Căn cứ pháp lý
Ngày 06/3/2026, Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ban hành Quyết định số 11/2026/QĐ-UBND quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố. Phần quy định riêng cho việc bồi thường thiệt hại đối với nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất được nêu tại Điều 6 của Quyết định này, đồng thời dẫn chiếu đến Điều 102 và Điều 14 của Luật Đất đai năm 2024. Ngoài ra, cách xác định giá trị bồi thường cụ thể còn được hướng dẫn tại điểm b khoản 1 Điều 14 Nghị định số 88/2024/NĐ-CP.
Minh họa: Đất đai & nhà ở — Ảnh: Adam Jones from Kelowna, BC, Canada · CC BY-SA 2.0
Nguyên tắc bồi thường đối với nhà ở, công trình xây dựng
Theo Điều 102 Luật Đất đai 2024, khi Nhà nước thu hồi đất khiến nhà ở hoặc công trình phục vụ đời sống của hộ gia đình, cá nhân, hoặc của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài buộc phải tháo dỡ, phá dỡ, chủ sở hữu được bồi thường theo nguyên tắc giá trị xây dựng mới: khoản tiền nhận được tương đương chi phí xây một công trình mới có quy mô, tiêu chuẩn kỹ thuật ngang bằng với công trình bị ảnh hưởng, chứ không tính theo giá trị còn lại đã khấu hao.
Song song với khoản tiền bồi thường, chủ sở hữu vẫn được quyền thu hồi và tận dụng phần vật liệu xây dựng còn lại sau khi tháo dỡ, thay vì phải bàn giao toàn bộ cho cơ quan thực hiện thu hồi đất.
Trường hợp việc thu hồi đất chỉ dẫn đến phá dỡ một phần công trình, hoặc công trình đã qua sử dụng nhiều năm và bị hao mòn đáng kể, mức bồi thường sẽ không đơn thuần bằng giá xây mới mà được điều chỉnh theo công thức tính giá trị hiện có, quy định tại Nghị định 88/2024/NĐ-CP.
Công thức xác định mức bồi thường cụ thể
Điểm b khoản 1 Điều 14 Nghị định 88/2024/NĐ-CP hướng dẫn cách tính mức bồi thường như sau.
Trước tiên, cơ quan có thẩm quyền xác định hai đại lượng: giá trị xây dựng mới của nhà, công trình bị thiệt hại (ký hiệu G1) và giá trị hiện có của chính nhà, công trình đó tại thời điểm thu hồi (ký hiệu Tgt).
Giá trị hiện có Tgt được xác định dựa trên tỷ lệ giữa thời gian đã sử dụng thực tế (T1) và tổng thời gian khấu hao theo quy định (T) của loại công trình, áp dụng công thức: Tgt/G1 = T1/T.
Sau khi có Tgt và G1, việc có được bồi thường hay không, cũng như mức bồi thường cụ thể, phụ thuộc vào việc so sánh Tgt với ngưỡng 60% giá trị xây mới:
- Nếu giá trị hiện có Tgt đã bằng hoặc vượt quá 60% giá trị xây mới (Tgt ≥ 60% x G1), công trình được xem là đã khấu hao quá sâu và mức bồi thường trong trường hợp này bằng 0 đồng.
- Ngược lại, nếu Tgt nhỏ hơn 60% x G1, mức bồi thường sẽ bằng phần chênh lệch giữa 60% giá trị xây mới và giá trị hiện có, tức bồi thường = (60% x G1) − Tgt.
Cách tính này nhằm bảo đảm chủ sở hữu công trình còn giá trị sử dụng thực tế vẫn nhận được khoản bồi thường tương xứng, đồng thời không đặt ra nghĩa vụ chi trả cho những công trình đã gần hết niên hạn sử dụng.
Trình tự, thủ tục yêu cầu bồi thường
Việc yêu cầu bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng khi bị thu hồi đất tại Thành phố Hồ Chí Minh thường được thực hiện qua các bước sau.
Bước một, chủ sở hữu nhà, công trình bị ảnh hưởng gửi văn bản đề nghị bồi thường đến Ủy ban nhân dân cấp xã, phường nơi có phần đất bị thu hồi.
Bước hai, Ủy ban nhân dân cấp xã, phường phối hợp cơ quan chuyên môn tổ chức thẩm định, xác định giá trị hiện có và giá trị xây dựng mới của nhà, công trình theo công thức nêu trên.
Bước ba, kết quả thẩm định cùng mức bồi thường cụ thể được lập thành văn bản và thông báo đến chủ sở hữu để đối chiếu, nêu ý kiến nếu có.
Bước bốn, sau khi thống nhất kết quả thẩm định, cơ quan có thẩm quyền tiến hành chi trả khoản bồi thường theo mức đã xác định và theo quy định hiện hành.
Hồ sơ cần chuẩn bị và thời hạn cần lưu ý
Để quá trình thẩm định và chi trả bồi thường diễn ra thuận lợi, chủ sở hữu nên chuẩn bị đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà, công trình như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, hồ sơ hoàn công, bản vẽ thiết kế nếu có, cùng giấy tờ tùy thân của chủ sở hữu hoặc người đại diện hợp pháp.
Bên cạnh hồ sơ, thời hạn nộp đơn yêu cầu bồi thường theo thông báo thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền cũng là yếu tố cần đặc biệt lưu tâm, bởi việc nộp đơn trễ hạn có thể ảnh hưởng đến tiến độ xét duyệt và chi trả quyền lợi. Trường hợp không đồng ý với kết quả thẩm định giá trị hiện có hoặc mức bồi thường được đề xuất, chủ sở hữu có quyền kiến nghị, đề nghị xem xét lại theo trình tự khiếu nại quy định tại pháp luật đất đai hiện hành.
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
