Cơ sở pháp lý
Quyết định 192/2025/QĐ-UBND do UBND tỉnh Ninh Bình phát hành ngày 31 tháng 12 năm 2025 thiết lập khung pháp lý chi phối việc tách thửa đất trên địa bàn tỉnh. Văn bản này quy định tiêu chuẩn và mức diện tích tối thiểu cho phép chia tách thửa đất, những điều kiện tiên quyết để hợp nhất các thửa, cũng như tiêu chí xác định dự án độc lập. Ngoài ra, Quyết định còn yêu cầu công bố rộng rãi danh sách các thửa đất có hạn chế về diện tích, cùng với công khai vị trí và mục tiêu sử dụng của các công trình hạ tầng phục vụ trực tiếp hoạt động sản xuất nông nghiệp, nhất là trên các mảnh đất trồng lúa trong toàn tỉnh.
Minh họa: Đất đai & nhà ở — Ảnh: JLPC · CC BY-SA 3.0
Các điều kiện bắt buộc để thực hiện tách thửa
Nhằm đảm bảo hợp pháp và an toàn giao dịch, việc tách thửa phải tuân theo các yêu cầu sau đây. Trước hết, toàn bộ quá trình tách thửa phải hướng tới các tiêu chí được quy định tại khoản 1 và khoản 2 của Điều 220 Luật Đất đai, đây là những quy định cơ sở về quản lý và sử dụng đất.
Thửa đất được tách phải không nằm trong phạm vi có quyết định thu hồi hay thông báo thu hồi từ cơ quan nhà nước. Nếu chỉ một phần diện tích của thửa được đề nghị tách, phần đó cũng cần nằm hoàn toàn ngoài ranh giới thu hồi. Người đang sử dụng đất không được có lịch sử vi phạm pháp luật liên quan đến việc sử dụng thửa đất mà họ đề nghị chia tách.
Thửa đất sau khi tách không được cắt ngang qua công trình xây dựng chính là nhà ở. Ngoài ra, thửa đất không được nằm trong các khu vực đã được lập quy hoạch chi tiết ở tỷ lệ 1/500 và được phê duyệt chính thức. Một yêu cầu kỹ thuật quan trọng là mỗi thửa sau tách phải có lối ra vào, với chiều rộng lối đi không thấp hơn 2 mét.
Tiêu chuẩn diện tích và kích thước theo loại đất
Đất ở
Với loại đất dùng cho ở cư, tiêu chuẩn tách thửa khác nhau tùy thuộc vào vị trí. Trong những khu vực đô thị, thửa đất chia tách cần đạt diện tích tối thiểu 40 mét vuông, với bề ngang và chiều sâu mỗi chiều không dưới 3,5 mét. Ở các nông thôn, yêu cầu cao hơn với diện tích tối thiểu 60 mét vuông, bề ngang và chiều sâu mỗi chiều không ít hơn 4,0 mét.
Đất nông nghiệp
Đối với mảnh đất trồng trọt (cây năm hoặc cây lâu năm) nằm bên trong khu vực dân cư, tiêu chuẩn diện tích và kích thước theo quy định riêng áp dụng. Khi đất nông nghiệp này nằm bên ngoài khu dân cư, thửa sau tách phải có diện tích ít nhất 180 mét vuông với kích thước tối thiểu 5 mét.
Đối với đất trồng lúa, các yêu cầu căn cơ hơn: diện tích tối thiểu 360 mét vuông, kích thước tối thiểu 10 mét. Đất lâm nghiệp có tiêu chuẩn khắt khe nhất với diện tích tối thiểu 720 mét vuông và chiều rộng tối thiểu 10 mét.
Đất phi nông nghiệp khác
Các loại đất không phục vụ nông nghiệp và không phải là đất ở sẽ được tách thửa theo tiêu chuẩn được định rõ trong quy hoạch hoặc dự án đầu tư mà cơ quan có thẩm quyền đã phê duyệt.
Trình tự thực hiện tách thửa
Quá trình tách thửa theo trình tự lôgic gồm các bước sau. Bước đầu tiên là chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo những yêu cầu do pháp luật quy định. Người sử dụng đất tiến hành nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai có thẩm quyền. Sau khi nộp, hồ sơ sẽ được cơ quan chức năng kiểm tra, xem xét tính hợp lệ và phê duyệt theo quy trình. Khi hồ sơ được chấp thuận, người nộp sẽ nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tương ứng với từng thửa đất mới sau khi tách.
Những điểm cần lưu ý khi tách thửa
Để tránh những rủi ro và áp lực pháp lý, người sử dụng đất cần tuân thủ chặt chẽ toàn bộ điều kiện và yêu cầu nêu trên. Thời gian xử lý hồ sơ tách thửa có thể biến động tùy theo tính chất, mức độ phức tạp và tình hình cụ thể của từng hồ sơ.
Để chuẩn bị hồ sơ, người sử dụng đất phải thu thập Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện hành, các tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp, và bất kỳ giấy tờ nào khác mà cơ quan quản lý đất đai yêu cầu. Việc chuẩn bị kỹ lưỡng và đầy đủ hồ sơ từ đầu sẽ giúp rút ngắn thời gian xử lý và tăng tỷ lệ phê duyệt.
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
