Căn cứ pháp luật
Việc xác định giá tính thuế giá trị gia tăng (GTGT) đối với các hoạt động kinh doanh bất động sản được quy định tại Điều 8 của Nghị định 181/2025/NĐ-CP. Quy định này cung cấp hướng dẫn chi tiết giúp các doanh nghiệp và cơ sở kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản xác định đúng mức thuế phải nộp.
Minh họa: Doanh nghiệp & hộ kinh doanh — Ảnh: Puma060 ( talk ) 08:08, 6 October 2010 (U · Public domain
Nguyên tắc cơ bản tính toán giá tính thuế
Giá dùng để tính thuế GTGT trong hoạt động kinh doanh bất động sản được tính từ giá bán tài sản, sau đó trừ đi các khoản tiền sử dụng quyền sử dụng đất hoặc tiền thuê quyền sử dụng đất mà doanh nghiệp đã nộp cho ngân sách nhà nước. Nguyên tắc này nhằm tránh tục tính thuế lặp lại trên cùng một giá trị và đảm bảo công bằng trong quá trình tính thuế cho các đơn vị kinh doanh.
Các tình huống cụ thể xác định số tiền được trừ
Trong trường hợp Nhà nước thực hiện giao đất hoặc cho thuê đất với hình thức thanh toán một lần cho toàn bộ thời kỳ thuê, số tiền được trừ là khoản tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất được thanh toán trọn lần. Tuy nhiên, những chi phí liên quan đến bồi thường, hỗ trợ hoặc giải phóng mặt bằng không được tính vào phần trừ này.
Khi một doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ bên thứ ba, phần trừ từ giá tính thuế sẽ là khoản tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất mà người chuyển nhượng đã chi trả cho ngân sách. Điểm lưu ý là giá trị của các công trình hạ tầng được xây dựng trên mảnh đất không được bao gồm trong phần này.
Đối với trường hợp nhà đầu tư góp vốn thông qua quyền sử dụng đất, khoản tiền được trừ cũng là tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất mà nhà đầu tư đã thanh toán cho nhà nước.
Trong những dự án thực hiện theo hình thức BT với thanh toán bằng quỹ đất, số tiền được trừ sẽ được xác định dựa trên giá trị quỹ đất theo các quy định pháp luật hiện hành.
Khi xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng hoặc xây dựng nhà để bán, giá tính thuế GTGT được tính dựa trên số tiền thu được tại mỗi giai đoạn thực hiện dự án, sau đó trừ đi phần giá đất tương ứng với tỷ lệ phần trăm của khoản tiền thu được so với tổng giá trị hợp đồng.
Đối với nhà ở nhiều tầng được xây dựng để bán, giá trừ tính cho mỗi mét vuông nhà được xác định bằng cách lấy tổng giá trừ được chia cho tổng diện tích sàn xây dựng, không bao gồm diện tích sử dụng chung như sảnh, thang máy hay các khu vực công cộng.
Trong trường hợp không thể xác định được khoản tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nộp cho ngân sách nhà nước, giá dùng tính thuế GTGT sẽ là giá chuyển nhượng bất động sản đó mà chưa bao gồm thuế GTGT.
Quy trình thực hiện tính toán
Để tuân thủ đúng quy định pháp luật, doanh nghiệp nên thực hiện theo trình tự cụ thể sau đây:
Bước đầu tiên là xác định rõ ràng giá bán của bất động sản mà doanh nghiệp định thực hiện giao dịch, trong đó không bao gồm thuế GTGT. Đây là nền tảng để xác định chính xác trong những bước tiếp theo.
Bước thứ hai là tập hợp và xác nhận những chứng cứ chứng minh các khoản tiền sử dụng quyền sử dụng đất hoặc tiền thuê quyền sử dụng đất mà doanh nghiệp đã chi trả cho ngân sách nhà nước. Những chứng cứ này có thể bao gồm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các hợp đồng chuyển nhượng, hoặc các biên lai thanh toán liên quan.
Bước thứ ba là vận dụng các quy định tại Điều 8 Nghị định 181/2025/NĐ-CP để xác định chính xác khoản tiền được phép trừ trong tình huống cụ thể mà doanh nghiệp đang phải đối mặt.
Bước cuối cùng là tính toán giá tính thuế GTGT dựa trên giá bán đã được xác định và khoản tiền được trừ, từ đó xác định chính xác số tiền thuế phải nộp cho ngân sách nhà nước.
Các rủi ro và biện pháp phòng ngừa
Nếu xác định sai số tiền được trừ liên quan đến đất đai, doanh nghiệp sẽ bị tính thuế GTGT không chính xác, dẫn đến các hậu quả pháp lý như xử phạt, phạt thêm hoặc bị điều tra bởi cơ quan thuế.
Vì vậy, các doanh nghiệp cần chuẩn bị đầy đủ và bảo quản cẩn thận toàn bộ tài liệu, hóa đơn, chứng chỉ liên quan đến việc nộp tiền sử dụng đất, các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cũng như bất kỳ giấy tờ nào chứng minh quá trình kinh doanh. Việc này không chỉ giúp đảm bảo tuân thủ đúng pháp luật mà còn tạo ra bằng chứng nếu có tranh cãi với cơ quan thuế trong tương lai.
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
