Căn cứ pháp lý
Ngày 26/8/2026, Chính phủ ban hành Nghị định số 339/2026/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý và phát triển nhà ở, cùng hoạt động kinh doanh bất động sản. Nghị định chính thức có hiệu lực thi hành kể từ ngày ký, tức ngày 26/8/2026. Trong đó, Điều 67 quy định cụ thể các mức chế tài áp dụng đối với hành vi vi phạm liên quan đến việc đưa nhà ở, công trình xây dựng có sẵn vào kinh doanh.
Minh họa: Đất đai & nhà ở — Ảnh: trungydang · CC BY 3.0
Các nhóm hành vi bị xử phạt và khung tiền phạt tương ứng
Theo Điều 67 Nghị định 339/2026/NĐ-CP, có ba nhóm hành vi vi phạm chính liên quan đến kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn, tương ứng với các khung phạt tiền như sau.
Nhóm thứ nhất chịu mức phạt tiền từ 600.000.000 đồng đến 800.000.000 đồng, áp dụng cho hai hành vi: không thực hiện công khai thông tin về tình trạng thế chấp của nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình, quyền sử dụng đất hoặc dự án bất động sản khi đưa vào kinh doanh theo quy định; và bán, cho thuê mua hoặc cho thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng cho những đối tượng không thuộc diện được phép mua, thuê hoặc thuê mua theo quy định pháp luật.
Nhóm thứ hai cũng chịu mức phạt tiền từ 600.000.000 đồng đến 800.000.000 đồng, áp dụng riêng cho hành vi thu tiền của khách hàng trong giao dịch bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng mà không tuân thủ đúng quy định pháp luật về thu tiền.
Nhóm thứ ba chịu mức phạt nặng hơn, từ 800.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng, áp dụng đối với hành vi đưa nhà ở hoặc công trình xây dựng vào kinh doanh trong khi chưa đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định pháp luật hiện hành.
Biện pháp khắc phục hậu quả đi kèm
Song song với chế tài bằng tiền, Nghị định 339/2026/NĐ-CP còn buộc chủ thể vi phạm phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả tương ứng với từng hành vi. Đối với hành vi không công khai thông tin, chủ thể vi phạm buộc phải tiến hành công khai đầy đủ, chính xác các thông tin theo đúng quy định pháp luật. Đối với hành vi thu tiền không đúng quy định trong bán, cho thuê, cho thuê mua, chủ thể vi phạm buộc phải hoàn trả toàn bộ số tiền đã thu sai cho khách hàng, đồng thời phải hoàn trả thêm khoản lợi tức phát sinh từ số tiền đó trong suốt thời gian chiếm giữ. Đây là biện pháp nhằm khôi phục nguyên trạng quyền lợi hợp pháp của khách hàng, bên cạnh việc xử phạt mang tính răn đe.
Nguyên tắc áp dụng mức phạt giữa tổ chức và cá nhân
Nghị định 339/2026/NĐ-CP phân định rõ mức xử phạt giữa chủ thể vi phạm là tổ chức và chủ thể vi phạm là cá nhân đối với cùng một hành vi. Các khung phạt tiền nêu trên — từ 600 triệu đến 800 triệu đồng, và từ 800 triệu đến 1 tỷ đồng — được xác định là mức áp dụng cho tổ chức vi phạm. Trường hợp cá nhân thực hiện hành vi vi phạm tương tự, mức phạt tiền chỉ bằng một nửa so với mức phạt áp dụng cho tổ chức có cùng hành vi. Việc phân biệt này giúp bảo đảm tính tương xứng giữa chế tài với quy mô, năng lực tài chính của từng loại chủ thể vi phạm.
Trình tự xử lý khi phát hiện dấu hiệu vi phạm
Khi rà soát hoặc phát hiện dấu hiệu vi phạm quy định về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn, doanh nghiệp và các bên liên quan có thể tham chiếu trình tự sau để xử lý phù hợp:
Bước một, đối chiếu hoạt động kinh doanh thực tế với các hành vi bị hạn chế hoặc cấm được liệt kê tại Điều 67 Nghị định 339/2026/NĐ-CP nhằm xác định có xảy ra vi phạm hay không.
Bước hai, tập hợp đầy đủ hồ sơ, tài liệu liên quan đến quá trình kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn, bao gồm giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, tình trạng thế chấp và các điều kiện đưa vào kinh doanh.
Bước ba, nếu xác định có hành vi chưa công khai thông tin theo quy định, khẩn trương thực hiện việc công bố công khai đầy đủ, chính xác các nội dung thông tin bắt buộc.
Bước bốn, nếu có hành vi thu tiền khách hàng không đúng quy định, tiến hành hoàn trả toàn bộ số tiền đã thu sai cùng khoản lợi tức phát sinh tương ứng cho khách hàng.
Bước năm, phối hợp thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả bổ sung khác theo yêu cầu, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trong thời hạn được ấn định.
Một số lưu ý dành cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Với mức phạt tiền có thể lên đến 1.000.000.000 đồng đối với tổ chức, cùng nghĩa vụ hoàn trả tiền và khoản lợi tức phát sinh, rủi ro pháp lý và tài chính từ việc vi phạm quy định về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn là đáng kể. Vì vậy, trước khi đưa bất kỳ nhà ở hay công trình xây dựng nào vào kinh doanh, doanh nghiệp cần chuẩn bị kỹ lưỡng hồ sơ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp, xác minh rõ tình trạng pháp lý — bao gồm việc nhà ở, công trình có đang bị thế chấp hay không — đồng thời rà soát đầy đủ các điều kiện kinh doanh theo quy định trước khi tiến hành giao dịch.
Bên cạnh đó, việc xác định đúng đối tượng được phép mua, thuê, thuê mua theo quy định cũng cần được thực hiện cẩn trọng nhằm tránh phát sinh vi phạm không đáng có. Khi cơ quan chức năng yêu cầu thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả, doanh nghiệp cần tuân thủ đúng thời hạn được ấn định, tránh để kéo dài dẫn đến phát sinh thêm hệ lụy pháp lý và ảnh hưởng đến uy tín trong hoạt động kinh doanh.
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
