Cơ sở pháp lý hiện hành
Tính đến năm 2026, văn bản gốc điều chỉnh lĩnh vực đất đai vẫn là Luật Đất đai 2024, được Quốc hội ban hành và chính thức có hiệu lực từ ngày 01/8/2024. Đạo luật này không đứng độc lập mà đã trải qua nhiều lần được điều chỉnh, bổ sung bởi một loạt văn bản luật chuyên ngành khác ban hành trong giai đoạn 2024-2025, gồm: Luật Đầu tư 2025; Luật sửa đổi 15 Luật thuộc lĩnh vực Nông nghiệp và Môi trường 2025; Luật Địa chất và khoáng sản (sửa đổi) 2025; Luật An ninh mạng 2025; Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025; Luật Thi hành án dân sự 2025; Luật Khoa học, Công nghệ và Đổi mới sáng tạo 2025; Luật Đường sắt 2025; Luật Thanh tra 2025; Luật Công nghiệp công nghệ số 2025; Luật Tổ chức chính quyền địa phương 2025; Luật Đầu tư công 2024; Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024; Luật sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng 2024; và Luật Hàng không dân dụng 2025.
Bên cạnh việc chịu sự điều chỉnh của các luật liên quan nêu trên, ngày 11/12/2025 Quốc hội đã biểu quyết thông qua Nghị quyết 254/2025/QH15 - văn bản đặt ra các cơ chế, chính sách đặc thù nhằm tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc phát sinh trong quá trình tổ chức thi hành Luật Đất đai. Nghị quyết này sau đó được cụ thể hóa bằng hai nghị định hướng dẫn là Nghị định 49/2026/NĐ-CP và Nghị định 50/2026/NĐ-CP. Song song đó, Chính phủ cũng đã ban hành thêm hai nghị định quy định việc phân định thẩm quyền liên quan trực tiếp đến chính sách đất đai, gồm Nghị định 131/2025/NĐ-CP và Nghị định 151/2025/NĐ-CP.
Như vậy, khung pháp lý đất đai áp dụng năm 2026 là một hệ thống nhiều tầng: luật gốc (Luật Đất đai 2024) - các luật sửa đổi, bổ sung chuyên ngành - nghị quyết tháo gỡ vướng mắc của Quốc hội - các nghị định hướng dẫn và phân định thẩm quyền của Chính phủ đi kèm.
Minh họa: Đất đai & nhà ở — Ảnh: USDAgov · Public domain
Nội dung tháo gỡ vướng mắc theo Nghị quyết 254/2025/QH15
Ngày 10/12/2025, Nghị quyết 254/2025/QH15 được Quốc hội thông qua nhằm giải quyết những bất cập phát sinh trong thực tiễn thi hành Luật Đất đai số 31/2024/QH15 (văn bản đã qua nhiều lần sửa đổi, bổ sung). Nghị quyết tập trung tháo gỡ vướng mắc ở chín nhóm vấn đề cốt lõi, được quy định lần lượt từ Điều 3 đến Điều 11:
- Điều 3: thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;
- Điều 4: giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất;
- Điều 5: căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất;
- Điều 6: nguyên tắc định giá đất;
- Điều 7: bảng giá đất;
- Điều 8: hệ số điều chỉnh giá đất;
- Điều 9: hội đồng thẩm định bảng giá đất;
- Điều 10: miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;
- Điều 11: thực hiện quyền và chế độ sử dụng đất, đăng ký đất đai.
Đây đều là những nội dung phát sinh nhiều vướng mắc nhất trong thực tế áp dụng Luật Đất đai 2024 tại các địa phương, đặc biệt liên quan đến khâu định giá đất, thu hồi và bồi thường. Ngoài ra, theo định hướng nêu tại Nghị quyết 79-NQ/TW của Bộ Chính trị, việc sửa đổi Luật Đất đai dự kiến sẽ tiếp tục được đặt ra trong năm 2026, cho thấy khung pháp lý đất đai hiện vẫn đang trong giai đoạn tiếp tục hoàn thiện.
Trình tự thực hiện các thủ tục liên quan đến đất đai
Đối với người dân, tổ chức có nhu cầu thực hiện các thủ tục về đất đai theo khung pháp lý nêu trên, quy trình chung thường trải qua bốn bước cơ bản.
Trước tiên, cần xác định rõ nhu cầu sử dụng đất và mục đích sử dụng cụ thể (để ở, để sản xuất, kinh doanh...) nhằm lựa chọn đúng thủ tục tương ứng. Tiếp theo, người thực hiện chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định pháp luật hiện hành, trong đó bao gồm các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất và tài liệu kỹ thuật kèm theo. Sau khi hồ sơ hoàn tất, hồ sơ được nộp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiếp nhận, giải quyết. Cuối cùng, người nộp hồ sơ cần chủ động theo dõi tiến độ xử lý để kịp thời bổ sung nếu có yêu cầu, đồng thời nhận kết quả khi thủ tục được hoàn tất.
Những điểm cần lưu ý khi áp dụng
Khung pháp lý đất đai hiện hành khá phức tạp do có nhiều văn bản sửa đổi, bổ sung đan xen theo thời gian, vì vậy người dân và doanh nghiệp cần lưu ý một số rủi ro thường gặp trong quá trình thực hiện.
Thứ nhất, quá trình xử lý hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền có thể kéo dài hơn dự kiến do khối lượng công việc hoặc do hồ sơ chưa đáp ứng đủ điều kiện theo quy định. Thứ hai, không phải mọi trường hợp đều đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngay từ lần nộp hồ sơ đầu tiên; người sử dụng đất cần rà soát kỹ các điều kiện pháp lý trước khi nộp hồ sơ. Thứ ba, việc xác định giá đất - vốn là nội dung được Nghị quyết 254/2025/QH15 đặc biệt lưu tâm tháo gỡ tại các Điều 5 đến Điều 9 - trên thực tế vẫn là khâu dễ phát sinh vướng mắc nhất, do liên quan đến nhiều căn cứ tính toán khác nhau.
Chính vì vậy, các mốc thời hạn giải quyết thủ tục hành chính về đất đai cần được người dân, doanh nghiệp theo dõi sát sao để chủ động xử lý khi có phát sinh. Về hồ sơ, nên chuẩn bị trước đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, hồ sơ kỹ thuật thửa đất cùng các tài liệu bổ trợ khác theo đúng quy định pháp luật hiện hành, nhằm hạn chế tối đa việc phải bổ sung, chỉnh sửa nhiều lần trong quá trình cơ quan chức năng giải quyết hồ sơ.
Nhìn chung, việc Luật Đất đai 2024 tiếp tục được điều chỉnh bởi nhiều luật chuyên ngành, cùng với Nghị quyết 254/2025/QH15 và các nghị định hướng dẫn ban hành trong giai đoạn 2025-2026, cho thấy khung pháp lý đất đai vẫn đang trong quá trình hoàn thiện dần theo hướng gỡ vướng cho thực tiễn thi hành.
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
