Giải đáp về thủ tục sang tên, tách thửa đất

Cơ sở pháp lý

1. Luật Đất đai năm 2024 (có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, là văn bản hiện hành điều chỉnh việc chuyển quyền sử dụng đất, tách thửa và đăng ký biến động đất đai);

2. Luật Đất đai năm 2013 (áp dụng cho bối cảnh pháp lý trước ngày 01/8/2024, trong đó có các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tách thửa);

3. Luật Đất đai năm 2003 (quy định pháp luật có hiệu lực gần với thời điểm giao dịch giấy tay năm 2000, là căn cứ để xem xét hình thức giao dịch tại thời điểm đó);

4. Bộ luật Dân sự năm 2015 (quy định về giao dịch dân sự, hợp đồng chuyển nhượng tài sản và hậu quả pháp lý của giao dịch không đúng hình thức);

5. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013 (hiện được thay thế bởi Nghị định số 88/2024/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và các quy định liên quan theo Luật Đất đai 2024);

6. Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính và quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương về diện tích tối thiểu và điều kiện tách thửa áp dụng tại từng địa phương.

Nội dung chi tiết

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực khi hợp đồng được lập bằng văn bản, có công chứng hoặc chứng thực theo quy định và được đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai. Giao dịch mua bán đất bằng giấy tay năm 2000 giữa hai bên được thực hiện không đúng hình thức theo quy định của pháp luật, do đó về nguyên tắc có thể bị xem là vô hiệu. Tuy nhiên, theo thực tiễn giải quyết của Tòa án và cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nếu hai bên thực sự giao kết và đã thực hiện việc giao đất, giao tiền, không có tranh chấp thì vẫn có thể khắc phục bằng cách ký lại hợp đồng chuyển nhượng theo đúng hình thức pháp luật quy định.

Minh họa: Đất đai & nhà ở — Ảnh: Oldgayracist · CC0

Hướng xử lý khả thi nhất là hai bên cùng nhau đến tổ chức hành nghề công chứng hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để ký lại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong trường hợp một bên không hợp tác hoặc yêu cầu hủy giao dịch, các bên có thể khởi kiện ra Tòa án để được giải quyết theo quy định, trong đó Tòa án có thể công nhận giao dịch nếu đủ điều kiện theo hướng dẫn của pháp luật về hợp đồng không đúng hình thức.

Về việc tách thửa, diện tích tối thiểu và điều kiện tách thửa được quy định cụ thể tại từng tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Phần diện tích 200 mét vuông chuyển nhượng phải bảo đảm không nhỏ hơn diện tích tối thiểu do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; đồng thời thửa đất còn lại sau khi tách vẫn phải đủ diện tích, kích thước và điều kiện sử dụng theo quy định. Thửa đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không tranh chấp, không bị kê biên, không thuộc trường hợp thu hồi đất.

Người nhận chuyển nhượng phải nộp thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ và các khoản phí, lệ phí khác theo quy định. Ngoài ra, nếu diện tích tách thửa chưa có bản đồ địa chính hoặc cần xác định lại ranh giới thì phải chi phí đo đạc, lập bản vẽ trích đo. Thời gian giải quyết thủ tục tách thửa và sang tên thường không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ, chưa kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính, và có thể kéo dài hơn nếu hồ sơ phức tạp hoặc cần xác minh.

Đối với giao dịch được xác lập từ năm 2000, việc xem xét tính hợp pháp còn phụ thuộc vào các quy định pháp luật đang có hiệu lực tại từng thời điểm, do đó cần xác định rõ nguồn gốc, quá trình sử dụng đất, tình trạng giấy tờ và sự đồng thuận của các bên để lựa chọn trình tự thực hiện phù hợp.

Quy trình thực hiện

1. Kiểm tra điều kiện tách thửa: xác minh diện tích tối thiểu, điều kiện tách thửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất, đồng thời kiểm tra tình trạng pháp lý của thửa đất như giấy chứng nhận, quy hoạch, tranh chấp, thế chấp.
2. Hai bên ký lại và công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với phần diện tích 200 mét vuông đã chuyển nhượng.
3. Chuẩn bị bộ hồ sơ gồm: hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng hoặc chứng thực, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ tùy thân, sổ hộ khẩu của các bên và đơn đề nghị đăng ký biến động theo mẫu.
4. Nộp hồ sơ đề nghị tách thửa và sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc bộ phận một cửa của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất; nếu cần, cơ quan chức năng sẽ tiến hành đo đạc, trích đo địa chính thửa đất.
5. Hoàn thành nghĩa vụ tài chính: nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và các khoản phí, lệ phí khác sau khi nhận thông báo của cơ quan thuế.
6. Nhận kết quả: nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho phần diện tích chuyển nhượng đứng tên người nhận chuyển nhượng và giấy chứng nhận cấp lại cho phần diện tích còn lại của người chuyển nhượng.

Lưu ý quan trọng

Giao dịch mua bán đất bằng giấy tay từ trước tiềm ẩn rủi ro tranh chấp về giá trị pháp lý, đặc biệt khi một bên thay đổi ý chí hoặc khi có người thứ ba liên quan. Việc thỏa thuận giấy tay không có công chứng, chứng thực là không đúng hình thức theo quy định pháp luật, nên cần khắc phục càng sớm càng tốt.

Diện tích tối thiểu để tách thửa do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định và có thể khác nhau giữa các địa phương, giữa khu vực đô thị và nông thôn. Trước khi thực hiện thủ tục, cần kiểm tra quy định hiện hành áp dụng cho thửa đất của mình; nếu diện tích chuyển nhượng nhỏ hơn diện tích tối thiểu thì việc tách thửa sẽ không được chấp thuận.

Đất đang thế chấp tại tổ chức tín dụng hoặc đang có tranh chấp, bị kê biên bảo đảm thi hành án, thuộc quy hoạch thu hồi, hoặc không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều không đủ điều kiện tách thửa và sang tên cho đến khi các vướng mắc được giải quyết.

Thủ tục chỉ tiến hành được khi có sự đồng thuận của cả hai bên. Nếu người mua hoặc người bán không hợp tác ký lại hợp đồng, các bên cần tìm kiếm sự hỗ trợ pháp lý hoặc khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu giải quyết, tránh tự ý xây dựng hoặc thay đổi hiện trạng đất khi chưa hoàn tất thủ tục.

Nghĩa vụ thuế, phí phải được hoàn thành đầy đủ trước khi nhận giấy chứng nhận mới; mức thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ được tính theo quy định hiện hành dựa trên giá chuyển nhượng hoặc giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.

Nên liên hệ trực tiếp Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất để được hướng dẫn chi tiết về thành phần hồ sơ, trình tự và thời gian giải quyết. Trường hợp phát sinh tranh chấp hoặc hồ sơ phức tạp, các bên nên tham khảo ý kiến luật sư để được tư vấn phương án xử lý phù hợp trước khi thực hiện bất kỳ thủ tục nào.

Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.