Cơ sở pháp lý áp dụng
Nghĩa vụ dành quỹ đất phát triển nhà ở xã hội (NOXH) đối với các dự án nhà ở thương mại được quy định tại khoản 1 Điều 83 Luật Nhà ở năm 2023. Đây là điều khoản gốc xác lập trách nhiệm của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại trong việc góp phần tạo lập quỹ nhà ở dành cho các đối tượng chính sách.
Nội dung chi tiết hóa nghĩa vụ nêu trên được thể hiện tại Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 26 tháng 7 năm 2024 của Chính phủ — văn bản quy định cụ thể một số điều của Luật Nhà ở liên quan đến phát triển và quản lý NOXH. Ba điều khoản có liên quan trực tiếp gồm:
- Khoản 1 Điều 17: ấn định tỷ lệ 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án phải được dành cho NOXH, áp dụng đối với dự án nhà ở thương mại nằm tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III.
- Khoản 1 Điều 18: cho phép cơ quan có thẩm quyền xem xét, quyết định bố trí quỹ đất NOXH tương ứng tại một vị trí khác, nằm ngoài ranh giới dự án nhà ở thương mại, thay vì bắt buộc phải bố trí ngay trong chính dự án đó.
- Khoản 1 Điều 19: quy định trường hợp không cần dành riêng quỹ đất ở đã hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật trong dự án cho mục đích NOXH, mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính bằng cách nộp một khoản tiền tương đương giá trị quỹ đất đó.
Ba cơ chế trên tạo thành khung pháp lý linh hoạt, cho phép địa phương lựa chọn phương thức phù hợp với thực tế quy hoạch — bố trí tại chỗ, bố trí ở vị trí thay thế, hoặc quy đổi thành nghĩa vụ tài chính.
Minh họa: Đất đai & nhà ở — Ảnh: USDAgov · Public domain
Nguyên tắc xác định nghĩa vụ khi một khu quy hoạch được tách thành nhiều dự án thành phần
Một tình huống thường gặp trong thực tiễn triển khai là một đồ án quy hoạch phân khu có diện tích lớn (ví dụ khoảng 200 ha) sau đó được chia tách thành nhiều dự án đầu tư độc lập để thuận tiện cho việc kêu gọi đầu tư và tổ chức thực hiện theo từng giai đoạn.
Trong trường hợp này, nếu ngay từ dự án được triển khai trước (tạm gọi là dự án thành phần thứ nhất), cơ quan quản lý đất đai tại địa phương đã tính toán và bố trí đủ toàn bộ 20% quỹ đất NOXH theo đúng tỷ lệ áp dụng cho tổng thể phạm vi quy hoạch chung, thì nghĩa vụ dành quỹ đất NOXH cho toàn khu quy hoạch đó được xem là đã hoàn tất.
Hệ quả pháp lý là khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, phê duyệt chủ trương đầu tư cho các dự án thành phần tiếp theo (dự án thứ hai và các dự án sau đó, nếu có) thuộc cùng đồ án quy hoạch phân khu này, cơ quan đó không có căn cứ để tiếp tục yêu cầu nhà đầu tư của dự án sau phải dành thêm quỹ đất, hoặc phải thực hiện nghĩa vụ tài chính thay thế cho phần đất ở trong phạm vi dự án của mình.
Cách tiếp cận này phản ánh đúng bản chất của quy định về tỷ lệ 20%: nghĩa vụ được tính trên tổng thể diện tích đất ở của toàn bộ khu vực quy hoạch, chứ không bị áp đặt lặp lại theo từng dự án thành phần một cách máy móc. Việc tách dự án chỉ là biện pháp kỹ thuật để tổ chức đầu tư; nó không làm phát sinh thêm nghĩa vụ pháp lý mới nếu nghĩa vụ gốc đối với cả khu quy hoạch đã được thực hiện đầy đủ ở giai đoạn trước.
Trình tự triển khai trên thực tế
Việc áp dụng nguyên tắc nêu trên thường được thực hiện theo trình tự sau.
Trước tiên, cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương cần rà soát đồ án quy hoạch phân khu đã được phê duyệt để xác định chính xác tổng diện tích đất ở và tỷ lệ 20% quỹ đất NOXH tương ứng phải bố trí cho toàn bộ phạm vi quy hoạch.
Tiếp theo, khi khu vực quy hoạch được chia tách thành các dự án đầu tư độc lập theo quy định pháp luật về đầu tư và xây dựng, hồ sơ tách dự án cần thể hiện rõ phần diện tích đất NOXH đã được bố trí thuộc dự án nào, để làm căn cứ đối chiếu về sau.
Sau đó, đối với từng dự án thành phần phát sinh sau, cơ quan có thẩm quyền phê duyệt chủ trương đầu tư sẽ căn cứ vào kết quả bố trí quỹ đất NOXH đã ghi nhận ở bước trước để quyết định có tiếp tục đặt ra yêu cầu về quỹ đất NOXH đối với dự án đó hay không.
Cuối cùng, chỉ trong trường hợp quỹ đất NOXH của toàn khu quy hoạch chưa được bố trí đủ, nhà đầu tư của dự án thành phần liên quan mới phải thực hiện nghĩa vụ bổ sung — bằng hình thức dành quỹ đất tại dự án, bố trí ở vị trí khác theo khoản 1 Điều 18, hoặc nộp tiền tương đương theo khoản 1 Điều 19 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP, tùy theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.
Một số lưu ý khi áp dụng
Việc không tuân thủ đúng quy định về nghĩa vụ bố trí quỹ đất NOXH — bao gồm cả việc xác định sai phạm vi đã hoàn thành nghĩa vụ — có thể dẫn đến hậu quả pháp lý như bị xử lý vi phạm hành chính, hoặc bị cơ quan có thẩm quyền yêu cầu điều chỉnh, bổ sung nghĩa vụ. Do đó, kết luận về việc đã hoàn thành nghĩa vụ cho cả khu quy hoạch cần được thể hiện rõ ràng, có căn cứ, trong văn bản của cơ quan quản lý đất đai hoặc quy hoạch tại địa phương, thay vì chỉ dựa trên suy luận của nhà đầu tư.
Thời điểm và thời hạn hoàn thành nghĩa vụ, nếu có phát sinh ở dự án thành phần sau, cũng cần được ghi nhận cụ thể trong quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, để làm cơ sở theo dõi, kiểm tra và xử lý nếu chậm thực hiện.
Về hồ sơ, các bên liên quan nên chuẩn bị đầy đủ: hồ sơ quy hoạch phân khu đã được phê duyệt, hồ sơ tách dự án và các quyết định chủ trương đầu tư của từng dự án thành phần, cùng các văn bản, biên bản xác nhận việc đã bố trí đủ quỹ đất NOXH cho dự án thành phần thứ nhất. Đây là những tài liệu quan trọng để chứng minh nghĩa vụ đối với toàn khu quy hoạch đã được thực hiện, làm căn cứ cho việc phê duyệt các dự án thành phần tiếp theo mà không phát sinh thêm yêu cầu về quỹ đất NOXH.
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
