
- Sau khi hồ sơ được thẩm định đạt yêu cầu, người sử dụng đất nhận kết quả và tiếp tục thực hiện các thủ tục liên quan như đăng ký biến động đất đai, cấp lại hoặc cấp mới giấy chứng nhận cho từng thửa đất sau khi tách hoặc hợp.
Một số lưu ý khi chuẩn bị hồ sơ tách thửa, hợp thửa
Trên thực tế, không ít hồ sơ bị trả lại hoặc kéo dài thời gian xử lý do thửa đất chưa đáp ứng đủ điều kiện về diện tích tối thiểu, về tình trạng pháp lý, hoặc do hồ sơ còn thiếu giấy tờ chứng minh nguồn gốc, hiện trạng sử dụng đất. Vì vậy, người sử dụng đất nên chủ động rà soát kỹ các điều kiện nêu trên trước khi nộp hồ sơ, đồng thời tìm hiểu mức diện tích tối thiểu áp dụng riêng cho khu vực nơi có đất, bởi mức diện tích này có thể khác nhau giữa các quận, huyện trên địa bàn Thành phố.
Ngoài ra, thời gian giải quyết hồ sơ tách thửa, hợp thửa trên thực tế có thể thay đổi tùy theo mức độ phức tạp của từng trường hợp cụ thể, chẳng hạn khi cần xác minh thêm về nguồn gốc đất, ranh giới thực địa, hoặc khi hồ sơ liên quan đến nhiều chủ sử dụng đất khác nhau. Do đó, việc chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, chính xác ngay từ đầu là yếu tố quan trọng giúp rút ngắn thời gian xử lý và hạn chế phát sinh các thủ tục bổ sung không cần thiết.
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
