Cơ sở pháp lý và bối cảnh ban hành
Tại phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 02 năm 2026, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 36/NQ-CP, trong đó giao nhiệm vụ cho Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì hướng dẫn, tổ chức triển khai Nghị định 49/2026/NĐ-CP. Văn bản này được xây dựng nhằm cụ thể hóa Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội, qua đó tháo gỡ những vướng mắc phát sinh trong quá trình thi hành Luật Đất đai tại các địa phương. Nghị định 49/2026/NĐ-CP chính thức có hiệu lực thi hành kể từ ngày 31/1/2026, quy định chi tiết một số nội dung của Nghị quyết 254/2025/QH15 liên quan đến lĩnh vực đất đai, đồng thời sửa đổi, bổ sung một số điều khoản tại các nghị định có liên quan và làm rõ cơ chế phân cấp, phân quyền quản lý nhà nước về đất đai giữa trung ương và địa phương.
Minh họa: Đất đai & nhà ở — Ảnh: Wayne77 · CC BY-SA 3.0
Căn cứ xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất theo Điều 6 Nghị định 49/2026/NĐ-CP
Điều 6 của Nghị định 49/2026/NĐ-CP xác lập các căn cứ mà cơ quan có thẩm quyền phải dựa vào khi xây dựng, sửa đổi hoặc bổ sung bảng giá đất tại địa phương, bao gồm bốn nhóm căn cứ chính.
Thứ nhất, các nội dung được quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 158 Luật Đất đai, kết hợp với Điều 6 Nghị quyết 254/2025/QH15 — đây là nền tảng pháp lý gốc cho việc xác định nguyên tắc, tiêu chí xây dựng bảng giá đất.
Thứ hai, các phương pháp định giá đất được nêu tại điểm a, điểm b, điểm c khoản 5 và khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai, có đối chiếu với các quy định tương ứng tại Nghị định số 71/2024/NĐ-CP cùng những văn bản sửa đổi, bổ sung nghị định này. Việc lựa chọn phương pháp định giá phải bảo đảm phù hợp với đặc điểm của từng loại đất, từng khu vực cụ thể.
Thứ ba, kết quả tổng hợp, phân tích dữ liệu giá đất thị trường thu thập được, đối chiếu với thực trạng áp dụng bảng giá đất hiện hành tại địa phương, nhằm phát hiện những điểm chưa còn phù hợp cần điều chỉnh kịp thời.
Thứ tư, các yếu tố đặc thù về điều kiện tự nhiên, tình hình kinh tế - xã hội, cũng như yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai riêng của từng địa phương, bảo đảm bảng giá đất phản ánh sát thực tế và phục vụ hiệu quả công tác quản lý đất đai tại cơ sở.
Các trường hợp sửa đổi và bổ sung bảng giá đất
Nghị định phân định rõ hai nhóm tình huống cần xử lý: sửa đổi bảng giá đất hiện hành, và bổ sung giá đất cho những trường hợp chưa được quy định trong bảng giá đang áp dụng.
Đối với việc sửa đổi bảng giá đất, ba tình huống được xác định gồm: một là khi hệ số điều chỉnh biến động giá đất thị trường vượt quá ngưỡng tối đa hoặc thấp hơn ngưỡng tối thiểu do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định; hai là khi có sự thay đổi về địa giới đơn vị hành chính, tên gọi khu vực, vị trí, tên đường hoặc tên phố làm ảnh hưởng trực tiếp đến cơ sở xác định giá đất; ba là các trường hợp khác phát sinh từ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai nhưng không thuộc hai nhóm nêu trên.
Đối với việc bổ sung bảng giá đất, quy định nêu hai trường hợp cụ thể: bổ sung giá đất cho những khu vực, vị trí chưa được đưa vào bảng giá đất hiện hành, và bổ sung giá đất áp dụng riêng cho khu vực tái định cư theo quy định tại Nghị quyết 254/2025/QH15.
Trình tự các bước triển khai thực hiện
Việc xây dựng và áp dụng bảng giá đất theo Nghị định 49/2026/NĐ-CP được khuyến nghị thực hiện theo trình tự năm bước sau đây.
Bước một, cơ quan chuyên môn xác định rõ căn cứ pháp lý và thực tiễn để xây dựng, sửa đổi hoặc bổ sung bảng giá đất, đối chiếu chặt chẽ với các quy định nêu tại Điều 6 Nghị định 49/2026/NĐ-CP.
Bước hai, tiến hành áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp theo quy định của Luật Đất đai và các nghị định hướng dẫn có liên quan đến từng loại đất, từng địa bàn.
Bước ba, tổng hợp và phân tích thông tin, dữ liệu về giá đất thị trường, đối chiếu với việc thực hiện bảng giá đất đang áp dụng để có cơ sở đề xuất phương án điều chỉnh phù hợp.
Bước bốn, trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét, quyết định bảng giá đất chính thức và tổ chức công bố áp dụng kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2026.
Bước năm, tiếp tục rà soát và thực hiện việc sửa đổi, bổ sung bảng giá đất trong quá trình áp dụng khi phát sinh các tình huống thuộc phạm vi điều chỉnh đã nêu tại phần trên.
Một số lưu ý khi triển khai thực hiện
Trong quá trình áp dụng, cơ quan có thẩm quyền cần đặc biệt lưu ý nguy cơ chậm cập nhật bảng giá đất so với biến động thực tế trên thị trường, bởi điều này có thể dẫn tới sai lệch khi tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các nghĩa vụ tài chính khác có liên quan đến đất đai của tổ chức, cá nhân. Thời hạn công bố bảng giá đất theo quy định là kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2026, do vậy công tác chuẩn bị hồ sơ, dữ liệu cần được hoàn tất trước mốc thời gian nêu trên để tránh bị động.
Để bảo đảm tính chính xác và hợp pháp trong quá trình xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, các đơn vị thực hiện cần chuẩn bị đầy đủ tài liệu liên quan đến giá đất thị trường, dữ liệu về điều kiện tự nhiên, tình hình kinh tế - xã hội tại địa phương, cùng các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành làm căn cứ đối chiếu, so sánh. Bên cạnh đó, sự phối hợp chặt chẽ giữa cơ quan tài nguyên và môi trường, cơ quan tài chính cùng Hội đồng nhân dân cấp tỉnh trong từng bước của quy trình cũng là yếu tố quan trọng, giúp việc xây dựng và điều chỉnh bảng giá đất diễn ra đúng tiến độ, đúng thẩm quyền và đúng quy định của pháp luật hiện hành.
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
