Căn cứ pháp lý áp dụng
Việc xử lý các hành vi vi phạm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư và nhà ở riêng lẻ được quy định cụ thể tại Điều 62 Nghị định số 339/2026/NĐ-CP. Đây là điều khoản ấn định mức tiền phạt hành chính tương ứng với từng nhóm hành vi mà chủ sở hữu hoặc người đang trực tiếp sử dụng căn hộ, nhà ở phải tuân thủ trong quá trình khai thác, vận hành công trình, nhằm bảo đảm trật tự và quyền lợi chung của cộng đồng cư dân.
Minh họa: Đất đai & nhà ở — Ảnh: trungydang · CC BY 3.0
Nhóm hành vi bị phạt từ 20 đến 30 triệu đồng
Mức phạt thấp nhất trong khung quy định này áp dụng cho hành vi không thực hiện nghĩa vụ đóng kinh phí bảo trì đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư. Theo Điều 62 Nghị định 339/2026/NĐ-CP, chủ sở hữu căn hộ nếu không đóng khoản kinh phí này theo đúng quy định sẽ bị phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng. Khoản kinh phí bảo trì phần sở hữu chung có vai trò duy trì, sửa chữa các hạng mục dùng chung như thang máy, hệ thống điện, kết cấu công trình, nên việc không đóng góp đầy đủ sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của toàn bộ cư dân trong tòa nhà.
Nhóm hành vi bị phạt từ 60 đến 80 triệu đồng
Mức phạt này áp dụng cho các hành vi có tính chất xâm phạm đến phần diện tích, kết cấu hoặc trật tự sử dụng chung của nhà chung cư, cụ thể gồm:
- Tự ý chiếm giữ diện tích nhà ở không đúng quy định pháp luật, hoặc lấn chiếm không gian, phần diện tích thuộc sở hữu chung của tòa nhà hay thuộc quyền sở hữu của chủ căn hộ khác dưới bất kỳ hình thức nào;
- Can thiệp, làm biến dạng hoặc gây tổn hại đến kết cấu chịu lực của công trình; tự ý phân chia, tách căn hộ khi chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận;
- Sử dụng riêng cho mục đích cá nhân đối với phần diện tích hoặc trang thiết bị vốn thuộc quyền sở hữu, sử dụng chung của cả tòa nhà;
- Sử dụng không đúng công năng đối với phần diện tích sở hữu chung, hoặc phần diện tích được bố trí làm dịch vụ trong các tòa nhà chung cư có chức năng hỗn hợp, vừa để ở vừa kinh doanh, dịch vụ.
Nhóm hành vi bị phạt từ 100 đến 130 triệu đồng
Đây là khung phạt cao nhất được quy định tại Điều 62 Nghị định 339/2026/NĐ-CP, áp dụng cho những hành vi vi phạm nghiêm trọng hơn trong quản lý, vận hành và sử dụng nhà chung cư, nhà ở riêng lẻ, bao gồm:
- Cố tình gây ra tình trạng thấm, dột tại căn hộ chung cư;
- Sơn, trang trí mặt ngoài căn hộ hoặc tòa nhà không tuân theo phương án thiết kế, kiến trúc đã được phê duyệt;
- Tự ý thay đổi công năng hoặc mục đích sử dụng đối với phần sở hữu chung, phần sử dụng chung của nhà chung cư mà không được phép;
- Sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích khác ngoài để ở, ngoại trừ trường hợp cho thuê lại để ở theo đúng quy định của pháp luật về nhà ở;
- Cá nhân sở hữu nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ nhưng không thực hiện việc quản lý, vận hành theo quy định pháp luật;
- Sử dụng nhà ở riêng lẻ để kinh doanh các loại vật liệu dễ gây cháy, nổ, hoặc kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm môi trường, tiếng ồn, ảnh hưởng đến khu vực xung quanh.
Các biện pháp khắc phục hậu quả đi kèm
Song song với hình thức phạt tiền, người vi phạm còn buộc phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả tương ứng với hành vi vi phạm, nhằm đưa việc sử dụng nhà ở về đúng quy định pháp luật. Cụ thể, cơ quan có thẩm quyền có thể buộc chủ sở hữu, người sử dụng thực hiện các việc sau:
- Nộp bù đầy đủ khoản kinh phí bảo trì phần sở hữu chung còn thiếu;
- Hoàn trả lại phần diện tích, trang thiết bị đã chiếm dụng hoặc sử dụng sai mục đích;
- Sử dụng đúng công năng đối với phần diện tích sở hữu chung hoặc phần diện tích làm dịch vụ trong nhà chung cư;
- Khôi phục hiện trạng ban đầu của công trình, kết cấu đã bị thay đổi hoặc hư hại;
- Chuyển việc sử dụng căn hộ trở lại đúng mục đích để ở;
- Triển khai công tác quản lý, vận hành đối với nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ theo đúng quy định;
- Điều chỉnh việc sử dụng nhà ở riêng lẻ để đáp ứng đúng điều kiện kinh doanh theo pháp luật hiện hành.
Nguyên tắc xác định mức phạt giữa cá nhân và tổ chức
Một điểm cần lưu ý khi áp dụng các mức phạt nêu trên là sự phân biệt giữa chủ thể vi phạm là cá nhân và tổ chức. Căn cứ điểm a và điểm b khoản 4 Điều 5 Nghị định 339/2026/NĐ-CP, mức phạt tiền áp dụng đối với cá nhân vi phạm chỉ bằng một nửa mức phạt áp dụng cho tổ chức có cùng hành vi vi phạm. Nói cách khác, các khung tiền phạt nêu trên (từ 20-30 triệu, 60-80 triệu, đến 100-130 triệu đồng) là mức áp dụng cho tổ chức; nếu người vi phạm là cá nhân thì mức phạt thực tế sẽ giảm còn một nửa so với khung này.
Trình tự xử lý khi phát hiện vi phạm
Trên thực tế, việc xử phạt được tiến hành theo trình tự nhất định. Trước tiên, cơ quan chức năng xác định hành vi vi phạm cụ thể và đối chiếu với khung xử phạt tương ứng theo Điều 62 Nghị định 339/2026/NĐ-CP. Sau đó, biên bản vi phạm hành chính được lập theo đúng mẫu quy định, làm căn cứ cho quyết định xử phạt. Cá nhân, tổ chức vi phạm sẽ nhận được thông báo về mức phạt phải chấp hành, đồng thời phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả tương ứng như đã nêu ở trên. Cuối cùng, người vi phạm có trách nhiệm nộp phạt theo đúng nội dung thông báo đã được ban hành.
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
